國(guó)外城市治理群租，靠堵更靠疏

吳心韜+郭爽+文史哲

英國(guó)：3人用廚房不小于5平方米

英國(guó)也有群租房？答案是肯定的。從去年的一則趣聞中便可見一斑。

據(jù)英國(guó)《星期日泰晤士報(bào)》報(bào)道，英格蘭東南部伯克郡斯勞區(qū)區(qū)政府斥資2.4萬英鎊（1英鎊約合10.04元人民幣），購(gòu)買攜帶熱成像設(shè)備的小型監(jiān)察機(jī)，對(duì)全區(qū)各個(gè)街道進(jìn)行掃描式拍攝，并對(duì)每個(gè)建筑做精確的3D地圖，目的在于發(fā)現(xiàn)房東改造的非法群租房。通過兩個(gè)小時(shí)的夜間飛行，這架“間諜”飛機(jī)共發(fā)現(xiàn)了210個(gè)可疑的非法“蝸居點(diǎn)”，其中多為棚屋或車庫(kù)。

在隨后幾周時(shí)間里，警方介入調(diào)查，在蝸居點(diǎn)中發(fā)現(xiàn)約3000名居民，當(dāng)中有不少為非法移民。警方對(duì)房東開出重重罰單，并表示，若非法搭建的棚屋條件特別簡(jiǎn)陋，有權(quán)勒令將其拆除。

在英國(guó)，“私房出租”是住房市場(chǎng)的必要組成部分。根據(jù)英國(guó)主管住房的社區(qū)和地方政府部發(fā)布的最新年度調(diào)查報(bào)告，在2011/2012財(cái)年里，英格蘭地區(qū)共有2200萬戶住房，其中約65%為自有住房，17%為私人租房，其余為政府公租房。對(duì)私房出租，尤其是合租房的管理成為英國(guó)政府近年來住房政策的重點(diǎn)之一。

據(jù)《英格蘭住房調(diào)查》報(bào)告，英國(guó)的私房出租中有35%沒有達(dá)到英國(guó)政府的“體面住房”標(biāo)準(zhǔn)，雖然這一比重要比2004年的40%左右有明顯下滑，但仍大幅高于政府公租房（17%）。在私房出租中，以合租房的問題最為突出，最普遍的問題是居住面積較小、消防安全不達(dá)標(biāo)、廚衛(wèi)設(shè)備不配套、缺乏管理或蠻橫管理等。其中，還包括上文提到的改造棚屋車庫(kù)，非法出租等問題。

有輿論認(rèn)為，英國(guó)主要地區(qū)租房市場(chǎng)供不應(yīng)求是導(dǎo)致群租房現(xiàn)象產(chǎn)生的原因之一。2013年7月29日，英國(guó)政府發(fā)布《國(guó)際教育策略》報(bào)告指出，目前英國(guó)國(guó)際學(xué)生約有50萬人，到2018年將增加至59萬人。而在曼徹斯特和利物浦等地高校，大學(xué)住宿部門僅能解決約20%的學(xué)生住宿需求，其他學(xué)生將被推向私人租房市場(chǎng)，這就難免導(dǎo)致群租房的出現(xiàn)。

在這樣的背景下，英國(guó)政府出臺(tái)了十分詳盡的法律條文，使群租過程中遇到的各種問題都有法可依。其中最有影響力的為2004年通過的《2004住房法案》和2006年專門針對(duì)群租房的“強(qiáng)制許可證”制度。

根據(jù)《2004住房法案》把群租屋定義為：至少三人或超過一個(gè)家庭居住；所有房客共用廚房、浴室或廁所。《住房法案》還對(duì)群租屋的出租和租用制定了相關(guān)規(guī)定。

另外，英國(guó)政府2006年2月制定了《群租屋申領(lǐng)許可證令》，并于當(dāng)年4月6日正式實(shí)施。法令規(guī)定，租房達(dá)到群租房標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，房東必須事先申請(qǐng)群租許可證，違者將最高被罰兩萬英鎊。而要拿到這張?jiān)S可證，房東不僅每5年需繳納一筆可觀的許可證費(fèi)，本人還必須沒有犯罪前科也沒有違反過群租法律。若房客在租房過程當(dāng)中受到房東的利益侵害，房客還能通過當(dāng)?shù)氐胤秸鞴懿块T進(jìn)行反映，這一切信息均在英國(guó)政府網(wǎng)站上有詳細(xì)體現(xiàn)。

