實(shí)施“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)將面臨的問題及對策

韓笑

實(shí)施“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)將面臨的問題及對策

韓笑

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營的多樣化，我國現(xiàn)行稅制的矛盾和缺陷日益明顯，為了解決這些問題，財(cái)政部和稅務(wù)總局聯(lián)合頒發(fā)了《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》，并先后在上海、北京等城市劃分了試點(diǎn)行業(yè)。方案實(shí)施以來，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)迎來了重大機(jī)遇，企業(yè)稅負(fù)普遍下降，增強(qiáng)了企業(yè)競爭力和發(fā)展?jié)摿ΑＤ敲磳τ诜康禺a(chǎn)企業(yè)來說，“營改增”同樣是利好么？本文主要探討房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施“營改增”后將面臨的問題，并對這些問題提出解決方案和對策。

“營改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；成本；稅負(fù)

一、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的“營改增”背景

1.房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營改增”的必然性

（1）增值稅立法是“營改增”的導(dǎo)火索。增值稅作為中國最主要的稅種之一，2012年的稅收額已經(jīng)占到稅收總額的29.1%，是中國第一大稅種。然而截至目前，全國人大只就企業(yè)所得稅、個人所得稅和車船稅制訂了相關(guān)法律，而作為第一大稅種的增值稅則僅有國務(wù)院頒布的暫行條例。因此，隨著稅收法制觀念的不斷增強(qiáng)，亟待通過法定程序?qū)⒃鲋刀惿仙椒傻母叨龋M(jìn)行增值稅立法勢在必行。

（2）“營改增”是稅制發(fā)展完善的途徑。在我國現(xiàn)行的稅制結(jié)構(gòu)中，增值稅和營業(yè)稅是兩個最為重要的流轉(zhuǎn)稅稅種，二者分立并行。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，這種稅制日漸顯現(xiàn)出內(nèi)在的不合理和缺陷，已不利于也不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的需要。

（3）“營改增”有利于企業(yè)提高市場競爭力。營業(yè)稅是對其全額征稅，存在多環(huán)節(jié)重復(fù)征稅，而增值稅企業(yè)由于接受營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)不能取得增值稅專用發(fā)票而不能抵扣，也存在重復(fù)征稅問題。其次，由于出口貨物及勞務(wù)難以實(shí)現(xiàn)真正意義上的以不含稅價格進(jìn)入國際市場，從而降低了其在國際市場的競爭能力。

2.房地產(chǎn)企業(yè)面臨的“營改增”國家政策背景

2011年11月16日，國務(wù)院下達(dá)了關(guān)于《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》的通知，批準(zhǔn)自2012年1月1日起在上海實(shí)行交通運(yùn)輸業(yè)包括陸路、水路及航空運(yùn)輸?shù)炔糠脂F(xiàn)代服務(wù)業(yè)“營改增”試點(diǎn)，并在現(xiàn)行增值稅17%標(biāo)準(zhǔn)稅率和13%低稅率基礎(chǔ)上，新增11%和6%兩檔低稅率。至此，我國新一輪稅制改革拉開了帷幕。

2013年5月24日，財(cái)政部、稅務(wù)總局下發(fā)《交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》，并已在2013年8月1日生效。由此，交通運(yùn)輸業(yè)和部分服務(wù)業(yè)“營改增”范圍正式擴(kuò)大到全國，試點(diǎn)不再局限于部分地區(qū)，政策差異被消除，市場公平得到了提升。

2013年12月12日，財(cái)政部、稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，批準(zhǔn)將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入“營改增”試點(diǎn)，自2014年1月1日起生效。于是，交通運(yùn)輸業(yè)全部納入“營改增”范圍。

2014年4月29日，《關(guān)于將電信業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》得到國務(wù)院批準(zhǔn)，自2014年6月1日起電信業(yè)也納入了“營改增”試點(diǎn)。

隨著這些試點(diǎn)的階段性成功，將房地產(chǎn)企業(yè)納入試點(diǎn)范圍的呼聲越來越強(qiáng)烈。2014年3月13日，稅政司在《2013年“營改增”試點(diǎn)運(yùn)行情況》報告中提出：力爭在“十二五”期間全面完成“營改增”改革任務(wù)，這表明房地產(chǎn)業(yè)及建筑業(yè)將在不久的將來邁入“營改增”的軌道。

