親歷青島都市歷程20年

于洋

時間：2014年2月19日 主持人：青島市工商聯房地產行業聯盟秘書長龍江

地點：青島出版大廈

嘉賓：青島市原房管局局長林民慶

青島市規劃局原局長，青島市城鄉規劃協會理事長陶瑞平

青島市建委原副主任，青島市土木建筑工程學會會長王建軍

青島市原住房制度改革領導小組辦公室主任朱兆倫

青島鵬利南華商業發展有限公司總經理皮建設

青島三杰房地產有限公司總經理張峰

青島萬洲地產發展有限公司總經理蘇林青

這20年間，有太多的故事值得回味……

在《都市歷程》首場座談會上，各位見證了青島城市建設20年發展的嘉賓紛紛表示，1993-2013年這一條20年的時間軸對于一座城市的歷史來說，并不算長，但它所涵蓋的內容和所產生的影響力卻是不容忽視的——行政中心東遷拓寬城市空間、住房改革搞活房地產市場、市民居住條件的逐步改觀、房地產企業的逐漸壯大、樓盤品質的逐年提升等。

林民慶：東部戰略的“蝴蝶效應”

青島市原房管局局長

1993-2013年，這20年是青島市經濟發展最好的20年，是老百姓生活水平、住房情況改善最好的20年，當然也是城市建設快步發展的20年。在青島城市建設這20年的發展中，有一個人是不得不提的，那就是時任青島市委書記的俞正聲同志。

青島市于1984年實施住房制度解困政策。隨后的1985年，青島市進行了一次全市性的房屋普查，這是解放以來最完整的一次房屋普查。房屋普查后顯示，當時青島市民人均居住面積是5.3平方米，可以想象，5.3平方米是什么樣的一種狀況。在1989年的時候，時任青島市市長的俞正聲便提出要解決青島住房問題，首先解決住房特困戶。

那么，什么是住房特困戶呢？按照國家的統計標準，就是每一戶家庭里，人均居住面積低于兩平方米。解困辦的工作人員通過全市排查摸底，最后確定符合條件的是10594戶，而當時山東省全省的住房特困戶有兩萬戶左右，青島一市就占了山東省一半。

青島市住房情況比較差，這是歷史原因造成的。在1993年之前，那時候雖然沒有大規模的城市建設，但是每年我們房管局都在想辦法改造。可當時的財力情況很有限，省里每年給的住宅補助資金也就一兩百萬，當時我們就拿著這點錢，每年改造一點。

更值得一提的是，1993年，時任青島市委書記的俞正聲果斷做出將青島市行政中心東遷，進行東部開發建設，發展形成一個新城區的戰略決策。實踐證明，這一決策極大拓展了青島主城的發展空間。

市級機關遷移到東部以前，香港路在當時叫做“湛山大路”，是青島市區通往嶗山南麓的主要道路。而現在的另一條東西干道東海路甚至都不能稱之為路，只是一條坑坑洼洼很窄的泥土路，在上面騎自行車都很費勁，而且這兩條道路兩側幾乎都沒有什么建筑物，一眼望過去全部是莊稼地、菜地。也就是說，正是從1993年以后，青島市的城市建設發展才有今天的面貌。

這20年間，青島市的城市建設取得了突飛猛進的發展，而且，老百姓的住房狀況也得到了顯著改善。據《房產志》數據顯示，1980-1990年間，房地產開發投資資金達到18.3億元，住房竣工面積是439.2萬平方米；1991-1995年間，房地產開發投資完成146.6億元，1996-2000年，房地產開發投資達到281.4億元，而2001年一年就完成投資85.36億元，2002年達到99.75億元，2003年是149.08億元，每年的遞增速度都是兩位數增長，最少的增長是17%，最多則是28%，這些數據說明了什么呢，說明了房地產投資是成倍增長的，市場越來越繁榮。

陶瑞平：城市空間與框架布局

青島市規劃局原局長，青島市城鄉規劃協會理事長

從整個城市的發展來看，標志性的時段，應該是行政中心東移，東部大開發。由于行政中心東遷和東部大開發，整個城市的框架結構發生了變化，經濟發展的方式和經濟增長的速度都發生了一些變化。

數據顯示，1993-1995年連續3年經濟增長速度達到了23%以上。

用歷史的觀點來看，新中國成立以前，青島的城市規劃中也有很多亮點。像為什么要發展東部問題，便可以在早期的規劃中找到根據。

發展東部完全正確，但是行政中心東遷，步子邁小了，沒有一步到位。現在就可以看出來，城市空間的發展和城市沿海一線的擁堵，和市政居住設施的承載力高度飽和，和經濟發展的不平衡有直接的關系。

