經濟社會形態轉型下商業地產創新

傅德榮

經濟社會形態轉型下商業地產創新

傅德榮

隨著住宅市場調控的深入和房地產行業的轉型，商業地產的開發熱度不斷上升，以購物中心為主要形式的商業地產開發量出現井噴狀態，這一方面說明商業地產相比住宅地產具有更大的價值空間，另一方面也預示著過度和同質發展造成產品過剩的可能性。筆者以杭州灣江南生態城的創新實踐為范例，以前瞻性視野審視中國經濟社會形態快速轉型大勢，提出準確把握商業地產產業導向和消費導向兩大風向標，從商業地產的困境、運營模式比較、發展趨勢等方面進行深入探討，分享商業地產開發、運營的經驗與思考，探索中國商業地產可持續發展之路。

兩個風向標：產業導向和消費導向

未來十年將是中國經濟社會快速轉型的重要時期，轉型發展的路子走得是否順利，關乎能否實現國家強盛、民族復興中國夢的大局。放在這個宏大的時代背景來思考，才能對未來商業地產發展趨勢做出合理的前瞻性判斷。

一是老齡化社會來臨。按照國際通行判斷標準，當一個國家60歲以上人口超過總人口數的10%時，這個國家就進入了“老齡化社會”。據全國老齡委發布的《中國老齡事業發展報告》預計，2013年我國老年人口數量將突破2億大關，老齡化水平達到14.8%。發達地區老齡化程度更高，如浙江全省至2012年底老年人口占比已達到17.87%。老年人口的快速增加，特別是80歲以上的高齡老人和失能老人數量達到年均100萬人的增長速度，對老年人的生活照料、康復護理、醫療保健、精神文化等需求日益凸顯，養老問題日趨嚴峻。老齡化社會特征是今后發展商業地產需要重點考慮的因素之一。

二是產業呈現融合發展態勢。未來農業的發展需要順應市場對食品安全、綠色生態的需求，將從傳統的提供糧油果蔬肉類，延伸到生產、加工、流通、消費乃至農事體驗全過程，而機械化、信息化手段的普及以及生產規模化，使得農業生產的工業化成為必然；未來現代制造業的產能布局將進一步擺脫上游資源和終端市場的物理距離限制，更注重人才、技術、品牌資源的獲取便利性，與服務業的界限被模糊；未來服務業將逐步侵蝕第一、第二產業的邊界，甚至成為各類產業的發展載體，對產業的劃分和演化帶來顛覆性的變化。這對未來商業地產的發展是一個重要的啟示和導向。

三是新型城鎮化的快速推進。面對日益嚴重的“城市病”和城鄉發展矛盾，我國明確提出了“新型城鎮化”概念并付諸實施，力求重構健康、可持續的空間集聚和社會組織形態。新型城鎮化，就是“人的城鎮化”，如果一提城鎮化便簡單的將其理解為依靠傳統房地產擴大城市地盤，無異于曲解新型城鎮化理念，也將誤導商業地產走傳統城市化老路。

四是生活方式和消費方式的變化。隨著現代化水平快速提高，中產階層不斷擴大，居民個人財富和休閑時間的增加，人們對物質和精神生活方式產生更為個性化的追求，綠色生態、安全環保、健康養生、休閑娛樂、文化修學等將成為主流的生活消費方式。未來商業地產的發展必須研究人們生活和消費方式的變化。

綜上所述，有別于過去10年處于黃金期的住宅產業，未來10年商業地產的發展會更加注重差異化的定位和運營，所有參與者都賺錢的時代將一去不復返。產業導向和消費導向，是未來我國商業地產的兩大主要風向標。

產品和模式創新：引領商業地產主動適應轉型

越來越多的國內房地產企業宣布進軍商業地產領域，規劃在未來大幅提高商業地產的比重。根據世聯地產的統計，目前國內已經規劃的城市綜合體面積是已建的16倍，而國家規劃中的新型城鎮化拉動的40萬億元投資，更是讓業界人士看到了經濟新一輪增長的信號。但是，我們不應該忘記粗放式發展帶來的后遺癥，如果不科學規劃、理性定位，那么商業地產過熱開發導致的過剩是不可避免的。中國商業地產去向何處？一個必然的邏輯是，按照產業導向和消費導向實現產品及模式的創新，引領中國商業地產主動適應經濟社會轉型。

一是產業緊密結合型的地產。產業地產這幾年成為商業地產投資的一個熱點，一線、二線城市的辦公樓需求向商務園區轉移的溢出效應較為明顯。與純粹的工業地產不同，今后的產業地產開發將更依賴于產業的融合發展，地產項目本身的性質也會更加多元化，展現旅游、商貿、會展、文化、人居等多重功能和空間結構。這類產業融合型的地產，更適合新城鎮居民的當地就業、就地發展、跨產業邊界交流，在資源相對均衡化的前提下，保障城鎮居民具備和大城市居民同等的發展權利和機遇。即使是在大城市內部，這類多種產業緊密結合的地產項目的發展，也有利于改變工業時代城市從業者“鐘擺式”的早晚高峰流動，緩解傳統城市規劃布局下的諸多弊端，創造更高效、更宜居的城市生活空間。發展產業融合性地產是符合新型城市化方向的。

