既有建筑綠色化改造費用分析中存在的問題與對策

俞瑞霞YU Rui-xia；周曉靜ZHOU Xiao-jing

（北京建筑大學，北京 100044）

（Beijing University of Civil Engineering and Architecture，Beijing 100044，China）

0 引言

既有建筑綠色化改造是指通過對既有建筑進行節能、節水、節材、節地、室內環境改善、室外資源優化整合等方面的改造，使得既有建筑具備綠色品質、達到綠色建筑標準。隨著我國政府對節能減排工作的大力推動，對于不符合節能要求的既有建筑進行改造，已經得到了我國各界的關注，也出臺了相應的法律法規以及相關政策。但是，針對既有建筑綠色化改造的費用效益分析研究，目前還不完善，影響了既有建筑綠色化改造的進程。針對研究中出現的問題，從政府、投資方、其他項目參與方、社會大眾方面給與了相應的對策，促進既有建筑綠色化改造的順利開展。

1 既有建筑綠色化改造費用效益構成

通過權衡各種備選項目的全部預期費用和全部預期效益的現值來評價這些備選項目，以作為決策者進行選擇和決策的一種方法，稱為費用效益分析(Cost-Benefit Analysis)，簡稱為CBA。CBA 有時又稱成本效益分析、效益費用分析、經濟分析、國民經濟分析或國民經濟評價等，在經濟學中，項目評估與費用效益分析是兩個可以相互替代的概念。一般情況下，既有建筑綠色化改造的費用效益一般包括以下內容：

1.1 既有建筑綠色化改造的費用 綠色化改造的費用不僅包括建造成本，還包括其在項目的設計管理及其他費用，即從項目前期決策設計、招投標、合同、施工、竣工驗收、使用直至報廢拆除翻新等一系列過程中所發生的費用。一般包括工程拆除費用、前期勘察設計費用、前期結構鑒定費用、工程費用、全過程項目管理費用以及其他費用等。

1.2 既有建筑綠色化改造的效益 綠色化改造中效益一般包括經濟效益、環境效益、社會效益。其中，經濟效益比較容易衡量，一般采用定量分析方法，如凈現值法、投資回收期法、內部收益率法等；環境效益和社會效益分析不容易衡量，一般采用定性方法來衡量。

2 既有建筑綠色化改造費用效益分析中存在的問題

隨著社會的日益發展，不論是辦公還是生活娛樂，人們都越來越注重舒適度。而對于那些不符合功能要求的既有建筑，需要對他們進行相應改造，改造前應進行費用效益分析。從上面分析可以看出，這其中也出現了許多的問題。

2.1 既有建筑綠色化改造費用效益分析的理論研究不足 目前，我國關于既有建筑綠色化改造的研究，大部分集中在改造技術上；而關于既有建筑綠色化改造費用效益分析的研究少之又少，基本上只是采用一般的財務分析方法的結論，未對既有建筑綠色化改造這方面的具體內容進行相應的研究或者是敘述，沒有相關使用性的具體研究。有的甚至對于既有建筑綠色化改造產生的費用效益的具體內容都未加以具體的分析，直接采用新建建筑的費用。

2.2 既有建筑綠色化改造費用效益中費用的構成不清晰 針對我國現在的研究資料，大部分人的題目是既有建筑綠色化改造的相關內容，但其費用內容中只是簡單的套用了我國新建建筑中的費用內容，并沒有包括我國改造建筑中必然發生的拆除費用，更別提需要對既有建筑進行結構鑒定的相關費用了。

2.3 既有建筑綠色化改造費用效益分析政府的支持力度較小 對于我國上世紀八九十年代建成的建筑，大部分建筑中都沒有采取很好的外保溫措施，導致其內設的保溫措施投入的費用較大，收益卻較少；另外，當時的建筑采用的建筑標準已經達不到目前的抗震要求，為我們的安全造成了隱患。因此，大部分的建筑需要進行結構加固和外保溫改造，其余的具體內容根據各企業的相關發展需求具體問題具體分析。需要說明的是，進行加固和增設外墻保溫都需要費用的支出，單單把希望寄托在個人，其效果是不顯著的，進程也是比較緩慢的。