二、目前我國房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)與稅負(fù)情況

1.我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)

（1）開發(fā)周期長。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地到開發(fā)建設(shè)要經(jīng)過可行性研究、前期策劃、報批報建、建筑設(shè)計(jì)、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程、市場營銷等諸多階段，且因企業(yè)策劃能力、設(shè)計(jì)進(jìn)度和決策流程不同，所需時間也不一樣，通常為一年左右。

（2）資金投入大。房地產(chǎn)前期開發(fā)環(huán)節(jié)需要大量的資金投入，這些資金包括開發(fā)成本和一系列費(fèi)用。其中，開發(fā)成本有土地使用權(quán)出讓金，土地征遷安置費(fèi)，項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究等前期工程費(fèi)，建安工程費(fèi)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)，與項(xiàng)目開發(fā)有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用以及用于信貸的財(cái)務(wù)費(fèi)用等。這些資金投入大量占用著房地產(chǎn)企業(yè)的流動資金，其中土地費(fèi)用和建筑費(fèi)用是房地產(chǎn)企業(yè)資金流出比例最大的，大約占到總成本的70%～85%。

（3）融資成本高。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，由于行業(yè)特定的經(jīng)營模式導(dǎo)致資金占用時間較長，外部融資成為房地產(chǎn)企業(yè)重要的資金來源。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)金流最為緊張的階段往往是開發(fā)階段的前期，因土地款的支付具有剛性特征，而土地成本占總成本的比重又較高，所以在項(xiàng)目開發(fā)的前期企業(yè)往往需要開展多種融資渠道，如開展信托融資、股權(quán)融資、債券融資，這些融資模式都比常規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款融資成本要高。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)概況

（1）房地產(chǎn)企業(yè)需繳納的主要稅種。依照當(dāng)前稅制，涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)有11種。這些稅費(fèi)包括營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、耕地占用稅、個人所得稅、印花稅和契稅等。這11種稅費(fèi)中，營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅是房企的三大稅種。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)概況。從行業(yè)角度看，目前房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)高于國內(nèi)其他行業(yè)。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)報告顯示，2013年中國稅收收入共110497億元，比上年增加9.8%。而同年房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅3294億，比上年增長21.1%，營業(yè)稅5411億，同比增長33.6%，企業(yè)所得稅2850億，同比增長25.1%。目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。

另外，根據(jù)對截至2014年4月20日發(fā)布年報的64家A股上市房企納稅額統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2013年這64家企業(yè)的平均凈利潤率是10.85%，去掉政府補(bǔ)助后的凈納稅額與凈利潤之比為1.15：1。也就是說，房企每賺2.15元，就要被征收1.15元的稅負(fù)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營改增”將面臨的問題

根據(jù)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出的力爭在“十二五”期間全面完成“營改增”改革任務(wù)的要求，房地產(chǎn)業(yè)及建筑業(yè)將隨時加入“營改增”試點(diǎn)范圍。李克強(qiáng)總理也進(jìn)一步明確了“營改增”改革分為五步曲：第一步，2014年繼續(xù)擴(kuò)大“營改增”實(shí)施范圍；第二步，2015年基本實(shí)現(xiàn)“營改增”全覆蓋……在目前《“營改增”試點(diǎn)方案》的四檔稅率下，企業(yè)普遍實(shí)現(xiàn)了減稅目標(biāo)，然而對于區(qū)域發(fā)展不均衡、投資主體和企業(yè)結(jié)構(gòu)多元化的房地產(chǎn)企業(yè)來說，未來稅制改革的過程會出現(xiàn)各種各樣的問題，大致可歸納為如下兩個方面：

1.建筑業(yè)實(shí)施“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的問題

在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)企業(yè)不是孤立存在的，從上游企業(yè)來說，建筑業(yè)對房地產(chǎn)企業(yè)的影響最大、聯(lián)系最深。一旦建筑業(yè)實(shí)行“營改增”，將必然對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生重大影響。如果上游企業(yè)的稅負(fù)增加，那么其增加部分將轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)業(yè)，造成房地產(chǎn)企業(yè)成本上升。

