公共租賃房建設規模決策機制研究

摘要：公租房建設是中國的一項重要住房保障制度。文章建立了在兩種建設模式下的公租房建設博弈模型，探討了中央政府和地方政府在公租房建設中的利益關系。研究發現，在兩種建設模式中，公租房收益和商業住宅收益之間的差距對于公租房建設比例、地方政府用地規模和收益等都具有重要影響，但是就中央政府而言，其更傾向于按差異化的比例進行公租房建設。

關鍵詞：公共租賃房；建設規模；差異化比例模式；固定比例模式

中圖分類號：F29331 文獻標志碼：A 文章編號：10085831（2014）01004505

一、問題的提出

公共租賃房制度是2006年以后中國逐步發展起來的一種政府保障性住房政策。公共租賃房（以下簡稱“公租房”）是指由政府或公共機構所有，用低于市場價或者承租者承受得起的價格，面向城市中等偏下收入住房困難家庭出租的住房[1]。它主要針對廉租房和經濟適用房制度之間的邊緣人群（即所謂的住房保障“夾心層”）。

公租房制度在全國推行以來取得了很好的社會效果。眾多學者從公租房的建設模式[2]、融資模式[3-5]、運作機制[6-7]、經濟可行性[8]等方面進行了廣泛的研究。但是由于公租房具有保障性質，導致公租房建設的投資收益率低，并對當地房地產市場形成壓力。所以，在土地資源有限的情況下，作為理性人的地方政府并不愿意大規模、持續地進行公租房建設。因此，如何制定一個合理的公租房建設比例，激勵地方政府進行公租房建設，是中央政府迫切需要解決的問題。

本文從國家宏觀調控的角度，探討根據中國各地區經濟發展水平，合理制定公共租賃房建設比例的問題，從而保障公共租賃房制度能夠在全國有序推廣和實施。

二、基本假設及模型

假設中央政府要求地方政府進行公租房建設，以解決低收入家庭的住房困難問題。在確定公租房建設規模時，首先由中央政府向地方政府提出建設比例；地方政府根據該建設比例提出自己的用地指標，并報中央政府審批。地方政府i（i=1，2）每年的用地指標是Si，計劃按比例將其中的ki用于公租房建設，將余下的（1-ki）用于商業住宅建設。

由逆向推導法，地方政府的征地成本為