2.4 進行既有建筑綠色化改造費用效益分析的基礎不統一 進行既有建筑綠色化改造的人群不一樣，需要的功能也不一樣，即一部分人需要超舒適的辦公環境或者生活、娛樂環境，另一部分人需要實用的即可。前者基本上需要綠色建筑評價的標準較高，相應的其改造費用以及咨詢費用就會增加，有可能工期也會延長，成本也會上升。而后者只需要進行最基本的改造，滿足其生活、工作、娛樂的必要條件即可，相應地，其改造成本就會大幅度下降。居于兩者要求之間的人群，其付出的改造成本也會成正比增減。因此，功能需求不同，付出的費用也不同。

在分析既有建筑綠色化改造的效益時，如何對費用——效益貨幣化是個難題。既有建筑綠色化改造的某些費用支出難以同企業的經營費用、管理費用清楚地區分；既有建筑綠色化改造的環境和社會效益，很多都是難以用貨幣計量的效果，單純運用費用一一效益這種定量分析方法一般比較困難，也不足以說明問題，因為很難將費用效益統一到貨幣單位上,還需要結合定性分析的方法。

3 實施既有建筑綠色化改造費用效益分析應采取的對策

針對我國目前進行既有建筑綠色化改造費用效益分析中存在的問題，應采取以下對策：①應逐步完善既有建筑綠色化費用效益分析的研究資料。針對目前我國的研究現狀以及社會的發展現狀，我國政府應盡快完善既有建筑綠色化改造相關法律法規以及其他政策文件，使得研究的費用效益分析的基礎較為準確；我國各相關單位、各高校應盡快進行既有建筑綠色化改造的費用效益分析；所有參與方，應根據各自的問題進行詳細的分析研究，提高自己的專業水平。②政府部門應加大扶持、宣傳力度。一方面，我國政府應根據實際需要調整對既有建筑綠色化改造的扶持力度，必要時可采取政府引導，建立一個合適的、完善的改造費用補償機制，從根本上解決費用的問題，使得既有建筑綠色化改造費用效益分析費用部分構成較為統一，也相對比較清晰。另一方面，我國政府應加大既有建筑綠色化改造的宣傳力度，推動一部分學者研究既有建筑綠色化改造的費用效益，充實這方面的資料，以便相關人員進行參考。③項目投資方應認真咨詢并積極爭取相關補貼。既然進行既有建筑綠色化改造中費用效益分析不明確，作為投資者，可以通過專業的咨詢公司進行分析統計，以確定進行分析的基礎是較為準確的。投資者應對投資的項目進行相關的費用效益分析，分析的內容要全面，環境效益和社會效益分析不可少，這樣才能更好更快地進行改造。費用方面，投資者可積極爭取我國政府對既有建筑進行綠色化改造的獎勵，如我國財政部和住房城鄉建設部對星級綠色建筑給予財政補貼，星級越高，補貼越多。以2012 年高星級綠色建筑的財政獎勵標準為例，二星級綠色建筑每平方米建筑面積可獲得財政獎勵45 元，三星級綠色建筑每平方米獎勵80 元。④項目其他參與方應提高專業水平使得效益最大化。項目中的其他參與方一般包括設計、咨詢、監理、施工等單位，在既有建筑綠色化改造費用效益分析中，他們主要的作用是按照投資者的意圖，在計劃費用的范圍內，通過自己的專業知識或者技能，使得改造的建筑達到或超出預定的功能。這就需要相關單位提高自己的專業水平，使得預期的效益能夠實現。對既有建筑進行綠色化改造是我國的重要任務之一，它的意義平凡而偉大，節約能源，造福后人。我們必須加強對既有建筑綠色化改造的相關研究，就費用效益研究而言，必須要針對目前出現的問題，結合相關的建議進行進一步完善，以便加快我們進行既有建筑綠色化改造的進程。

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