優化增量促 轉型盤活存量拓 空間

杭州市國土資源局蕭山分局 曹開宇

優化增量促 轉型盤活存量拓 空間

杭州市國土資源局蕭山分局 曹開宇

近年來，杭州市蕭山區高度重視節約集約用地工作，尤其是今年以來，蕭山區進一步完善節約集約用地政策體系，全面實施“畝產倍增”計劃，大力推進土地要素市場化配套綜合改革。

一、加強項目準入管理，提高項目投資強度

1.改革新增用地指標分配辦法

今年，蕭山區出臺了《杭州市蕭山區新增建設用地計劃指標管理辦法（試行）》，創新產業項目指標管理機制，建立產業項目儲備制度、評估會審制度、動態管理制度和彈性供地制度，提高產業準入門檻。其中，對于新上畝均預算稅收低于30萬元（蕭山經濟技術開發區和大江東產業集聚區低于40萬元）的工業項目，不安排新增建設用地計劃指標；屬技改、擴建用地的，如原企業畝均稅收低于20萬元的，不安排新增建設用地計劃指標。

2.全面提高投資強度

蕭山區出臺了《蕭山區人民政府關于實施“畝產倍增”計劃促進土地節約集約利用的若干意見》，落實彈性年期、差別地價、達產考核等措施，嚴格工業用地準入管理。其中，國家級開發區和省級開發區工業項目的固定資產投資強度要高于450萬元/畝，其他高于300萬元/畝；現代服務業項目高于250萬元/畝，其中倉儲物流項目高于150萬元/畝；園區標準廠房建設項目，要求高于150萬元/畝。工業、現代服務業項目固定資產投資總額高于5000萬元，倉儲物流、園區標準廠房項目高于3000萬元。工業項目畝均測算銷售收入高于400萬元，現代服務業項目（不含經營性用地項目）營業收入高于300萬元。完善工業用地定價機制，從7月1日起，執行杭州市的規定，工業用地最低限價為50萬元/畝，創新型產業用地最低限價為75萬元/畝。

3.提高建設用地強度指標

工業用地容積率不得低于1.2，標準廠房用地容積率不得低于1.8，工業用地中企業內部行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過總用地面積的7%，建筑面積繞城內的不得超過總建筑面積的10%，繞城外的不得超過總建筑面積的20%。

二、加大存量盤活力度，開展專項清理整治

1.開展批而未供土地專項清理整治

今年6月初，蕭山區出臺《杭州市蕭山區歷年遺留工業投資項目分類處置意見》，對不同性質項目用地通過“辦理供地手續、不予供地、土地盤活或項目置換”等途徑，至8月底，蕭山區共完成批而未供工業項目清理319宗，面積6484畝，其中供地253宗，面積4629畝。同時，蕭山區6月初還出臺了《蕭山區進一步推進盤活批而未供農轉用指標工作辦法》，加快盤活批而未供土地農轉用指標，明確盤出的農轉用指標可以用于所在鎮街、平臺其它建設項目，也可以跨鎮街、平臺在區內有償調劑使用。

2.嚴格落實“雙掛鉤”制度

制定批而未供、供而未用、用而未盡土地利用情況與新增建設用地計劃指標分配、耕地保護目標責任制考核相掛鉤的具體實施辦法，下達指標盤活、土地收回任務，不定期通報批而未用土地消化利用情況，督查工作進度。對批而未供、供而未用土地規模較大的鎮街場、平臺，暫停辦理項目農轉用報批及供地手續。

3.加大政策支持力度

為確保農村土地綜合整治積極推進，調動社會各界積極性和主動性，今年6月初，蕭山區出臺《蕭山區城鄉建設用地增減掛鉤周轉指標有償使用管理暫行辦法》，明確建設用地復耕后產生的指標，在堅持依法、自愿原則下，可以在區內進行有償調劑，復耕指標有償調劑價格為40萬元/畝，加上建設用地復耕的11萬元的補助資金，通過農村土地整合整治獲得的復耕指標每畝最高可獲得51萬元的資金。

三、深入推進節約挖潛，提高土地承載能力

1.全面啟動城鎮低效用地再開發

在去年完成全區低效用地初步調查摸底基礎上，今年完成全區26個鎮街、開發區規劃擴展區內的舊城鎮、舊村莊、舊廠礦和無合法手續用地低效用地的全面調查，完善低效用地再開發數據庫，編制城鎮低效用地再開發專項規劃，研究制定《蕭山區城鎮低效用地再開發工作方案》和《蕭山區城鎮低效用地再開發實施細則》。目前初步統計已完成城鎮低效用地再開發2280畝。