（1）材料成本上升。首先，根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2009]9號）規(guī)定，建筑業(yè)在購入建筑用主要原材料時，原材料企業(yè)可以選擇簡易辦法依照6%計(jì)算繳納增值稅。假設(shè)建筑施工企業(yè)購入以上原材料均能取得正規(guī)的增值稅發(fā)票，則這6%的進(jìn)項(xiàng)稅額可以完全被抵扣，3%的營業(yè)稅率變?yōu)?1%的增值稅銷項(xiàng)稅率減去6%進(jìn)項(xiàng)稅額。舉例來說，如果一家建筑企業(yè)承接的一項(xiàng)含稅工程造價為a元，建筑企業(yè)為這項(xiàng)工程購進(jìn)的材料按照經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)假設(shè)為0.6a元，那么購進(jìn)材料可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為：0.6a/（1+6%）*6%=0.03396a。

（2）人工成本上升。除材料成本之外，人工成本也是建筑成本中重要的組成部分，在當(dāng)今人工成本不斷上漲的趨勢下，建筑工程人工費(fèi)占工程總造價的比重越來越多，甚至達(dá)到20%～30%。對建筑業(yè)來說，勞務(wù)用工主要來源于勞務(wù)公司及零散的農(nóng)民工，人工成本沒有進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣，勢必加大建筑施工企業(yè)人工費(fèi)的稅負(fù)。建筑業(yè)人工成本的增加，會隨之轉(zhuǎn)嫁于房地產(chǎn)企業(yè)。

（3）費(fèi)用增加。除材料成本和人工成本外，建安企業(yè)成本中還有一部分不能被忽視的直接費(fèi)用——機(jī)械設(shè)備費(fèi)，包括設(shè)備租賃費(fèi)和自有設(shè)備維護(hù)修理費(fèi)用。目前建安企業(yè)租賃設(shè)備的情況占70%～80%，在工程造價中，機(jī)械費(fèi)一般占到總造價的2%～2.5%，“營改增”后有形資產(chǎn)租賃的增值稅稅率為17%，那么機(jī)械費(fèi)用可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為2.5%a/（1+17%）*17%=0.0036a。

由此可見，“營改增”之前，這家建筑企業(yè)應(yīng)該交納0.03a元的營業(yè)稅；“營改增”后，因支付給建筑工人的人工成本無法取得增值稅發(fā)票而無法抵扣，所以其進(jìn)項(xiàng)稅只能抵扣購入原材料和租賃設(shè)備取得的進(jìn)項(xiàng)稅額。如果建筑業(yè)使用11%的增值稅率，則應(yīng)交納增值稅為a/（1+11%）*11%-0.6a/（1+6%）*6% -2.5%a/（1+17%）*17%=0.0614a，相當(dāng)于建筑業(yè)“營改增”后使用6.14%的營業(yè)稅率，稅負(fù)較“營改增”之前大幅升高。況且這是在假設(shè)建筑業(yè)可以完全取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的情況下，但事實(shí)上建筑企業(yè)要完全取得增值稅發(fā)票是不可能的，這部分增加的稅負(fù)最終很可能轉(zhuǎn)嫁為房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本。

2.房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營改增”后將要面臨的問題

（1）難以適應(yīng)統(tǒng)一的稅收政策。我國房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域發(fā)展極度不均衡，這使得“營改增”的宏觀調(diào)控對每個地區(qū)的影響程度深淺不一，甚至?xí)霈F(xiàn)截然相反的態(tài)勢。首先，對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低、發(fā)展速度慢的地區(qū)來說，企業(yè)適應(yīng)“營改增”的水平相對較低，企業(yè)的運(yùn)行和經(jīng)營必然遭受一系列打擊和挑戰(zhàn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)投資主體多元化發(fā)展，對于民企來說，11%的稅率明顯過高。最后，房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)類型多樣，資本結(jié)構(gòu)和融資結(jié)構(gòu)不同的企業(yè)在面臨稅制改革時產(chǎn)生的風(fēng)險和困難也不盡不同。