1995年版的總規對城市框架的表述是“兩點一環”，“兩點”就是青島、黃島，“一環”就是環膠州灣。

2003年，青島市提出“三點布局，一線展開”，“三點”就是青島、紅島、黃島，“一線展開”就是沿著711公里的海岸線發展。

2006-2007年的時候，又提出了膠州灣的概念，“擁灣發展”，形成一個環膠州灣發展的城市組群，發展的空間往縱深發展，膠州灣的底部要利用起來。這個規劃就把整個城市的規劃設計為三個圈層，一個是沿著膠州灣的內圈層，即墨、萊西、平度、膠南是中間的圈層，在往外就是高密、諸城、海陽等外圈層，這樣城市框架就一下拉開了，發展的縱深就有了。

2012年，青島市第十一次黨代會首次提出了“全域統籌、三城聯動、軸帶展開、生態間隔、組團發展”的空間發展戰略，引起了社會的普遍關注。尤其是“三城聯動”，它以膠州灣為核心，通過東岸、西岸、北岸三大主城區建設，形成功能互補、相互依托、各具特色的都市區，使之成為大青島的核心區域。

事實上，三城聯動，不是單純的城市組團功能復制，而是打造在功能上相互補充、空間上相互呼應、基礎設施上相互依托、發展時序上協調推進、風貌上各具特色的三大主城區，形成未來海灣型大都市的基礎框架。endprint

王建軍：城市變大了、變高了，也更有內涵了

在這20年里，每個人都親歷著都市的發展，每個人都能感覺到它的變化，我們的城市變大了、變高了，我們的城市脈絡比過去更加豐富了，也更具內涵了。

從1993年-2013年，在不斷的城市規劃以及調整中，我們看到了越來越好的青島。實際上，每一次規劃調整都使城市版圖翻番，從單一組團到多個組團，城市變大了。

1993-1994年，這個時間段是青島市城市歷程中非常重要的時期，當時的市委市政府下了很大的決心，也做了很多工作，使青島市邁向了發展大城市的基礎條件。我印象最深的是，當時福州路的沿線存在很多不合理的地方，但由于當時福州路就是青島的城市東部邊界，所以不能調整。不難想象，那個時候我們的城市才多大。當初，福州路的山坡比現在福州南路那個坡度大得多，如果爬到坡頂上的話，就相當于爬山。后來，在福州北路建設過程中恰好遇上城市區劃調整，這才得以改善。

城市變高了。記得在1989年，當時規劃要做突破100米高度的建筑，但是受制于各種各樣的原因，怎么研究也突破不了。可如今，青島市馬上就要出現超過300米的摩天大樓了。

另外，我們的燃氣、有線電視、城市通訊等普及率相較與其它城市來說，還是非常高的。所以說，我們的城市變大了、變高了、城市內涵更豐富了。

一個城市逐步變大變高，豐富的僅僅是城市的表象，從內在來看，最后的落腳點還是要看經濟、住宅，以及人均生活水平的提高。90年代初，連續幾年政府提出的青島要辦的十件大事，第一件事都是關于住房的問題，首先就要解決老百姓住房的問題。從解困到安居到經濟適用房再到大家觀念根本改變之后帶來的商品化，這20年來，青島市的住房不斷改善、老百姓的居住環境得到了根本的改變。

而這些成績的取得都離不開房地產開發商的貢獻。房地產業在國民經濟和社會發展中，發揮了舉足輕重、無可替代的作用。可以說，房地產在近20年的時間里，改變了中國的城市形象和社會面貌，影響并促進了城鎮居民基本生活質量和水平的提高。實際上，房地產業創造了巨大的經濟總量，同時構成了城市不動產，這可以說是整個經濟發展過程中最大的社會價值。

朱兆倫：住房改革搞活了房地產

青島市原住房制度改革領導小組辦公室主任

工作了一輩子，有三件事情聊以自慰，其中之一便是住房解困工作的圓滿完成，另外兩個是房改和安居工程的建設，這三件事情均獲得了國家“全國先進城市”的表彰。

1990年，根據國家建設部的要求，作為山東省住房困難大戶，青島市政府制定了三年解困的工作目標，要求用三年左右的時間，基本解決市內五區人均居住面積在兩平方米以下的住房特別困難戶的住房問題，力爭到本世紀末使市內五區職工人均居住面積達到8平方米以上。

那么，兩平方米以下的特困戶到底有多少呢？經過調查核實以及反復審核，最終確認了10594戶住房特困戶。人均兩平方米居住面積以下的有6288戶，還有4000多戶無房戶。而當時山東省全省的住房特困戶有兩萬左右，青島一市就占了山東省一半。

