基于土地發展權的城鄉建設用地增減掛鉤區農村宅基地價值補償測算

楊朝劍/黑龍江省國土資源管理干部學校

基于土地發展權的城鄉建設用地增減掛鉤區農村宅基地價值補償測算

楊朝劍/黑龍江省國土資源管理干部學校

農村宅基地退出過程中，農戶的損失不僅包括宅基地價值，還包括因為宅基地退出造成的生產和生活成本的提高、人際關系的改變等。農村宅基地使用權價值作為農戶退出過程中的主要損失，是補償的主要內容。我國現在試點的城鄉建設用地增減掛鉤政策在一定程度上也可以視為土地發展權轉移的一種方式，其共同點都是為了實現耕地保護和用途管制下土地資源的節約集約利用。不同之處在于土地發展權轉讓表現為兩個平等主體之間的市場交易行為；而“增減掛鉤”政策表現為政府行政行為。兩者相比，土地發展權轉移模式更能體現出對農村集體和農民的權益保護。

在城鄉建設用地增減掛鉤區，地方政府先將農民宅基地拆遷后復墾成耕地，然后將土地發展權從復墾地段轉移到城市郊區具有商業開發價值的地段，類似于國外土地發展權轉移形式，從而為從土地發展權角度測算農村宅基地價值提供了思路。

一、基本思路及條件假設

本文將城鄉建設用地增減掛鉤區農村集體建設用地的減少與城鎮建設用地的增加過程中轉移的節余建設用地指標形象化為農村集體建設用地的土地發展權，并將土地發展權轉移的交易成本作為成本逼近法中土地開發投資成本之一，建立宅基地價值評估模型。

1.基本思路。發展權轉出方（甲方）的宅基地價值（不包括地上房屋及附屬設施價值）等于其復墾后的耕地價值與土地發展權價值之和。發展權購入方（乙方）作為理性的經濟人，要將限制開發的耕地轉變為城鎮建設用地必須進行土地開發投資。土地開發投資應包括購買發送區塊的土地發展權價值、土地作為耕地用途的原價值、土地基礎設施開發成本、相關稅費，以及投入這些成本的利息、利潤。同時根據理性經濟人假設，乙方在進行活動時，必然會追求自己預期的經濟報酬最大化，所以還必須考慮到土地開發投資的增值收益，即乙方的所有土地開發投資與增值收益之和等于乙方土地開發后的土地價格。并參考成本逼近法原理推導出農村集體建設用地整理節余土地的發展權價值。

2.條件假設。假設條件1：土地發展權可以在產權人之間進行直接市場交易；假設條件2：土地發展權交易雙方為理性經濟人，追求投資回報。其中土地發展權轉出方為甲方，轉入方為乙方；假設條件3：乙方購入發展權并將土地開發為“三通一平”的工業用地；假設條件4：乙方原土地用途為耕地（不包括菜地，無地面附著物），且甲方土地復墾為同等質量的耕地，即雙方土地用于耕地用途的價值相同；假設條件5：乙方工業用地價格采用2013年本地城鎮地價監測的工業用地價格。

二、模型構建

1、土地發展權價值推導。成本逼近法的基本公式：式中：V -土地價格-土地取得費-土地開發費 T-稅費-土地開發投資利息-土地開發投資利潤-土地增值收益

（3）稅費 T ：耕地開墾費 G、耕地占用稅 H 、征地管理費 K等，其中土地開發管理費提取比例為 δ，即

T=G+H+K

K =δEa

（4）土地開發投資利息 ：以土地取得費及稅費為基數，以整個開發期為計息期；開發費利息以開發費的一半為基數，計息期為整個開發期，利率為 ，整個幵發期預計為一年，即

通過合并簡化得到：土地發展權價值A

2.宅基地價值價值推導。宅基地價值等于其復墾后的耕地價值與土地發展權價值之和，即

-宅基地復墾后的耕地價值

則宅基地價值為：

三、實證分析

影響宅基地價值的工業用地價格、耕地占用稅、耕地開墾費等因素，各地的標準不同，本文以某市所轄某鄉鎮為例。

（1）工業用地價格：取2013年本地工業用地監測地價，＝ V402.5元/m2。

（2）土地開發費：依據本地單位面積“三通一平”標準16-23萬元/公頃，取平均標準19.5萬元/公頃，即 E＝19.5元/m2。

（3）耕地開墾費：耕地開墾費為土地補償費1倍，取平均年產值的10倍，G=1000× 10＋666.67＝15元/m2。

（4）耕地占用稅：耕地占用稅 H＝45 元/m2

（5）土地開發管理費收取比率 δ＝2.1%。

（6）利息：以土地取得費及稅費為基數，以整個開發期為計息期；開發費利息以開發費的一半為基數，計息期為整個開發期，貸款利率取＝α 5.31%。

（7）土地開發利潤一般為6-10%；土地投資回報率取＝ β8%。

（8）土地增值收益率一般為10-3γ0%，取平均值20%，即土地增值收益率 ＝20%。

將以上因素值代入公式，可以得到宅基地的價值為：W ＝212.51元/m2。

四、結論

基于土地發展權轉移視角測算的宅基地價值為212.51元/m2，即每畝約14.17萬元，在一定程度上反映了當地宅基地的市場價格水平，具有一定的參考價值。但仍存在以下不足：

（1）為方便計算，對影響宅基地價值的因素設定了許多限制條件，實際測算中不可能這么理想。實際測算中應充分考慮到影響宅基地價值的所有因素，并根據各地的實際情況設定相應的數值。例如：影響宅基地價值的主要因素之一是轉入發展權后的土地價值，它與轉入發展權后的土地用途密切相關，工業、住宅、商業等多種用途單一或混合使用表現出的土地價值存在很大的差距。其次占用與補充的耕地在質量上存在很大的差異性，表現出的耕地價值也不同，對宅基地價值測算也會產生比較大的影響；不同土地用途的開發成本、稅費標準等都存在一定的差異，對宅基地價值測算也會產生影響等。

（2）模型建立的一個重要假設條件之一：土地發展權轉移的市場公平自由交易，我國在政策上尚未放開。如果要對宅基地價值進行市場評估，必須建立城鄉統一的土地市場和土地發展權交易市場，并逐漸放幵農村宅基地包括集體建設用地的市場化交易，允許農戶和農村集體作為土地發展權的交易主體，對其土地產權進行市場公平交易。