論蕪湖市鏡湖區保障性住房項目成本控制

張苗苗 張磊安

摘要：本文以蕪湖市鏡湖區保障性住房項目為例，論述了目標成本的確定及成本控制體系的建立，探討了設計優化、招投標兩個關鍵節點上的成本控制措施，強調了事前規劃的主動管理思想，以總結房地產開發經驗，提高房地產管理水平。

關鍵詞：保障性住房 成本控制 設計優化 招投標

中圖分類號：F045.33 文獻標識碼：A

項目介紹：蕪湖市鏡湖區保障性住房項目（以下簡稱“蕪湖項目”）包括光華星城、望江苑、旭日天都，占地1152畝，總建筑面積183萬平方米，16117戶，132棟住宅（以16層為主）及商業、幼兒園、學校、社區中心等公建配套，總投資50億元，工期三年，全部由政府以固定價回購，用于拆遷安置，目前光華星城和望江苑已竣工入住，旭日天都正在收尾。

“在企業內部，只有成本。”現代管理之父彼得·德魯克的這句經典之語用在蕪湖項目上再合適不過了。蕪湖項目是固定價回購，項目收益的好壞直接取決于成本的高低。如何做好成本控制是該項目必須面臨和解決的首要問題，也是該項目運作的重點和難點。

1目標成本的確定是成本控制的前提

要做好房地產項目成本控制，首先要制定合理的目標成本，并進行科學有效的管理，對目標進行層層分解和細化，定期和不定期的進行目標執行結果的檢查，及時完成目標的調整和修定，才能促進項目成本最低化的實現。

為了體現成本測算的準確性、動態性、階段性、合理性，蕪湖項目分可研報告階段、方案設計階段、施工圖設計階段、施工階段四個階段對蕪湖項目的成本進行了詳細測算，并分別形成了啟動版、方案版、執行版、調整版四個逐漸清晰的成本測算版本，作為項目成本控制的依據。四個階段目標成本相互補充、相互制約行成了項目的成本控制體系。成本控制體系如下圖所示：

在可研報告階段，由于對蕪湖當地市場行情和相關政策了解不充分，可研中的投資估算存在17項漏項，目標成本測算估計不足；為了彌補目標成本測算不足，針對可研中的漏項及預估不足部分，結合蕪湖市有關政策和慣例以及當地類似項目的建安造價，按實際情況調整了部分成本數據，形成了方案版的成本測算，作為方案設計階段成本控制的依據；到了施工圖設計階段，為了充分發揮設計對工程造價的控制作用，根據項目的實際情況對設計方案的基礎形式、結構體系、平面布置等進行了設計優化，形成了執行版的項目成本測算，作為施工圖設計階段成本控制的依據；在施工過程中，根據項目成本的具體變化情況，及時對成本測算進行了調整，形成了調整版的項目成本測算，作為施工階段成本控制的依據。經過以上四次調整，單位面積開發成本最終確定為2570元/平方米。

2 設計優化是成本控制的關鍵

有研究表明設計環節對工程造價的影響高達75%以上, 直接影響項目的投資和工期。設計優化是事前階段成本控制的關鍵環節。蕪湖項目通過規劃階段和施工圖階段的設計優化大幅降低了項目的資金成本和建造成本，見下表所示：

可以看出，蕪湖項目僅通過樁基施工、地下車庫布局及層高控制、土方平衡等設計優化，就節約了近億元的成本，這是整個項目全壽命周期成本控制力度最大的一個環節，也是成本控制效果最明顯的一個階段，具體措施如下：

（1）高度重視設計優化在成本控制中的戰略指導作用，樹立全員成本管理意識，建立成本管控責任制和激勵機制，強化成本管控責任，人人參與，層層落實，充分調動全員管控的積極性和創造性。

（2）在委托設計時，充分發揮市場機制作用，通過招投標等形式選擇有資質、有經驗、市場知名度高的設計單位，保證設計方案在技術上和經濟上的最優化和合理性。蕪湖項目的設計招投標由五家甲級設計院參與，經過三輪方案評審和淘汰，最終選定了兩家較為出色的甲級建筑設計院。