那么，為何青島的住房情況如此緊張呢？這恰恰說明了青島經濟的特點——青島的產業工人多。原來的企業里有3000名員工都算是小企業，紡織企業哪個也得5000多名員工。加之，當時房屋的欠賬太大，企業有了錢買設備搞工業，很少去研究居住問題。越是大城市，尤其是“上青天”這種情況越嚴重，因為孩子生得多。在那些小胡同的小房子、筒子樓里，住吊鋪的家庭比比皆是，十幾戶家庭共用一個廁所。在這樣的背景下，1991年青島市興建了邢臺路、水清溝和錯埠嶺三個解困小區。

1994年，國家提出了建安居工程解決職工住房問題，國家給一部分貸款指標，為了爭取指標，著實沒少跑，因為沒有指標銀行不給貸款，沒錢就蓋不起房子。而到了1996年，國務院發文，繼續深化房改方案，并提出相應解決方案，例如，低收入者可入住廉租房，中收入者人住經濟適用房，高收入者入住商品房。其實，政策就是提法不一樣，目的都是解決老百姓的住房問題。但如此一來，經濟適用房就和安居工程交叉了，因為一個工程一旦確定了，它的時間跨度是非常大的，實際上，安居工程一直干到了上世紀末。

現在，全國都在逐漸地走公租房方向，青島市也不例外。公租房是最合理的，不讓任何人占任何人的便宜，經濟適用房則是讓少數人占了大多數人的便宜。

事實上，住房制度改革的深遠意義主要有兩點：第一點是促進了人民住房觀念的改變，第二點就是搞活了房地產市場，青島的住房交易市場就是1995年的時候建立起來的。

皮建設：跟著規劃走

青島鵬利南華商業發展有限公司總經理

1992年，我辭職下海。先從銀都地產（當時萬科下屬的一家地產公司）的工程做起，正式進入了房地產行業。

當時，我們做了市場調查，銀都周邊的房子均價在800元/平方米，針對這一價格，銀都的住宅定價1500元/平方米，別墅定價4000元/平方米，結果房子蓋起來后，銷售便遇到困境，老百姓拿不出錢買房子。我清晰地記得，當時成交的第一座別墅是設計研究院的設計工程師幫美國親戚買的。

面對老百姓資金有限，樓盤銷售遇阻的情況，時任銀都地產董事長的蔡程便提出了按揭貸款購房的理念。按揭貸款是青島銀都項目第—個推廣的。可以說，那個時候的青島房地產市場才剛剛起步，對于絕大多數青島人來，買房還是一個不被認同的“新鮮事”。

然而，從1993年開始，隨著東部開發的開始，青島市的城市建設發生了日新月異的變化。而房地產行業發展和城市規劃密不可分，作為地產公司來說，一定要跟著規劃走，城市規劃到哪，我們就到那里去開發項目，肯定不會吃虧。

1996年左右，東海路開始全面改造，改造完以后，1999年嶗山就具備開發條件了，我便到嶗山區開發項目。那個時候房子的價格在4000元/平方米，可幾年過去，房價飛速竄漲，早已不能同日而語了。endprint

2003年，伴隨著浮山新區的開發建設，浮山后村啟動了村莊改造，一開始浮山后的房子并不被看好，因為浮山后剛開發時周邊比較空曠，地域相對偏僻，而且交通不便，配套缺失。然而，經過10年的發展，如今的浮山后已經成為了青島最大的居住片區之一，城市規劃的影響力可窺一斑。

事實上，城市規劃是一個城市的發展綱領和藍圖，它不僅提出市域城鄉統籌發展戰略，確定各城鎮的人口規模、職能分工、空間布局方案和建設標準，而且確定中心城區的性質和規模，提出禁建區、限建區、適建區范圍，確定城市空間布局和土地使用功能，以及重大基礎設施和公共服務設施發展目標等，使城市用地結構保持合理比例，引導房地產合理開發，有序建設。

而房地產投資又能夠反作用于城市規劃及城市環境，使其更臻完善。這一點，國內外現代城市發展史已經證明。

張峰：銀都地產帶來的啟示

青島三杰房地產有限公司總經理

1992年，伴隨著青島東部大開發的號角，青島房地產業開始吸引大批資金進入，也產生了第一批真正意義的房地產開發企業。銀都地產便是其中之一，所開發的首批高檔小高層——銀都花園更是可以作為青島市房地產起步的標志。這家企業給青島房地產市場帶來的沖擊不容小視。

