小產(chǎn)權(quán)，大波折

凡志喜

“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。

小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)乃至“繁榮”的歷史，與城市房?jī)r(jià)躥升密不可分。小產(chǎn)權(quán)房成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，是從2007年開(kāi)始的，而這一年也正是房?jī)r(jià)上漲邁入快速之年。

去年下半年以來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房成交火熱的局面在全國(guó)各地頻繁上演，“小產(chǎn)權(quán)房即將合法化”的傳言更是令其價(jià)格一度“瘋漲”。

為了遏制小產(chǎn)權(quán)房瘋狂的勢(shì)頭，國(guó)土部和住建部近日發(fā)文，再次重申要嚴(yán)查小產(chǎn)權(quán)房的在建、在售行為，北京市也再度曝光小產(chǎn)權(quán)房的拆除情況。

然而，市場(chǎng)上的小產(chǎn)權(quán)房依然受到百姓的熱捧。近年來(lái)，相關(guān)部門(mén)的三令五申為何始終沒(méi)有阻擋小產(chǎn)權(quán)房肆意蔓延的腳步？

“小產(chǎn)權(quán)房”屢禁不止

早在2007年6月，建設(shè)部發(fā)布了一份“買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)提示”，特別提醒城市居民不要購(gòu)買(mǎi)在集體土地上建設(shè)的房屋，否則將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“小產(chǎn)權(quán)”，都不符合法律規(guī)定。

盡管主管部門(mén)明確表態(tài)，但全國(guó)一些農(nóng)村集體組織還是不斷在打“小產(chǎn)權(quán)房”的主意，各地的“小產(chǎn)權(quán)房”也成為屢打不絕的問(wèn)題。對(duì)于打擊查處“小產(chǎn)權(quán)房”，從國(guó)家到北京也一直采取高壓政策。國(guó)土部每季度的掛牌督辦土地違法案件中，基本上都有對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的查處。而北京也在2007年就完成了對(duì)通州張家灣鎮(zhèn)和房山琉璃河鎮(zhèn)非法占地建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”的處理。

據(jù)了解，2008年國(guó)土部開(kāi)始研究制定小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)處理意見(jiàn)。各地此前也在等待著國(guó)土部的大原則來(lái)確定各自的處理辦法。

2012年上半年，北京開(kāi)始了集中清理整治“小產(chǎn)權(quán)房”。當(dāng)年9月公布了首批79個(gè)“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目，2013年6月又公布了第二批6個(gè)項(xiàng)目。

轉(zhuǎn)正呼聲再起

十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》（簡(jiǎn)稱(chēng)《決定》）提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。“‘小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正” 猜測(cè)再度甚囂塵上。不過(guò)專(zhuān)家表示，《決定》中的改革方向?qū)τ诮鉀Q“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題提供了大的原則，但“小產(chǎn)權(quán)房”的轉(zhuǎn)正面臨著諸多需要解決的問(wèn)題，并不會(huì)立即“跟風(fēng)轉(zhuǎn)正”。

根據(jù)《決定》的內(nèi)容，提出要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。”同時(shí)又提出，要“穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系并保持長(zhǎng)久不變，在堅(jiān)持和完善最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度前提下，賦予農(nóng)民對(duì)承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能，允許農(nóng)民以承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。”

《決定》指明了未來(lái)土地改革的大方向，即要讓農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地“同等入市、同權(quán)同價(jià)”，并賦予農(nóng)民獲得更多財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。

雖然《決定》的內(nèi)容涉及了經(jīng)營(yíng)性建筑用地，但小產(chǎn)權(quán)房主要與宅基地相關(guān)，而宅基地又不屬于經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，所以《決定》的內(nèi)容實(shí)際上并未涉及小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正事宜。但既然提出“探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道”的說(shuō)法，還是讓小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的念頭蠢蠢欲動(dòng)。深圳、北京等城市都出現(xiàn)了小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格暴漲的現(xiàn)象。

觀點(diǎn)交鋒碰撞

“從不合法到合法是大勢(shì)所趨。”社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國(guó)英認(rèn)為，《決定》出臺(tái)后，有可能導(dǎo)致大量農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”成為合法的建筑。雖然原來(lái)不合法，但是改革的大勢(shì)所趨之下，讓原來(lái)一些不合法的事情變得合法，也是一種和解，“無(wú)非是一部分農(nóng)民得到一些利益。改革不應(yīng)只計(jì)較這個(gè)。”

“小產(chǎn)權(quán)房入市破壞社會(huì)公正。”在經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生看來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房不符合法治國(guó)家的精神，他并不看好小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，如果小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正那就是在鼓勵(lì)違法，讓人產(chǎn)生法不責(zé)眾的錯(cuò)覺(jué)。在用途和規(guī)劃管制下，規(guī)劃就是錢(qián)，原住民的土地?zé)o權(quán)自由流轉(zhuǎn)入市獲益，否則，既破壞了社會(huì)公正，也是對(duì)占人口絕大多數(shù)的外來(lái)進(jìn)城農(nóng)民利益的擠壓和傷害。

命運(yùn)生死劫

該來(lái)的，終究會(huì)來(lái)。從2012年開(kāi)始，國(guó)土資源部就已經(jīng)拿小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)刀了。今年在一些城市開(kāi)展的小產(chǎn)權(quán)房清理試點(diǎn)工作，為啟動(dòng)全民清理工作做好了政策儲(chǔ)備。背負(fù)了多年“非法身份”的小產(chǎn)權(quán)房，命運(yùn)幾何，不言而喻？

2013年，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房來(lái)說(shuō)，是充滿希望的一年，是轉(zhuǎn)正無(wú)望的一年，是偷生竊喜的一年，又是伴隨著驚恐的一年，更是亂象叢生的一年！

小產(chǎn)權(quán)房是中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物。在房?jī)r(jià)高企的時(shí)代，小產(chǎn)權(quán)房圓了低收入群體“家”的夢(mèng)想。我們希望，治理小產(chǎn)權(quán)房能在不偏離法制軌道的前提下，做好“民生”這道題。endprint