（2）稅負(fù)可能不減反增。在上海實(shí)施試點(diǎn)兩年后，大部分企業(yè)都實(shí)現(xiàn)了“減負(fù)”目標(biāo)，可是也存在不少企業(yè)出現(xiàn)了稅負(fù)“不減反增”的現(xiàn)象，由此對“營改增”前景產(chǎn)生了一些疑惑和顧慮。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，同樣存在這樣的問題。而造成稅負(fù)上升的原因，主要有以下幾個方面：①稅率過高。目前房地產(chǎn)業(yè)以及主要上下游企業(yè)現(xiàn)行營業(yè)稅率在3%～5%之間。“營改增”后，根據(jù)財(cái)稅[2011]110號文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將適用17%或11%的增值稅稅率，那么企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)將普遍提高。②抵扣困難。目前“營改增”還在試點(diǎn)過程中，而房地產(chǎn)業(yè)上下游行業(yè)還未被完全納入試點(diǎn)，增值稅鏈條不能形成，繼而會出現(xiàn)增值稅抵扣困難的情況。比如人工費(fèi)就無法直接開具增值稅專用發(fā)票；所購買的材料不可能全部取得增值稅專用發(fā)票；從國家取得的土地使用權(quán)亦無法獲得增值稅發(fā)票；房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)階段向政府繳納的各項(xiàng)費(fèi)用也不能進(jìn)行抵扣，這無疑都進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

（3）資金相對短缺。“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的另一個重大挑戰(zhàn)即為資金短缺。“營改增”實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)成本增加，相應(yīng)地會影響企業(yè)的現(xiàn)金流，結(jié)合目前房地產(chǎn)信貸政策的收緊，房地產(chǎn)企業(yè)必然面臨資金困難局面，并由此可能會引發(fā)更為嚴(yán)重的行業(yè)問題。

四、應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營改增”的對策

面對“營改增”將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一系列的問題和挑戰(zhàn)，企業(yè)和政府要以積極的態(tài)度尋找解決方法，密切關(guān)注“營改增”的實(shí)時動態(tài)和未來中國增值稅改革的方向，及時做好充足的準(zhǔn)備使企業(yè)盡快適應(yīng)“營改增”稅制。針對本文以上分析可能出現(xiàn)的問題，現(xiàn)提出幾點(diǎn)對策，僅供探討。

1.政府方面

（1）進(jìn)一步優(yōu)化稅改政策。首先，面對“營改增”稅制改革，建立過渡性政策，比如建立財(cái)政補(bǔ)償機(jī)制。對在“營改增”中稅負(fù)增加的企業(yè)給予補(bǔ)貼，增進(jìn)稅負(fù)公平，幫助企業(yè)度過難關(guān)。目前，上海市所實(shí)行的這一補(bǔ)償機(jī)制已取得一定成效，對提高試點(diǎn)企業(yè)積極性意義重大。其次，在稅率方面予以降低。經(jīng)過以上測算，11%的稅率對房地產(chǎn)企業(yè)和建筑業(yè)來說偏高，建議使用6%的增值稅率，從而真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)減稅。另外，政府要聯(lián)合財(cái)政部協(xié)調(diào)“營改增”的實(shí)施進(jìn)程，加快行業(yè)的全覆蓋，從而使企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額得到全面抵扣。

（2）強(qiáng)化稅改政策輔導(dǎo)。各級財(cái)稅部門要組織相關(guān)人員進(jìn)行前期培訓(xùn)，使財(cái)稅基層工作人員全面掌握“營改增”要點(diǎn)。另外，政府可以安排相關(guān)人員到企業(yè)進(jìn)行實(shí)地輔導(dǎo)，使財(cái)務(wù)人員能夠盡快掌握“營改增”后的會計(jì)處理方法，并在稅局設(shè)置“營改增”窗口，安排工作人員解答相關(guān)問題。

2.企業(yè)方面

（1）加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn)和政策宣傳。首先，由于增值稅納稅和管理較為復(fù)雜，所以要保障會計(jì)核算的質(zhì)量，就必須要進(jìn)行專門培訓(xùn)，提高財(cái)務(wù)人員專業(yè)技能和稅務(wù)籌劃能力。其次，在企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)站上，開設(shè)“營改增”專欄，宣傳“營改增”有關(guān)政策和規(guī)定，使企業(yè)員工深刻認(rèn)識增值稅發(fā)票抵扣的重要性和嚴(yán)肅性。再次，對于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)來說，“營改增”的培訓(xùn)同樣不可缺少，企業(yè)決策層只有全面了解實(shí)施步驟，超前謀劃，才能做到有效的全局調(diào)控，消除“營改增”帶來的不利影響。最后，企業(yè)其他部門的相關(guān)人員也要做好培訓(xùn)工作，尤其是采購部門必須順應(yīng)變化，積極應(yīng)對，使房地產(chǎn)企業(yè)順利平穩(wěn)地渡過稅改階段。

