房地產開發與權屬登記的問題研究

王世田

摘要：中國經濟的快速發展帶動了房地產市場的興起,房地產業逐漸壯大并成為中國經濟的重要支柱產業,日益火爆的房地產市場不僅給我國帶來了豐厚的稅收和財政收入,加快了城鄉結合的腳步,同時還帶來很多負面影響,包括土地資源緊缺、房價過熱以及權屬登記管理制度的缺失,這些真實客觀地呈現在人們面前,使我們不得不清醒地認識到必須改變這些現象才能更好的生存,本文就這些現狀進行討論,并提出幾點合理化建議。

關鍵詞：房地產開發 權屬登記 問題 研究

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A

強化房地產登記審核管理制度建設對于提升房地產登記審核管理工作的規范性有著重要的意義。近年來我國房地產申請與登記數量迅速增加，對房地產登記審核工作提出了跟高的要求，在此背景下強化房地產登記審核管理制度的改革顯得極為必要。

1 我國房地產登記審核管理制度中的問題分析

近年來，我國房地產登記審核管理工作質量與效率得到不斷提升，但仍然存在一些問題，具體包括：

1.1 房地產登記程序復雜

現有的房產登記程序較為復雜，申請人在申請時要對自己申請的登記類型進行甄別，對需要準備的資料進行核實，然而許多申請人對房地產登記的程序及相關法律要求不夠了解，從而導致資料準備不全，申請類別不合理，不但使申請人疲于奔波搜集資料，也使登記審核單位工作量增大。

2.2 登記錯誤賠償制度不健全

《中華人民共和國國家賠償法》規定，如果發生登記錯誤，國家只賠償該登記行為造成的直接損失。然而在房地產登記工作中，何種損失屬于直接損失這一問題的界定并沒有明確的規范與要求，因而對于房地產登記錯誤的賠償也沒有形成一個規范性的、科學可靠的文件，這一問題對房地產登記審核管理工作規范性的提升造成了一定的阻礙。

2.3 房地產登記行為審核標準問題

我國房地產登記審核管理工作中在房地產登記行為合法性審核方面一直缺乏一套行之有效的標準。雖然已經就執法主體資格、執法主體權限、執法目的、認定事實以及適用法律和執法程序這五個基本問題達成了共識，但對房地產登記行為的審查上應采取形式審查還是實質審查仍存在爭議，此外對于申請人所提供的登記材料的合法性、真實性的審核也尚未形成科學統一的標準。

2 房地產登記審核管理制度強化措施

為了更好地為申請人服務，同時為了提高房地產登記機關自身的辦事效率，相關行政部門必須轉變以往的思想觀念，不能只重視登記發證制度而輕視登記審核制度，不能僅僅將房地產登記審核管理工作作為一項權力，而是應將自身工作視為對申請人的服務，向申請人提供主動、便捷的咨詢與幫助。對此，房地產登記審核機關應對現有房地產登記審核管理制度進行合理改革，具體可采取以下幾項措施：

2.1 簡化登記程序，提升登記過程透明度

首先，應設立專門的咨詢服務臺，資訊電話，并在辦公地點張貼房地產申請流程及相關注意事項，一方面為申請人提供方便，使其明了申請流程及需要準備的申請材料，另一方面也減少房地產管理單位的工作量；其次，應積極引入律師代理制度，使律師作為登記雙方的法律見證人，為申請人提供可靠的法律咨詢，同時避免申請人在不懂相關法律法規的情況下陷入誤區，同時為登記機關減少審核壓力。

2.2 強化房地產登記的公示作用

房地產登記審核管理的核心目的在于公示，即通過登記使房地產的物權設立、轉移、變更等公之于眾，從而使交易第三人了解某一處房地產的物權狀態。當然，這里所指的公開不是無權限無范圍地公開房地產登記薄，為了保護權利人的合法權益，應強化對房地產登記薄相關信息查詢的權限控制，避免一些不法之徒利用權利人的真實信息從事不法行為。只有對辦理登記的申請人或有明確交易意向的提供登記簿查詢，才能減少房地產交易費用，提高房地產交易效率，維護房地產交易秩序。

2.3 建立專業代理人制度

為了進一步完善我國房地產登記審核管理制度，提升行政部門工作效率，同時保障申請人的合法權益，應引入房地產登記專業代理人制度。使房地產登記專業代理人作為申請人與政府之間的溝通者，建立起申請人與政府之間的有效溝通橋梁。專業代理人應具備豐富的不動產法律知識、稅務知識，良好的溝通協調能力和高尚的職業道德。由于登記專業代理人在一定程度上充當了房地產交易中介的功能，其通過房地產交易的經驗積累及對房地產市場的了解，能較全面的了解房地產的價格及房地產市場的走向，若房地產登記專業代理人能與房地產行政主管機關合作，則可有利于我國房地產市場的管理及理性發展，方便人民的房地產交易活動。而為了保障房地產代理人制度的科學性和有效性，應強化對房地產代理人資質的審核，確保代理人具有良好的從業資質與職業道德，就房地產代理人的工作程序提出明確的規范，同時，強化對代理人在房地產登記審核過程中的行為監督，從而預防代理人制度向著不利于申請人合法權益的保障以及房地產登記審核管理工作的趨勢發展。

2.4 強化政府監管，提升房地產登記審核管理制度效力

為了順應我國城鎮化發展對房地產登記審核管理工作的新要求，政府機關應轉變工作理念，既要做好對房地產登記行為的監督管理，又要提升自身服務質量，進一步提升房地產登記審核管理制度的法律效力。從完善各項工作流程，規范登記審核模式和制定科學的登記審核標準入手，為申請人提供便捷、明確、省時省力的登記服務。

3 總結

綜上所述，解決房地產登記審核管理制度中的現有問題，不斷改進和完善房地產登記審核管理制度，對于提升房地產登記審核管理工作效率有著重要的意義，目前我國房地產登記審核工作中還存在程序上、審核標準上等問題，亟待有關部門采取針對性的解決對策，不斷完善我國房地產登記審核管理制度。

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