銀都地產在成立伊始就確立了做專業化房地產商的道路。做房地產干什么？就是為了更好地解決老百姓的居住問題。所以，當時銀都地產在建第一個高層住宅項目時，便開始考慮項目與整個城市的契合。從項目前期開始，便對戶型、規劃設計、配套設施、環境等方面進行深入研究，以求與青島這座城市結合。

那時候，青島的城市主基調就是“紅瓦綠樹，碧海藍天”，房屋都是以紅色為基調。而在我們看來，“紅瓦綠樹，碧海藍天”是一個整體概念，它所指的“紅”應該是萬綠叢中一點紅，綠中有紅，才能更好襯托出花的漂亮。所以，銀都地產在做銀都景園項目的時候，就考慮不戴“紅帽子”，可到規劃局去審批時，卻通不過。那個時候，青島很難從“紅瓦綠樹綜合征”中突圍。

為了把項目環境做好，銀都地產更是拆了兩個多層建筑。而當時青島市大多數房產企業對于環境營造的理解還僅僅停留在把房子蓋完了，在樓與樓之間種上幾棵樹就可以了。實際上，像銀都地產這樣的外來開發商，給青島房地產業帶來的啟示遠不止這些。從更廣闊的視野中，他們的進駐明顯推動著青島房地產的市場化程度。

隨著住房制度的改革，在個人購房逐漸成為主流的情況下，青島市民對住宅的要求有了新的變化，住宅的功能也不斷地調整，由傳統的四大功能發展到八大功能。

8年的銀都地產生涯也讓我受益良多。我在康大集團擔任總經理期間，組建了康大地產。康大集團原本是搞外貿與食品產業的非房地產企業，在發展過程中，面對企業該如何蛻變，如何通過改進和調整來獲得更大的發展空間的問題時，康大選擇了進軍房地產，并逐步實現了管理流程的職業化、精細化、標準化，并制定了自身的住宅品牌標準，逐步實現了區域品牌化。實際上，這就是一個新型城鎮化發展過程中，一個非房地產企業逐步走向地產領域的過程。

蘇林青：青島，為何出不了萬科？

青島萬洲地產發展有限公司總經理

1999年，作為企業經濟管理方面的人才引進，我來到了百通集團，它的前身是李滄建安，一個建筑企業。

李滄區樓盤規模化開發建設起步較晚，那個時候，一般只有2-3個開發樓盤，最多的時候也就是4-5個開發樓盤。本土房地產企業的規模都很小，資金實力太薄弱，為了抵御外來地產大鱷，本土企業聯合無疑是一個很好的出路。在這樣的情況下，李滄區政府主持組建了百通城市建設開發公司。公司成立后第一個項目便是李滄東南山片區的棚戶區改造。

由于李滄區的房地產開發相對較晚，所以，當時企業對于房地產營銷更是知之甚少，只是招聘幾個售樓員在營銷中心等著顧客上門。“守株待兔”式銷售的結果可想而知，三個月時間才銷售了26套房子。銷售遇阻著實讓大家犯了難。在這樣的情況下，領導安排我分管營銷。剛接手營銷工作時，也不知道怎么干，只得慢慢摸索。

要知道，營銷當時并不被地產公司所重視。公司上下一切圍繞工程轉，工程上面的事永遠是第一位。回過頭來看，這種管理模式顯然是不成熟的。實際上，公司管理的重點不應該放在工程，工程應該是一個程序化的東西，是技術規范，嚴格按照流程操作，一個環節出現問題肯定到不了下一個環節。相反，營銷與公司的制度、架構建設應該排在首位。

如今，回顧20年來青島房地產市場的歷程，在肯定成績的同時，也應該對存在的問題好好反思一下。為什么青島本地房企都達不到上市的標準？為什么當地企業沒有做成全國知名的品牌企業？

我個人認為，第一，企業對公司程序化的研究不夠。不注重管理、不注重架構、不注重成本控制的全面性，企業程序化的研究不夠。第二，對職業經理人的培養不夠。

很多本地企業，在銷售過程中即使房價每平米下調50元也必須由老板簽字；開發產品設計的最終方案，決定權也在于老板；一旦老板出差了，只能等著老板回來。在這樣的運作模式下，專業人才根本發揮不了太大作用。相反，在萬科，王石可以隨時爬山，企業照樣運作。

第三，不在資金上做文章。恒大是怎么運作的？通過戰略合作，獲得多方資產支持其購地建設。而本地企業呢？先開一個項目，賺回錢再去買地建設。如此一來，如何與品牌企業競爭？

現在是真正的“狼”來了，反思是為了下一步房地產行業與城市更好地發展，少走彎路。借鑒品牌企業的發展，借船過河，不要一味地悶頭發展。否則，一定會被大企業擠壓得沒有生存空間。endprint