（2）加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與會計(jì)核算。其一，最大限度地取得可以抵扣的增值稅發(fā)票。對于開發(fā)項(xiàng)目眾多的大型房地產(chǎn)公司而言，可以集中采購，盡量避免材料供應(yīng)商或材料來源散雜的問題。其二，嚴(yán)格會計(jì)核算程序，及時進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的認(rèn)證、抵扣。其三，加強(qiáng)項(xiàng)目核算和工程決算，做到“項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，會計(jì)核算結(jié)束”。

（3）改變經(jīng)營模式。針對“營改增”帶來的資金短缺問題，改變企業(yè)經(jīng)營模式是不可缺少的解決方法，為適應(yīng)稅收改革而進(jìn)行的經(jīng)營方式調(diào)整大致可歸為三方面：①縮短開發(fā)周期，降低資金占用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。②走高質(zhì)量房地產(chǎn)開發(fā)道路。在人民生活質(zhì)量逐步提高的今天，高品質(zhì)智能化社區(qū)和精雕細(xì)琢的環(huán)保型園林建筑已成為房地產(chǎn)企業(yè)的賣點(diǎn)。提高房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量，必然會使企業(yè)在激烈的市場競爭中獲得先機(jī)，有效增強(qiáng)企業(yè)在市場中的競爭能力。③建立企業(yè)合作。以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為核心，以資金拆借、聯(lián)合購地、聯(lián)合開發(fā)、項(xiàng)目股份制等形式開展項(xiàng)目合作，強(qiáng)化管理、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、揚(yáng)長避短。

總之，“營改增”的實(shí)施標(biāo)志著我國稅制改革邁出了重要的一步，這不僅是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中必然要經(jīng)歷的一場變革，也為企業(yè)帶來了極其有利的發(fā)展前景。一方面，“營改增”將重復(fù)納稅環(huán)節(jié)進(jìn)行了合并，打通了二、三產(chǎn)業(yè)增值稅抵扣鏈條，在消除重復(fù)征稅的同時促進(jìn)了企業(yè)分工，提高了經(jīng)濟(jì)效率。另一方面，規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序，抑制虛開發(fā)票等違法行為，降低企業(yè)涉稅風(fēng)險，最終形成市場經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。

雖然“營改增”帶來的積極影響顯而易見，但我們同樣不可忽視它可能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來稅負(fù)上漲、成本增加、企業(yè)資金短缺等挑戰(zhàn)。對此，企業(yè)要積極面對，提前做好籌劃工作，制訂符合自身情況的過渡政策，順應(yīng)趨勢，積極進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營模式的改革，避免資金鏈斷裂造成的一系列不良后果。政府應(yīng)積極探索適合各地區(qū)、各行業(yè)情況的稅收政策，加快擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，為在初步階段遇到困難的企業(yè)提供資金和技術(shù)上的幫助，從而使稅改更好地發(fā)揮杠桿作用，為宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長保駕護(hù)航。

[1]黃翠玲.淺議“營改增”對企業(yè)稅收的影響[J].現(xiàn)代商業(yè)，2012（21）.

[2]郭祥.“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)是“利好”嗎?[J].財(cái)會月刊，2012（34）.

[3]丘兆波.關(guān)于“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理影響的思考[J].企業(yè)研究，2013（24）.

[4]宗式華，周松德.預(yù)估房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的稅負(fù)變化[J].財(cái)會月刊，2013（13）.

[5]趙暉.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)未來影響的研究[J].財(cái)會學(xué)習(xí)，2013（06）.

[6]Ting TIAN1，F(xiàn)engmei TANG1，Qinghua HUANG2，Xiding CHEN3.Analyses on the VAT Treatment of Financial Services in China scientific research，2011.

[7]Shen Jian-Fei，Xie Ximei，Zhou Ningning.The Transformation of VAT’Impact on Business in China china academic journal electronic publishing house，2011.

（作者單位：上海海事大學(xué)）