值得注意的是，英國(guó)政府對(duì)群租房的規(guī)定十分細(xì)致，且大多數(shù)規(guī)定在于約束房東、保護(hù)房客，在制定規(guī)定的出發(fā)點(diǎn)中，房客屬于弱勢(shì)群體。這些規(guī)定包括：群租房屋的燃?xì)獍踩C書一年一檢；房東必須為每個(gè)租戶安裝煙霧報(bào)警器并確保未被損壞；1至3人共用的廚房面積不得小于5平方米，5人共同廚房面積不得小于7平方米，一個(gè)廚房至多5人共用；至多5人共用一個(gè)衛(wèi)生間和浴室；房東須為每個(gè)租戶提供單獨(dú)的洗手池。否則，房東將面臨高額罰款。

德國(guó)：大建“公租房”

群租雖然在很多國(guó)家堪稱“頑疾”，但在德國(guó)，群租現(xiàn)象幾乎絕跡，這與德國(guó)法律的縝密完善以及德國(guó)政府的主動(dòng)作為息息相關(guān)。

德國(guó)的公租房資源豐富。二戰(zhàn)后，德國(guó)政府通過向住房建設(shè)投資者提供無息住房建設(shè)貸款的方式，鼓勵(lì)投資者大量興建公共福利住房。建成后，按規(guī)定低于市場(chǎng)價(jià)格的租金出租這些房屋，租金與市場(chǎng)的差額由政府補(bǔ)貼給投資者。投資者接受的政府貸款還款年限長(zhǎng)達(dá)30至35年。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，德國(guó)政府在社會(huì)保障性住房建設(shè)補(bǔ)貼上至少投入了300億歐元（1歐元約合8.33元人民幣），興建了數(shù)百萬套福利住房。同時(shí)，德國(guó)政府實(shí)施有針對(duì)性的福利住房政策，并嚴(yán)格實(shí)施。福利住房的租戶主要面向低收入群體。對(duì)于租客的選擇順序，政府也作了相應(yīng)規(guī)定，其總體原則是“對(duì)需求最緊迫的人優(yōu)先考慮”。

到20世紀(jì)末，德國(guó)的福利房修建政策開始慢慢退出歷史舞臺(tái)，2003年，德國(guó)議會(huì)宣布終止向社會(huì)保障性住房建設(shè)提供補(bǔ)貼。但是德國(guó)豐富的公租房資源已然形成，并且滿足了大部分低收入人群的住房需求。

德國(guó)法律制度完善，注重對(duì)租戶利益進(jìn)行保護(hù)，也防范了違規(guī)出租現(xiàn)象的出現(xiàn)。德國(guó)的《民法》是住宅政策的法律基礎(chǔ)，《建筑法》《住宅促進(jìn)法》《節(jié)能法》等進(jìn)一步完善了德國(guó)住宅政策。《德國(guó)民法典》等多項(xiàng)法律對(duì)房租價(jià)格進(jìn)行了強(qiáng)有力的管理和約束，并側(cè)重對(duì)租戶利益予以保護(hù)，規(guī)定房東不得隨意上漲房租；設(shè)立專門機(jī)構(gòu)定期制定“房租水平表”，如果房東的房租超過“合理房租”的20%，就構(gòu)成了違法行為，超過50%則構(gòu)成犯罪。

而2013年5月，一項(xiàng)嚴(yán)格限制房租漲幅的法律也正式生效，授權(quán)各州政府將其主要地區(qū)3年內(nèi)房租漲幅控制在15%以內(nèi)。這就使得德國(guó)的租房市場(chǎng)極為穩(wěn)定，租戶的權(quán)益得到保障。同時(shí)，德國(guó)也有完善的法律防止違規(guī)違法出租現(xiàn)象的發(fā)生。這些法律使得房屋所有者將房屋群租的話有可能因?yàn)榘踩[患嚴(yán)重違反義務(wù)而承擔(dān)建筑物區(qū)分所有權(quán)被剝奪的風(fēng)險(xiǎn)。

不僅如此，德國(guó)政府對(duì)低收入租房人群也有完善的補(bǔ)貼措施。德國(guó)法律規(guī)定，德國(guó)公民凡家庭收入不足以租賃適當(dāng)住宅者，有權(quán)享受住宅補(bǔ)貼，以保證每個(gè)家庭都能夠有足夠的住宅支付能力。對(duì)低收入居民，其實(shí)際交納租金與可承受租金的差額部分由政府負(fù)擔(dān)。居民的可承受租金按一般家庭收入的25%確定。這就使得幾乎所有的居民都能夠承擔(dān)租房的支出。