（3）努力調動設計人員降本增效的積極性，協助設計人員找到既經濟又可行的方案。蕪湖項目除要求設計院進行限額設計外，反復強調該項目固定價回購和保障性住房的特殊性，要求設計院樹立成本意識，從項目設計源頭上狠下功夫降低建安成本。如：充分利用勘察和地基試驗成果，減少樁基使用量；采取最優方案降低地下室層高；外立面在滿足整體效果的情況下力求簡潔，減少線條使用，不做飄窗。

（4）充分發揮參建的材料、設備供應商在各自領域的優勢和力量，來共同尋找降本增效的途徑。比如，在對地下室防水材料的選擇上，最初對地下室底板的設計是3mm厚SBS卷材，經過采納了在業內比較有權威的防水材料供應商的建議后，最終改為3mm厚自粘防水卷材，與原設計相比，自粘防水卷材對混凝土表面的干燥程度沒有要求，同時還省去了50mm厚細石混凝土保護層，不僅解決了當時正值雨季施工的難題，還大大加快了施工速度，降低了材料和施工成本。

（5）積極引入設計咨詢機構，利用其專業優勢為項目的成本控制提供技術支持。蕪湖項目成功引入了以全國知名結構專家南京工業大學劉偉慶副校長為組長的設計咨詢團隊，對該項目從規劃、建筑、結構、節能、設備等五個方面進行設計優化和咨詢，不僅彌補了開發經驗不足、專業人員缺少等問題，同時也避免了被設計院牽著鼻子走的情況，爭取了主動權，有限地控制了開發成本。

（6）充分做好審圖工作，加強圖紙會審，及時發現設計不足，彌補設計缺陷，強化水、電、暖、氣各專業間的協調配合，減少設計變更，杜絕后期施工中因設計缺陷造成的成本損失。

3 招投標是成本控制的基礎

蕪湖項目招投標工作采用評標委員會全權負責制，特成立了蕪湖市鏡湖區保障性住房項目招標組織機構，負責該項目的具體招標工作，并制定了《招投標管理細則》以規范招投標操作流程。這一階段成本控制涉及到工程、設計、合約、財務、物資等多個部門，其控制的要點在于選擇合理的招標方式和計價方式以及選擇合適的投標單位，難點在于編制高質量的招標文件和準確合理的標底，重點在于評定標。蕪湖項目招標情況及成本控制如下表所示：

從上表可以看出，積極引進市場機制和競爭機制，在設備、材料的集中采購和承發包上實行招投標，是降低工程造價的有效措施，也是成本控制的基礎，應重點做好以下工作：

（1）以公平、公開、公正原則為指導，嚴格資格預審，避免單純追求絕對低價中標，杜絕投標單位惡意競爭和承發包領域腐敗行為，確定合理低價中標，以保證項目建設質量及工期。

（2）擴大范圍進行充分競爭。招標前做好有關供應商資料的收集工作，擴大投標單位數量，進行充分競爭，壓低價格，降低采購成本。蕪湖項目從已完成的招標情況看，通過充分競爭控制成本的效果明顯。如：外墻保溫，邀請了14家單位進行投標，最高價為5167萬元，最低價為4295萬元，中標價為4295萬元。

（3）嚴格招投標程序，如：招標前討論招標文件并定稿、邀請總包單位推薦投標單位、公開開標、逐一單獨議標、分地塊確定中標單位和價格。只有通過嚴格的招投標程序，才能選擇出最合適的中標單位，為項目成本控制和風險控制奠定良好基礎。

4結語

房地產項目成本控制是全員、全過程、全要素、全方位的系統工程，要做好這項工作，除了應重點控制上文提到的設計優化、招投標等重要節點外，還應在動態中進行成本管理、在過程中實施成本控制、不斷創新成本管理方法，強調事前規劃的主動管理思想，不斷完善，加以總結，以提高房地產開發競爭力，增加企業的經濟效益。

參考文獻：

【1】顧學扣，論房地產開發項目成本控制的主要措施[J]，中國新技術新產品，2011 年 18 期，P212～P213

【2】于晶，淺談房地產企業核心競爭力之項目管理與成本控制[J]，中小企業管理與科技(下旬刊)，2011 年 2 期，P31～P33