現代社會發展理念下棚戶區改造的基本策略

■郭穩柱 ■銅川礦務局棚戶區改造辦公室，陜西 銅川 727000

1 扶持金融機構信貸融資，拓寬融資渠道

在中央對各地區政府實施棚戶區改造資金補助不足的情況下，各地政府，首先，可通過金融機構貸款進行融資;其次，可鼓勵企業或民間資本來參與棚戶區改造工程，第三，政府可進行棚改工程招、投標工作，引進信譽好，資金雄厚的開發公司來承擔棚戶區改造工程。政府應制定相關優惠政策和法律、法規，實行稅費減免、貸款支持、行政事業性收費免征等，運用各種渠道和方式來籌集資金，在一定程度上彌補政府資金緊缺的情況，確保棚戶區改造工程的順利進行。

棚戶區改造的最大受益者是原棚戶區居民，在整個棚戶區改造項目中政府和開發商也占據一定利潤份額。要想在棚戶區改造中三者利益均衡，是不可能達到的，只有通過利益博弈，實現效益最大化。政府實施棚戶區改造的目的是為了改善困難群眾的住房，改變城市的現狀，城市發展了，就會吸引更多的企業來投資建設，城市成功營銷，招商引資，帶動城市各行各業的發展。開發商所為棚戶區改造項目的投資者，可以通過棚戶區改造，打造企業知名度，獲取政府優惠扶持項目，促進企業自身的發展。棚戶區居民在住房條件好了、生活環境美化了的同時，對政府的決策理會有信心，更加支持和擁護了。所以說，棚戶區改造是一項實現利益雙贏的惠民政策。

2 拆遷安置、補償標準明確，執行公開、透明

棚戶區改造工程是一個多方利益的結合，包括了政府、個人和開發商。在棚戶區拆遷工作中，利益問題往往是導致拆遷難已繼續，土地無法平整出讓的關鍵所在。對于棚戶區改造中的拆遷補償面積和補償費用額度應該嚴格控制，在前期工作中要做好摸底調查，征尋棚戶區居民的改造意見，有效防止暴力和暴利的情況出現。對開發商進行嚴格的資質審查，對原實施過棚戶區改造工程，并且信譽良好的開發企業，優先選取，加強政府對開發企業的管控。政府及時出臺相關的法律、法規和政策相關細則，在保障被拆遷居民利益的同時，對超出拆遷規定時間搶種及搶建，違建的物業一律不予經濟補償。政策執行公開、透明，讓棚改居民對政府放心，對自己的未來充滿信心。

3 補償方式多樣化

將保障性住房政策有效的融入到棚戶區改造中，要在“補磚頭”的同時多以“補人頭”為主，緩解建設住房用地的壓力。棚戶區拆遷安置中由于安置房屋有限，經濟適用住房和廉租住房等公共福利性住房可以暫時緩解棚戶區被拆遷居民的住房問題。但經濟適用住房與廉租住房的數量有限，并且還要為其他有需要的人群安排。所以，政府可以在運用經適房和廉租房解決棚戶區拆遷居民安置的同時，多以提供貨幣補償為主，讓具有一定支付能力的被拆遷居民能自己租房。在緩解安置房源壓力的同時，還可帶動房地產業的經濟發展。但需要加強對獲補償居民的資格審查查詢程序和力度。避免出現，只有住廉租房資格的人員住了經濟適用房，未達到購買經濟適用房資格的，卻購買了經濟適用房的情況出現。有效緩解還建、安置房源的壓力。

4 改造透明、規劃合理

對原城中村居民實施舊城改造，宜采取限制性人均面積就近安置為主;要求以原同等面積住房異地安置的，可根據土地所在區域價值差給予一定的經濟補償。原集體用地征為國有后，除去改造建設費用和城市建設的各項費用外，其余的可以以市場價格的30%作為城市維護建設費，70%作為集體的經濟補償。該經濟補償可為村民繳納社會保險和養老保險，并為想創業的村民提供低息或無息貸款，以支持他們創業、就業，維護社會穩定。

在棚戶區改造后的建設用地及規劃上，應適當合理規劃安排商業區、文化區、休閑區及物流區等城市發展項目，努力做到集約用地，擴大就業和促進經濟發展。注重城市開發建設的整體性、差異性和長期性。在棚戶區的改造中，可強制采取在原地塊規劃修建的商品居住用地的10%用于保障房建設;在棚戶區改造和城中村改造中，對于土地嚴格實行招，拍，掛。房地產開發商投標的土地出讓金價格一樣時，選擇房屋銷售價格低者中標;房屋銷售價格過高的開發商，土地出讓金價格可以考慮調增。防止開發商囤地，控制房價過快上漲。

5 政策落實到位，加強監督管制

棚戶區改造，是政府主導的民生工程，理所當然是政府行為。政府在組織、實施棚戶區改造工作中應該有專門的機構和人員負責。但是，政府一切行為及后果由全民“買單”;因此，作為國家授權的行政管理機構，政府沒有理由機構臃腫、大而全、小也全。政府特殊的角色，容易權利尋租，只能宏觀管理，不能大包大攬。在棚戶區改造中，完全可以采用國外“代建制”管理模式。委托一家專門進行建設管理的咨詢公司或中介公司負責組織和實施管理。政府可以通過政策引導、社會監理簡單、媒體跟蹤報道、被遷待安置群體代表的多途徑監理管理實現棚戶區改造管理的公開、公正、透明。政府要妥善協調好各方的利益關系，處理好新形勢下的人民內部矛盾，建立健全化解社會矛盾的機制，化解社會矛盾是維護社會穩定的關鍵，社會穩定才能不斷發展，才能促進和諧社會的建立。

總之，關于城市棚戶區改造，表面上看似扶貧的民生工程，實際上這個問題非常復雜，不僅涉及制度、體制、法律、政策、收入分配與再分配模式，而且涉及文化、社會、經濟多個層面，錯綜復雜的矛盾交織在一起，形成城市畸形發展、貧富懸殊、兩極分化和此類棚戶區問題。無論社會如何發展，政府對于低收入群體的扶持、幫助，保障低收入群體的基本(住房、社會)需求責無旁貸。否則，社會穩定可能面臨復雜、嚴峻局面。

［1］衛欣．國外住房保障制度比較研究［J］，城市問題，2012(8)．

［2］李釗．“城中村”改造途徑的思考［J］，安徽建筑，2011(3)．