淺談當(dāng)前我國地二級市場管理中的問題及對策

徐春光　王峰

摘 要：伴隨著我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整和升級，土地二級市場的交易也開始逐漸頻繁，土地市場的前景也十分可觀，然而在土地二級市場迅速發(fā)展的同時(shí)，管理和優(yōu)化升級成為首要解決的問題。

關(guān)鍵詞：土地二級市場；問題；對策

自我國國土市場建立，一級市場的迅速發(fā)展之后，二級市場也隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方式和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，土地的使用權(quán)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)市場，作為一種商品在市場上流轉(zhuǎn)運(yùn)營，對優(yōu)化重組土地資源配置有著十分積極的作用，然而在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下，不遵守交易的規(guī)則就會擾亂經(jīng)濟(jì)秩序造成土地資產(chǎn)的流失。

1 國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地市場

自我國的土地市場建立至今，土地市場的走勢也幾經(jīng)波折，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊下土地市場進(jìn)入一個(gè)緩慢的冬眠狀態(tài)，許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線和二線城市紛紛出現(xiàn)土地出讓面積銳減、下降地價(jià)十分明顯工業(yè)用地量的需求縮減的現(xiàn)象。在這個(gè)用地市場疲軟的一個(gè)整體的態(tài)勢下，使土地市場的二級市場的推進(jìn)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)小的有利時(shí)期。目前來說，許多的一線、二線城市已經(jīng)慢慢的進(jìn)入了一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顟B(tài)，由擴(kuò)張型轉(zhuǎn)向了內(nèi)涵型，就在這個(gè)轉(zhuǎn)換中對二級市場的需求就愈加的強(qiáng)烈。而二級的土地市場不僅僅能夠優(yōu)化城市用地的布局，更能夠優(yōu)化在金融危機(jī)中的國家和城市的用地結(jié)構(gòu)。

2 土地二級市場的現(xiàn)狀

所謂土地二級市場，是相對于土地一級市場提出的概念。土地一級市場是指，根據(jù)國有土地有償使用制度，國家通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓土地使用權(quán)形成的市場；土地二級市場是指土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，在國家調(diào)控下的以市場調(diào)節(jié)為主的。土地的使用者可以根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定和出讓合同的要求，對土地進(jìn)行開發(fā)、擴(kuò)建、建設(shè)，并將經(jīng)過開發(fā)的土地使用權(quán)連同地上定著物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等各種市場活動。伴隨著近幾年來我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷升級和優(yōu)化，土地市場的活躍指數(shù)日漸趨升，土地市場不斷的擴(kuò)大。對于土地二級市場的現(xiàn)狀有這樣幾個(gè)特點(diǎn)：在總數(shù)量上呈波動上升的趨勢、在交易類型上抵押成為主要的交易方式、在土地交易后的用途上看來，土地的轉(zhuǎn)讓和土地的租賃大多數(shù)以商業(yè)用途為主、還有土地是有抵押貸款成為固定資產(chǎn)的重要手段之一。