二是生態養生型地產。我們習慣將養生物業歸類于養老物業。事實上，生態養生型地產市場客群應該是所有年齡層的消費者，而不是局限于老齡化群體。在現代鋼筋混凝土叢林中掙扎生存、處于亞健康狀態的都市精英們，很多都是從農村里走出來的，農村給無數人留下了美好的記憶，那里山清水秀、自然純樸，現代人需要一個實現回歸田園夢想的地方，需要一種前進一步是現代化都市、后退一步是田園山水的生態物業。“花園城市”的理想在中國剛剛起步，新型城鎮化勢必引發一輪郊區化浪潮，如果一處地產項目能在完善的現代醫療、教育、商務、娛樂保障體系下實現田園牧歌式的生態人居需求，那肯定能在商業地產的戰國混戰中異軍突起。

三是養老地產。國內許多房地產企業開始試水養老地產項目，但整體來看養老地產類型還存在很多需要探索的領域。養老地產區別于其他房地產產品的特點是需要具備從日常起居到醫療保健的專業服務功能，關鍵是開發商要創新運營模式，擺脫純粹賣房的盈利思路，建立完善的養老服務保障體系，從后期服務中獲取長期的收益。當前具備養老服務配套能力的國內開發商還很少，商業地產開發商要提升整合能力，集聚日用品供應、專業護工、醫療體檢、金融保險、老齡休閑等專業服務資源，配合信息化系統和物流網絡，以養老地產項目為平臺，完整地提供專業養老、居家養老服務。

四是文化體驗型的地產。電子商務的爆炸式發展，使傳統零售業受到越來越大的沖擊，對商業地產帶來的負面影響也是巨大的。國內一線城市的高端購物中心和城市綜合體，影院、茶館、美容院、兒童樂園、特色餐廳、藝術展覽館甚至真冰滑冰場、滑雪場，這些與傳統零售迥異的休閑服務業態已經隨處可見。消費者越來越感覺到是身處休閑場所而非購物場所，這就是消費導向。但也應該看到，同樣的布局和服務也越來越有同質化發展的傾向，誰又敢說不會演化成另一種泡沫化模式呢？未來的文化體驗型地產，應該是當前城市綜合體休閑業態的升級版，借助特有的文化資源優勢開發稀缺的文化地產項目，提升文化體驗型地產項目的附加值，增強品牌識別度。

“杭州灣江南生態城”的創新嘗試

“杭州灣江南生態城”是浙江省農發集團商業地產開發的創新嘗試，也是集團實現現代農業和現代服務業融合發展的集聚平臺。該項目位于杭州灣紹嘉跨海大橋南橋頭堡，紹興濱海新城的核心區域，規劃占地13000畝，其中建設用地1500畝，總建筑面積約130萬平方米，計劃總投資達百億元。集團提出開發建設“杭州灣江南生態城”的戰略構思并付諸實施，是基于經濟社會變革的多重考量。其突破了傳統城市綜合體的商業屬性，意在打破“千城一面、千店一貌”的怪圈，根植于開發商自身的產業和資源優勢，在更廣闊的產業發展層面和消費需求層面上，創造出引領多種業態融合發展的空間結構和運營模式，創造一個大型商業地產與生態創意農業主題結合的成功案例。

一是構建國內現代農業智力中心。建設“杭州灣江南生態城”國家級現代農業總部園區，吸引國內外一流的農業科研實驗、種子種苗培育、農業設施研發、物流技術創新、創意農業運營等現代農業龍頭企業和科研院所入駐，打造國家級創意農業新平臺。規劃中具有傳統商業地產屬性的子項目，將圍繞生態、創意農業的核心理念，開發國際生態農業博覽園、農業科技企業孵化器、農業國際會議會展中心、綠色農產品展示展銷中心、生態風情美食街等，致力于打造國際一流、國內領先的農商總部經濟園區。

二是打造田園生活全產業鏈。以“杭州灣江南生態城”萬畝生態田園為基底，構建由田園種養、田園休閑度假、田園科技、田園文化、田園樂購、田園養老、田園人居等構成的田園生活產業體系，擺脫單一依靠物業銷售實現短期收益的商業地產盈利模式，從對業主群體的營銷服務轉變為向不同需求的消費群體提供多元化、可持續的高端服務，確保整個商業地產項目在生命周期中的健康運行。

三是創建海上花田慢城家園。目前世界公認的有八大成熟灣區，杭州灣具備開發建設成為生態與人文、居住與創業完美結合的世界第九大灣區的最佳條件。“杭州灣江南生態城”項目突出田園、生態的主題，倡導舒適、優雅、隱逸的“慢生活”方式，圍繞生態養生和濱海休閑旅游特色，開發國際化健康管理中心、四季花海主題酒店、國際鄉村俱樂部、濱海莊園等項目，形成分時度假物業、健康養生物業、商貿旅游物業、濱水莊園物業等結合的多形態人居區塊，開發成為人們向往的生態灣區人居勝地。

作者為浙江省農村發展集團總經理助理、浙江農發瀾海實業有限公司董事長