不動產統一登記 房價馬上跌？

毛木子

潘石屹表示不動產統一登記是個好政策，如果實施，房價馬上就會跌。這是一個馬年的玩笑，還是真有其事

國土部表示不動產統一登記很“艱巨”

如果說對即將到來的馬年樓市還有什么期待，可能不動產統一登記算得上最重要的事了。潘石屹甚至曾表示，“這是好政策，如果實施，房價馬上會跌。”

國土資源部副部長徐德明日前表示，中國必須建立不動產統一登記制度，以保護廣大群眾的利益并確保經濟的可持續增長。不過，他也承認，建立不動產統一登記制度是一項艱巨的任務。

普遍認為，對不動產進行統一登記，將使政府更容易地查明哪些人擁有多套住房并征收房產稅。這對于樓市調控原本是好事，為何讓國土部如此為難？

事實上，早在2013年3月28日晚，國務院辦公廳就發布通知，要求2014年6月底前出臺不動產登記條例。

隨后在2013年11月20日國務院常務會議上又指出：要將分散在多個部門的不動產登記職責整合由國土部一個部門承擔。

具體內容包括：第一，國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。第二，建立不動產登記信息管理基礎平臺，實現有關部門對不動產審批、交易和登記信息的共享。第三，推動建立不動產登記信息已發公開查詢系統。

不過不動產統一登記核心的全國個人住房信息系統聯網工作雖然已經啟動4年，但進展并不順利。媒體屢屢傳出“利益集團阻撓”的報道，40個重點城市的聯網逾期8個月才完成，而更大范圍的城市聯網工作進度則遙遙無期。

住房信息聯網遲遲難以出爐，不動產統一登記料將困難重重，能否順利沖破阻撓為房產稅征收擴容奠定基礎，從而實現房價下跌？

“閹割”版住房信息聯網沒有殺傷力

住房信息聯網遲遲難以實現，顯示了相關進程推行緩慢，讓國土部深深意識到其“艱巨”

此前住房信息聯網的技術難題主要存在于：一是從技術上看，系統不統一，沒有也無法聯網；二是數據不全。某特大城市的住建部門負責人告訴記者，有幾類住房數據并不在目前的住房系統中，如以前的紙質數據、產權比較復雜的央產房、還有小產權房等。當然，還包括“利益集團”的阻撓。

如今將不動產登記統一到國土部一個部門，令出一家，理論上有利于解決房產稅征收的技術難題，不過還要看國土部能夠獲得多大的支持來沖破“利益集團”的阻撓。

因此，不動產登記的全面實施預計仍將會持續較長時間，而查詢由于涉及個人隱私等多方面的問題，預計仍將受到嚴格的限制。

國務院雖然要求在2014年6月底前出臺不動產登記條例，同時還將增設查詢服務，但將限制在此前的法律法規范圍內，備受爭議的“以人查房”，或仍為“禁區”，被嚴格限制。

據媒體報道，為減少聯網阻力，確保個人財產信息安全，住建部于2013年內部下發的“暫行辦法”，個人住房信息系統全國聯網在住建部不設查詢端口、住建部不設授權查詢權限、查詢結果不作為法院判決和行政處罰依據，同時，國家住建部、省、自治區層面也不辦理查詢業務。

這一經過“閹割”的住房信息聯網方案，一方面為了安撫“利益集團”的擔憂，同時也讓其設立初衷失去意義。

光大證券分析師徐高坦言，不動產統一登記制度的建立更有利于明確農民的房地產權，促進城鄉間不動產要素的流轉。同時他也認為，將為房地產調控、房產稅全面鋪開提供基礎信息。

出了房產稅也難以打壓房價

不動產登記和房產稅是組合拳，長期來看，房產稅的征收能增加房屋的持有成本，釋放空置房屋，增加供給；還能抑制投資性需求，減輕需求壓力，產生房價下降預期。

但從各國經驗來看，房產稅主要作為地方政府收入來源，而非政策調控手段。英美日韓香港等國家和地區的房產稅稅率一般都不高，主流稅率占住宅價值的0.2-1.4%，對家庭指出的負擔也比較低。

韓國曾通過綜合房地產稅來打擊囤積房屋，香港通過調整差餉減免和物業稅稅率來平滑房地產市場的波動；這些政策產生的了一定的效果，但效果多是短期的，且單一房產稅的效果并非十分顯著。從長期看，房產稅并不能改變房地產市場的長期走勢。

以2012年為例，地方財政收入6.1萬億，地方政府性基金收入3.4萬億，土地出讓金收入達到2.8萬億，占地方政府性基金收入的83%，占地方財政收入的44%。在中國土地出讓金收入是地方財政收入的重要來源。

據國泰君安測算，在房產稅稅率為1%的假設下，對房屋市值征收的房產稅還不及現有土地出讓金的一半。

而興業證券測算，房產稅實際稅率必須達到2.5%，對應名義稅率為6%的情況下，房產稅的規模才可能達到土地出讓金的規模。而短期內大面積開征如此高稅率的房產稅明顯不可能。因而，用房產稅來完全取代土地收入估計會比較困難。

不動產統一登記何時能夠順利完成，國土部表示很“艱巨”，沒有不動產統一登記，房產稅征收擴容也難以推進；即使房產稅確定下來，如何征，征多少也難說。所以想通過不動產統一登記來實現“房價‘馬上就跌”的愿望，恐怕要持續很長一段時間。（本文由騰訊·財經觀察提供）endprint