3 土地二級市場中存在的問題

綜合土地二級市場市場的幾個(gè)特點(diǎn)，在這些交易中存在了很多的不規(guī)范和隱患：首先，私下的交易、隱形的交易比較普遍，由于二級土地交易的市場不夠完善，場所不固定，信息流通不暢，土地交易的買家和賣家不能夠相互的及時(shí)聯(lián)系，所以會出現(xiàn)托親戚、熟人、中間人進(jìn)行私下的打聽和談價(jià)成交，但是買方和賣方不懂得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定以及法律政策，這就變成了二級土的私下流轉(zhuǎn)。然后，在交易中有很多是國有劃撥的用地，但是在一些城鎮(zhèn)的周邊，存在一些違反法律相關(guān)規(guī)定的用地者，他們通常采用作價(jià)、入股、合資等諸如此類的辦法私下的變相的流轉(zhuǎn)這些土地，甚至還存在賣下拆遷安置用的用地，改變土地的用途或者使用條件進(jìn)行交易。在城鄉(xiāng)結(jié)合的地方還會出現(xiàn)集體土地的非法流轉(zhuǎn)現(xiàn)象。其次，一般在土地的交易行為中都會有三個(gè)部門的介入——房產(chǎn)管理部門、人民法院、拍賣公司。地產(chǎn)和房產(chǎn)分別屬于國土和建設(shè)部門分別管理。城市國有徒弟的使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓比集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓更加規(guī)范。有關(guān)法院方面，在裁定時(shí)會有不能充分考慮徒弟的使用權(quán)屬是否合法的情況出現(xiàn)。至于拍賣公司這會出現(xiàn)在拍賣的時(shí)候?qū)⑼恋厥褂脵?quán)一并出售的情況，進(jìn)而進(jìn)一步擾亂土地二級市場的規(guī)范發(fā)展。最后，二級土地的交易中有何種樣式的交易，例如純土地非法買賣或變相買賣流轉(zhuǎn)；集體建房和農(nóng)民拆遷安置住宅買賣；企業(yè)將因遷移、轉(zhuǎn)產(chǎn)、改制、兼并非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)，一作價(jià)入股等方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；出租房屋的同時(shí)出租土地的使用權(quán)。這些種種的交易方式都是在土地二級市場中存在的隱患。在土地市場的交易制度上有不匹配的情況出現(xiàn)，土地交易市場的多元化，而出臺的相關(guān)規(guī)定又不能安全匹配，就導(dǎo)致了部分的土地資源的流轉(zhuǎn)或流失，就轉(zhuǎn)讓金這部分來說，在經(jīng)營者用入股和授權(quán)的方式進(jìn)行經(jīng)營，在試試過程中與出讓土地使用權(quán)進(jìn)入土地二級市場的差別微小，進(jìn)入二級市場以小額的資金就可以完成，所以大部分的經(jīng)營者都會選擇出讓買賣的方式，就這點(diǎn)就會造成某種程度上的一種土地收益上的“合法損失”。在新《土地管理法》實(shí)施的時(shí)候發(fā)現(xiàn)某些地方政府也存在某些土地所有權(quán)的受益者，他們會透過各種收費(fèi)、稅收直接的或者間接的參與利益的分配。這樣就很容易使土地的經(jīng)營者在土地流轉(zhuǎn)交易中減少既得利益或者損失利益。這樣就刺激了私下的交易以及隱形交易市場的發(fā)展。除此之外，由于土地評估的不規(guī)范，很多人抵押貸款為了獲得更過的貸款金在評估的時(shí)候，往往使評估值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土地本身所擁有的價(jià)值，給銀行的運(yùn)營也帶來了不小的風(fēng)險(xiǎn)。

4 解決的對策

在規(guī)范管理的時(shí)候，要兼顧一級土地市場和二級土地市場，一級市場的管理會影響到二級市場的秩序，而二級市場的的發(fā)展也會反映整個(gè)社會的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。所以在強(qiáng)化管理的時(shí)候要做到，先要規(guī)范一級市場，因?yàn)槎壥袌鲈谀撤N程度上來說是一級市場的一種延續(xù)，在撥劃土地的范圍上要嚴(yán)格按照市場機(jī)制配置的土地資源來執(zhí)行，明確各種各類土地的使用權(quán)，并且出臺明確的、全面的、詳盡的法律規(guī)定和核算制度。明確土地算有權(quán)的使用主體，按照物權(quán)法規(guī)定的原則進(jìn)行操作和使用，確保土地交易的安全性。理順和協(xié)調(diào)各部門的合作關(guān)系，在交易的過程中，各個(gè)部門要積極配合，支持健康的交易方式。在流轉(zhuǎn)的環(huán)節(jié)減少繁瑣的手續(xù)和不必要的稅種。在整個(gè)交易的過程中要盡可能的公正、公開、公平，最好是能做到到環(huán)節(jié)的透明化處理。認(rèn)真落實(shí)國家頒布的各種法規(guī)，建立一個(gè)公開的信息平臺，使二級土地的買賣信息能夠自由流通。對于擾亂二級市場秩序或者進(jìn)行非法交易的嚴(yán)加打擊，盡可能的在源頭上杜絕各種非法的土地轉(zhuǎn)讓和交易，積極發(fā)揮政府機(jī)關(guān)的職能。在土地市場管理中就可以采取規(guī)范交易制度、在土地的使用權(quán)上明確的登記、完善土地產(chǎn)權(quán)、合理收費(fèi)、完善收益分配體系、科學(xué)定位、加強(qiáng)中介信息交流，利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)最大限度的擴(kuò)大信息的交流范圍，在資產(chǎn)評估的時(shí)候要做到真正的公正和公平。在土地二級市場形成一種良性的、積極的競爭交易。

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