5．個人獨資企業注銷時將房產轉歸投資人是否納稅

5．個人獨資企業注銷時將房產轉歸投資人是否納稅

問：本人于2013年成立一家個人獨資企業，為了增加企業賬面資產，將屬于本人名下的房產過戶到本企業名下。由于經營不景氣，企業準備注銷。請問，個人名下的資產過戶到個人獨資企業名下是否應當進行納稅？已過戶到個人獨資企業名下的房產再轉回到個人名下是否應當進行納稅？

八方營銷服務中心 許志冰

答：《中華人民共和國個人獨資企業法》（中華人民共和國主席令第20號）第二條規定：“本法所稱個人獨資企業，是指依照本法在中國境內設立，由一個自然人投資，財產為投資人個人所有，投資人以其個人財產對企業債務承擔無限責任的經營實體”。第十七條規定：“個人獨資企業投資人對本企業的財產依法享有所有權，其有關權利可以依法進行轉讓或繼承”。根據上述規定，個人獨資企業的投資者對企業的財產依法享有所有權，投資者對企業債務承擔無限責任。個人獨資企業的房地產，也就屬于投資者的房地產。反之亦然。

個人房地產的轉讓主要涉及營業稅和土地增值稅、個人所得稅、印花稅。在營業稅方面，根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財政部令第52號）第三條的規定，征收銷售不動產營業稅是以有償有償轉讓不動產所有權為前提，所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。行政事業單位無償劃轉資產過程中，作為原有資產產權單位既沒有取得貨幣，也沒有取得貨物或其他經濟利益。第五條同時規定：單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人，均視同發生應稅行為繳納營業稅。但無償劃撥并不等同于無償贈與,無償贈與是贈與人將自己的財產無償給予受贈人、受贈人表示接受的一種行為，這種行為的實質是財產所有權的轉移。贈與行為一般要通過法律程序來完成，即簽訂贈與合同（也有口頭合同和其他形式）。法律術語稱這種合同為諾成性合同，顧名思義就是只要“承諾”就可以“成立”。基于該合同的諾成性，贈與人做出意思表示時雖未實際取得但將來可以取得的財產，也可成為贈與合同的“標的”。贈與既不需要付息也不需要還本，是“標的”單方面轉移。而無償劃撥是不以獲利為目的，把自己的東西或合法利益或權利讓給他人。所以，行政事業單位資產“劃轉”不是贈與行為，資產劃轉不需要回報，雙方都不產生經濟利益。由此可見，投資者將房地產劃轉給個人獨資企業，或者個人投資企業將房地產轉回個人，并沒有發生財產所有權的轉移，所以不屬于視同發生應稅行為；由于也未取得貨幣、貨物或者其他經濟利益，因此不屬于營業稅征稅范圍。如《江蘇省地方稅務局關于營業稅征收有關問題的公告》（蘇地稅規〔2011〕3號）第三條規定：“對個人獨資企業將其名下的房產轉移回投資者的行為不征收營業稅”。又如《廣西壯族自治區地方稅務局關于營業稅若干問題的通知》（桂地稅發〔2009〕185號）第八條規定：“公司股東因撤銷投資而收回原投資的不動產，與被投資企業之間的經濟和其他權利義務關系恢復到投資前的狀態。其收回不動產的行為不屬于營業稅應稅行為，不征收營業稅。”

在土地增值稅方面，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令第138號）第二條規定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅”。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第二條規定：“條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其他附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承，贈與方式無償轉讓房地產的行為”。另《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第四條規定：“細則所稱的贈與是指如下情況：（一）房產所有人，土地使用權所有人將房屋產權，土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的。（二）房產所有人，土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體，國家機關將房屋產權，土地使用權贈與教育，民政和其他社會福利，公益事業的。上述社會團體是指中國青少年發展基金會，希望工程基金會，宋慶齡基金會，減災委員會，中國紅十字會，中國殘疾人聯合會，全國老年基金會，老區促進會以及經民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。”土地增值稅必須是有償轉讓，只有有償轉讓才會發生“增值”，無收益“增值”也就無從談起。個人無償劃轉房地產，雖然不屬于無償贈與范疇，但也不屬于“出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為”。個人資產投入個人投資的企業，談不上增值，如海南省地方稅務局《關于個人以土地使用權投資入股征免土地增值稅和個人所得稅問題的通知》（瓊地稅函〔2010〕304號）明確規定：由于個人獨資企業的財產為投資人個人所有，因此，個人以其擁有的土地使用權投資成立（或轉入）個人獨資企業的行為，不屬于土地增值稅的應稅行為，不征收土地增值稅。因此，投資者將房地產劃轉給個人獨資企業，或者個人投資企業將房地產轉回投資者，均屬于同一投資人內部劃轉土地，不屬于銷售不動產行為，不繳納土地增值稅。

在個人所得稅方面，參照《國家稅務總局關于企業所得稅應納稅所得額若干問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第29號）的規定，企業接收股東劃入資產（包括股東贈予資產、上市公司在股權分置改革過程中接收原非流通股股東和新非流通股股東贈予的資產、股東放棄本企業的股權，下同），凡合同、協議約定作為資本金（包括資本公積）且在會計上已做實際處理的，不計入企業的收入總額，企業應按公允價值確定該項資產的計稅基礎；企業接收股東劃入資產，凡作為收入處理的，應按公允價值計入收入總額，計算繳納企業所得稅，同時按公允價值確定該項資產的計稅基礎。所以，企業接收股東劃入資產，凡作為資本金處理的，說明該事項屬于企業正常接受股東股權投資行為，因此，不能作為收入進行所得稅處理，并且對接受投資的資產計提的折舊費用等允許企業所得稅稅前扣除；企業接收股東劃入資產，凡作為收入處理的，說明該事項不屬于企業正常接受股東股權投資行為，而是接受捐贈行為，因此，應計入收入總額計算繳納企業所得稅，同時以確認的收入金額確定計稅基礎。投資者將房地產劃轉給個人獨資企業，或者個人投資企業轉回房地產，均作為資本金的增加或減少處理，并不由此產生所得，所以不應當繳納個人所得稅。

在契稅上，《財政部、國家稅務總局關于企業事業單位改制重組契稅政策的通知》（財稅〔2012〕4號）第八條第二款規定：“同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅。”因此，投資者將房地產劃轉給個人獨資企業，或者個人投資企業將房地產轉回投資者，均免征契稅。

房地產劃轉不繳納印花稅。根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令第11號）及《財政部、國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》（財稅〔2006〕162號）的規定，對于簽訂的房屋所有權或土地使用權轉讓合同，應按“產權轉移書據”征收印花稅，計稅金額為合同規定的轉讓金額。因無償劃轉房屋所有權或土地使用權，其應稅合同的計稅金額為零，應納印花稅額也為零。因此，投資者將房地產劃轉給個人獨資企業，或者個人投資企業將房地產轉回投資者，均不繳納印花稅。

趙慧芝