總之，德國(guó)法律的縝密完善以及德國(guó)政府的公共福利政策不僅造就了穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也打造了健康有序平穩(wěn)的租房市場(chǎng)，杜絕了違規(guī)違法租房現(xiàn)象的發(fā)生，造就了“居者有其屋”的現(xiàn)狀。

美國(guó)：二房東合理合法

在美國(guó)群租現(xiàn)象很普遍。幾人、甚至十幾人同租一套房的現(xiàn)象并不罕見。

在美國(guó)西部加利福尼亞州蒙特雷帕克市，記者曾見過6戶人家同租一個(gè)簡(jiǎn)陋獨(dú)立屋的情景。這6戶來自亞洲的人家近20人共用兩個(gè)衛(wèi)生間、一個(gè)廚房。高低床擠滿各個(gè)房間，一整套獨(dú)立屋幾乎沒有再擺放小家具的地方。

事實(shí)上，他們并非從房東那里直接租的房子，而是從一個(gè)被他們稱為“經(jīng)理”的人那里租的房子。而所謂的“經(jīng)理”其實(shí)就是二房東。房主將房屋租給二房東，再經(jīng)由二房東租給其他人。每戶人家的月租金約500美元（1美元約合6.1元人民幣），每月統(tǒng)一交給“經(jīng)理”。

對(duì)于群租者來說，群租狀況必須承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。一名自稱K·J的租戶說：“未來兩年，我將與其他4個(gè)人共同租一個(gè)有4間房的屋子，可我能如何保護(hù)自己的權(quán)益呢？我感覺無能為力。我很擔(dān)心其他人不能夠支付他們所分擔(dān)的租金或者提早搬遷，如果這種情況發(fā)生，我和其余人就不得不支付他們欠下的費(fèi)用或者額外增加的費(fèi)用。但我無法說服房東承擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)。我只有與其他租戶簽訂協(xié)議，但一旦他們違約，事實(shí)上，我仍無能為力。”

而一名姓張的房東告訴記者，作為房東，把房子租給一群人他們的風(fēng)險(xiǎn)也很大，一旦有人觸犯了當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)、驚擾了鄰居，產(chǎn)生了糾紛，他們就會(huì)受到罰款等懲罰。

在美國(guó)，很多鄰里糾紛不用訴諸法律，只要撥打“911”報(bào)警電話就行，警察往往會(huì)在幾分鐘內(nèi)出面干預(yù)。所以，群租者必須與所住房屋的鄰居井水不犯河水，安靜生活，不去驚擾鄰居。“經(jīng)理”也必須時(shí)刻警覺負(fù)好管理職責(zé)。

盡管美國(guó)群租現(xiàn)象貌似混亂，但并不是說沒有法律法規(guī)對(duì)這種現(xiàn)象進(jìn)行制約。

美國(guó)聯(lián)邦最高法院出庭律師張軍在接受記者采訪時(shí)說，美國(guó)各州、各市都制定了比較完善的規(guī)范群租的法律，主要以城市法律為主，一旦出現(xiàn)糾紛，可以依據(jù)法律解決。

美國(guó)各州法律關(guān)于治理群租現(xiàn)象大同小異，大致都涵蓋以下幾個(gè)方面，一是房主要租房，先要取得政府頒發(fā)的出租許可證；二是二房東替房主代理出租事宜，與房主簽訂協(xié)議，遵守所有相關(guān)法規(guī)，二房東負(fù)有監(jiān)督和管理的責(zé)任，出現(xiàn)問題，如果監(jiān)督不利，房主也可以要求二房東賠償。另外，在租用一處房屋或單元房時(shí)，如果簽約人是一個(gè)人，除了直系家庭可以同住外，還可邀一名沒有血緣關(guān)系的人及其子女同住；與此同時(shí)，如果幾個(gè)人共同簽約租用一處房屋，那么他們不能再帶其他人同住該處，不能再有其他朋友留宿。

從另一方面來說，美國(guó)群體租房也有不少潛規(guī)則，如果沒有人舉報(bào)，沒有出現(xiàn)違法行為，沒有引起法律糾紛，美國(guó)警察一般不會(huì)主動(dòng)出擊治理群租現(xiàn)象。