房價波動、收入水平與消費支出

摘要：

房價波動對城鎮居民消費的影響引起廣泛關注。選取重慶市不同收入水平城鎮居民的收入、消費面板數據，以及從重慶“一圈兩翼”劃分的區域消費差異進行比較，考察了房價波動對收入和消費的影響。引入反映宏觀經濟水平的人均GDP年度指數和儲蓄額年度增長率作為控制變量，利用股票籌資額構造房屋銷售價格的工具變量做實證研究。結果表明：房價波動下重慶市城鎮居民人均可支配收入與消費支出間存在必然的因果關系，不同收入水平的城鎮居民存在明顯的消費差異。房價上漲對所有收入水平城鎮居民的消費均有擠出效應，房屋財富效應則不明顯，當期可支配收入是決定城鎮居民房地產消費的最重要因素。提高居民收入水平、調整收入分配結構、加大民生工程投資，是增加消費支出的有效途徑。

關鍵詞：房價波動；收入水平；消費支出；面板數據

中圖分類號：F29331 文獻標志碼：A 文章編號：10085831（2014）01005005

房地產兼具消費和投資雙重屬性，是城鎮居民最重要的財富，房地產價格的波動必然會影響財富價值量的變化，對居民的消費行為產生重大影響。在當前房價上漲過快的背景下，提高全民消費水平的同時處理好地區房地產消費與經濟發展的關系十分重要。

在此背景下，在實現促進全民消費增長目標的同時需認清房價波動對不同收入水平城鎮居民的消費有著怎樣的影響，消費與收入是否存在必然的因果關系，不同收入階層間是否存在差異，如果存在具體差異又體現在哪。謀求上述問題的答案將為有效施行房地產業調控，確保房地產業的健康可持續發展提供依據和理論支持。基于此目的，本文以重慶市為例，研究房價波動下不同收入水平城鎮居民的消費狀況。

一、房價波動對居民消費影響的傳導

理論上，房價波動影響居民消費顯著反映在以下幾方面：（1）消費與收入是相互影響的，存在內生性的問題。根據凱恩斯的消費函數理論，當前消費由當期可支配收入決定，總消費的數量主要取決于總收入的數量，收入是影響居民消費的最直接、最重要的因素；（2）財富與消費同為居民效用函數的構成部分，房產價格將會影響居民的非住房消費支出；（3）心理預期通過影響居民消費行為，從而影響房地產價格；（4）考慮金融市場的前提下，房價波動導致的居民財富凈值變動，形成預防性儲蓄成為居民應對不確定性消費規劃的主要因素之一。

具體來講，受消費預算約束，當房價過度上漲，首次購房的消費者為平衡消費效用會暫緩購房，改為租房，此時替代效應顯著。租房后也會因房價上漲引發租金提高，住房成本上升，仍會影響消費。如果消費預算變化，則會因預期未來購房的首付款和各期還款額的增加，導致居民當期購房儲蓄增加，消費能力下降。財富效應的產生是以家庭擁有住房為單位，家庭擁有住房數量的差異會影響到居民家庭消費。因而，房價上漲會讓居民實際擁有的財富增加，但反映到消費上則因各家庭擁有住房數量的差異而迥然不同。只有唯一住房的家庭，雖然房價上漲讓家庭財富增加，但住房是家庭自身穩定居住的保障，一般不會將其抵押變現，房產的增值也無從體現，反而會擠兌家庭即期的其他消費。擁有多套住房的家庭，則可能將多余房產抵押融資變現，結果會直接讓房產增值實現，促使居民調高消費預期，增加即期消費，使財富效應充分體現[1]。

總之，房地產價格波動對消費的影響具有不確定性，消費可能增加也可能下降。但中國擁有多套住房的家庭屬于高收入階層，所占比重小，因此總體上房價上漲帶來的財富效應非常有限。對絕大多數中、低收入居民來說，如果消費預算下降，為滿足住房消費，將減少對其他商品的消費，形成顯著的擠出效應[2]。本文在此理論前提下進行實證研究。

二、實證研究

（一）數據選擇與模型建立

近年來，重慶市經濟快速發展，2011年全市GDP超過萬億元，增速達到16.4%。城鄉收入比由3.33∶1縮小到3.15∶1，“一圈兩翼”間的人均GDP差距也由2.2∶1降低到2.17∶1，基尼系數由0.438下降到0.421，城鄉差距縮小，居民幸福指數躍居全國第四[3]。與此同時，重慶市房地產業也得到快速發展，對經濟發展起著重要作用。但是隨著近年重慶房價的快速上漲，遠高于普通居民的承受能力，已經對其生活產生了嚴重的不利影響。

2007年，為貫徹落實中央“314”總體部署，實現“把重慶加快建成西部地區的重要增長極、長江上游地區的經濟中心、城鄉統籌發展的直轄市，在西部地區率先實現全面建設小康社會”的目標[4]，重慶與成都成為全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區。2009年，國務院發布《國務院關于推進重慶市統籌城鄉改革和發展的若干意見》，更是將重慶市城鄉統籌發展提升到了國家戰略的高度。但是，重慶屬于典型的城鄉二元經濟，雖然近幾年重慶政府采取了包括提高居民工資、農村戶籍改革等措施來實現城鄉統籌的目標，但區域經濟發展不平衡，始終是重慶的切膚之痛。而房地產作為特殊商品其消費與地區經濟、居民收入、戶籍制度、土地權屬密切相關，城鄉居民間在房產消費上仍不具可比性。其次，重慶統計年鑒將城鎮居民按收入劃分為七個等級。其中，實際上占人數比列20%的最低收入和低收入居民無購房能力，故本文只將余下的中等偏下、中等、中等偏上、高收入和最高收入五類納入研究。此外，區域性是房地產的顯著特征，而重慶各區縣經濟發展因“一圈兩翼”地域不同而差異顯著，這些差異客觀上必將反映在房地產市場上。因此，本文從重慶城鎮不同收入等級居民的視角研究房價波動、收入水平與消費支出之間的關系。數據樣本區間為1997-2010年，均為歷年《重慶統計年鑒》的年度數據。以1997年為基期，主要是因為重慶在1997年正式獨立成為直轄市，相關數據隨之完善。

建模上，研究資產價格波動的財富效應一般以消費函數為基礎框架。Modigliani、Brumberg、Ando研究發現：居民消費時往往受到即期收入水平、收入心理預期、自身擁有資產量的約束[5]。Duesenberry通過研究不同收入群體樣本，提出了“示范性”假說消費函數，認為消費者的消費行為不僅與自身因素有關，也常會受周圍人消費水平的影響，尤其低收入者會向高收入者看齊，引致較高的消費傾向[6-7]。同時借鑒向為民的理論模型構造[8]以及前述理論假設分析，建立了以下模型。