2.出臺政策引導企業節地挖潛

9月1日，蕭山區出臺了《杭州市蕭山區加快推進舊廠區（房）改造實施辦法》，鼓勵符合產業發展導向和城鎮控制性詳細規劃的企業，大力推進低密度、低容積率的危舊廠區（房）、產業整治提升急需改造的舊廠區（房）以及發展創新型產業的舊廠區（房）改造，引導企業開展“零土地技改”，提高工業用地節約集約利用水平，為轉型升級提供充足空間。城鄉規劃為工業用地的舊廠區（房），在符合產業發展導向、不改變土地性質和用途的前提下可實施改造，提高土地利用效率，容積率不得低于1.2。在符合城鎮控制性詳細規劃、不改變土地用途的前提下，工業企業通過舊廠區（房）改造擴大生產性用房，或通過新建、擴建、翻建多層廠房，提高現有工業用地容積率的，不再增收土地價款，并減免相應的城市基礎設施配套費。企業利用老廠房翻建多層廠房和利用廠內空間建造三層以上廠房，建成使用后3年內按規定納稅確有困難的，報經地稅部門批準，可減免房產稅。

3.加大地下空間開發利用力度

蕭山區正在研究制訂《蕭山區城市地下空間開發利用管理辦法》，擬對利用地下空間開發的商業進行銷售、分割辦證；鼓勵聯通地下空間，預留聯通接口，穿過地面公共通道形成的地下空間，由開發者免費使用；鼓勵社會各界加大地下空間開發利用力度，加強城市地下空間開發利用管理，提高城市土地綜合利用效率和綜合承載能力，促進土地節約集約利用。

四、加強出讓合同管理，強化項目批后監管

1.創新土地出讓監管手段

蕭山區去年7月出臺了《杭州市蕭山區國有建設用地使用權出讓合同開竣工履約保證金制度（試行）》，實行國有建設用地使用權出讓合同開竣工履約保證金制度，自去年7月至今年8月底，共對363宗土地收取開竣工履約保證金5.7225億元，其中三產用地35宗、3.6897億元，工業用地328宗、2.0328億元，有效加強了國土資源部門管理力度，規范建設用地市場秩序，防止閑置土地產生。

2.加強土地出讓合同管理

落實土地利用監督考核責任，鎮、街、平臺與項目單位簽訂投資協議書，明確投資強度、畝產稅收、產值，開竣工和達產時間，以及違約責任。工業用地總投資額、投資強度、畝均產值、畝均稅收未達到招商引資協議書約定標準的，鎮街場、平臺應責成用地單位在一年內整改。整改不到位的，可以按年補收招商引資協議書約定的稅收與實際上繳稅收的差額；整改后投資強度、畝均產值仍不到約定標準50%或畝均稅收不到約定標準30%的，可以收回土地使用權。同時，明確新供地項目未投產上繳5年以上稅收的，不得轉讓、出租和實施“退二進三”，如確需轉讓和“退二進三”的，政府有優先收購權，收購價按原土地出讓價確定。協議作為出讓合同的附件，由各鎮街場、平臺負責批后監管。

3.改革工業用地出讓制度

全區工業項目實行彈性出讓管理，企業取得土地后，2-3年為建設期，3-5年為運行達產期，期間國有土地使用權證實行分期年檢：第一期建設期的年檢，年檢考核開竣工履約情況；第二期為達產期的年檢，年檢考核投資協議的履約情況（憑鎮街場、平臺出具的投資協議證明），運行達產期考核通過后，國有土地使用權證轉為正式證；工業用地出讓年限原則上按30年設定，特殊項目經區政府批準后可以按法定最高年限出讓。

4.開展工業企業效益綜合評價

制訂《關于開展工業企業效益綜合評價的實施意見（試行）》，堅持效率優先、優勝劣汰、轉型升級原則，全面開展全區范圍內占用工業用地面積在5畝以上（含）的工業企業和建筑業中的鋼結構企業效益綜合評價，根據評價企業的行業分類和上年度各項考核指標數據進行得分排序，每項排序分成A、B、C、D四類企業，實行分類分級動態管理，進一步建立完善“高進低退、扶優扶強”機制，通過執行差別化政策，優化資源要素配置，推動企業提質增效、轉型發展，加快構建資源節約、環境友好、經濟效益明顯的發展方式，著力打