二三線城市房地產的機遇

　　沿海省份勞動力短缺、工資上漲、政策限制，將一批批企業推向內陸省份。生產線遷移，將為部分二三線城市的房地產業帶來一次千載難逢的機遇。那些吸引富士康落戶的內陸人口大省的中心城市，將是下一輪房價上升中的新星。
　　
　　撇開房價短期的起伏不談，也不談政府房地產新政的殺傷力，從基本面上看，二三線城市中哪些具有中長線投資價值？筆者認為，富士康將廠房遷去的地方，便是下一輪房價上升中的新星。
　　近兩年，二三線城市房價普遍出現大幅上漲，這與股市、房市、商品市場制造出的資產升值所帶來的購買力躍進有關，與人們在銀行儲蓄及買房保值之間抉擇上的變化有關，也與熱錢出現全國范圍內的流動有關。由于熱錢主打，不少三線城市的房價與工薪階層收入之間的差距，比起上海、北京、深圳甚至有過之無不及，房市與基本面嚴重脫節。
　　仔細觀察一下，在上一輪房地產熱中，房價上漲最兇猛的除去上海、北京等特大城市和經濟中心外，兩類城市表現突出。一類是周邊地區錢多的（如杭州），另一類是周邊地區資源多的。資金上“人氣旺盛”，為房市帶來了持續的外地剛性需求，制造出房價鶴立雞群的二線城市，間中雖然也遭遇過政策打壓，不過市場仍屹立不倒。
　　筆者大膽預言，人口大省的中心城市，在下一輪房地產大潮中應有不俗的表現。中國人口結構正在出現重大的變化，農民工短缺顯性化、長期化，而政府政策也由向資本傾斜向注重分配轉變。筆者認為，農民工正在迅速由負擔變為人力資源，這為人口大省帶來了前所未有的機遇。
　　在過去20年，中國的工業化模式是，將農村剩余勞動力引向沿海地區，由此打造出世界加工廠。在今后20年，信貸與基建會明顯向內陸地區傾斜，就地工業化、就地城鎮化、就地轉化消費應該是大趨勢。
　　沿海省份勞動力短缺、工資上漲、政策限制，將一批批企業推向內陸省份。生產線遷移，是中國的國策，經濟轉型的關鍵，這也為部分三線城市的房地產業帶來一次千載難逢的機遇。人力資源、交通成本、地方政府辦事效率，將是勝出的關鍵，將決定哪里會成為下一個東莞、蘇州。
　　過去15年的經驗表明，工廠從來都不僅僅是工廠。當工廠聚集到一定程度后，集群效應（critical mass effect）發酵，服務業、基礎設施、行政效率隨之出現飛躍，帶動城市的轉型、財富的聚積、文化的提升。
　　當然，這輪生產線內遷，以成熟企業為主，所以與廣東、浙江的發家史相比，小老板數量較少，打工仔受益更多。無論如何，如今四川、河南的經濟起點，比20年前的廣東、浙江還是高出一截。
　　不過，筆者同時警告，要避開過度開發房地產的城市。內地部分城市在賣地的利益驅動下，展開造城活動，以市政府遷移為幌，制造出新的（空的）城市。投資三線城市，務必看清供應前景。
　　筆者看好人口大省的中心城市。中國制造業的轉型，為其提供了重大的發展機遇，這是今后十年的大故事、大商機，由此帶來的財富效應一定利好當地的房市。
　　Young man，go west！美國當年西部淘金熱時的流行語，同樣適用于中國的下一輪房地產熱。
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