稅收王道：重利者重稅

魏雅華

“房企拖欠3.8萬億土地增值稅”

2013年11月24日，一條爆炸性新聞震動了全中國。中央電視臺《每周質量報告》報道：《萬科SOHO中國等房企拖欠3.8萬億土地增值稅》。該新聞中說：調查發現多家知名房地產公司欠繳土地增值稅，且數目驚人。報道稱，2005年至2012年8年間，房地產開發企業應交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

這個數字的確讓人觸目驚心。2012年國家稅收總額不過10.06萬億元，可房地產開發企業應交而未交的土地增值稅總額，居然超過了3.8萬億元。幾乎是國家稅收總額的35%！

中央電視臺《每周質量報告》稱，45家上市房企存在巨額應交而未交的土地增值稅，SOHO中國、富力、萬科、招商地產、合生創展、金地集團等知名房企均榜上有名。其中欠繳最多的雅居樂地產控股有限公司欠繳達83億元。中國科學院社會發展與公務創新研究部部長康小明對此重新做了核算，結果沒有出入。這就意味著2005年1月1日至2012年12月31日，全國房地產開發企業應交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

針對日前備受關注的房企欠繳巨額土地增值稅報道，國家稅務總局財產行為稅司負責人11月26日做出澄清解讀。國家稅務總局稱，近日引起社會關注的有關人員對欠稅的巨額推算，方法是不正確的，對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀。國家稅務總局相關研究人士表示，近年來由于房地產價格快速上漲，稅務局對于房地產企業的征稅都是從緊的。國家稅務總局昨日亦稱，近年來，土地增值稅征管力度是逐步加大的。國稅總局坦言土地增值稅的征收，目前還面臨著一些困難和壓力。首先，由于房地產行業經營情況復雜，土地增值稅稅制設計也比較復雜。同時，土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況，稅收征管難度大并容易產生執法風險。

初讀此文的標題，我們有一種權威“辟謠”的感覺，可我們讀完此文，卻沒能找到中央電視臺《每周質量報告》的報道究竟什么地方錯了，尤其是該文的核心數字的計算，3.8萬億元的欠稅總額到底是錯是對，沒有答案。此后，我們一直在等《每周質量報告》對此事的進一步的動態新聞，如果《每周質量報告》真的錯了，應該給公眾一個道歉，可我們并沒有等到。可見《每周質量報告》并不認為自己誤讀了什么。

在11月26日的情況說明會上，中國房地產業協會對央視的報道提出質疑。對于報道中“2009年全國房地產行業平均毛利率為55.72%”這一說法進行了反駁，中房協副會長朱中一列舉了2005年到2012年，8年間國內A股上市房企房地產平均毛利率最高不超過40%，明顯低于55.72%這個數字。他說：“上市企業盈利水平已是相對較高的。”

讀了這個數字很讓人吃驚。2005年到2012年，8年間國內A股上市房企房地產平均毛利率最高不超過40%。而同一時間段，全球房企的認同平均毛利率不過5%，中國的房地產平均毛利率卻高達40%，中國的哪一個行業能望其項背？

真是“不查不知道，一查嚇一跳。一個上世紀90年代的房地產項目，完工都10幾年了，但10年前這個項目的土地增值稅還沒有清算。”一位省級地稅局稽查局負責人如此評論說。

2014年：國家將從嚴征繳土地增值稅

在11月26日的公開回應中，國稅總局行為稅司負責人表示：“下一步，稅務總局將進一步完善制度措施，加強土地增值稅征管。”同時，國稅總局對土地增值稅的清算條件，又一次給予明確定義，這也成為決策層釋放從嚴清算土地增值稅的明確信號。

就在央視報道房企“欠稅”事件的前一天，財政部部長樓繼偉公開詳解了深化財稅體制改革思路，提出下一步房產稅改革方向，是減少房地產建設和交易環節稅費，增加保有環節稅收，配套推進清費立稅。在這樣的改革思路下，作為繳稅“大戶”的房企無疑首當其沖。稅務清查的程序是在稅務系統的電腦中自動生成稅負率低的企業，由管理科形成一份《黑名單》上報，然后指定稽查局對名單上的房企逐一檢查。

明年將從嚴清算土地增值稅的消息已經在圈內傳開。11月26日，中國房地產業協會緊急召開房地產土地增值稅問題座談會，并特別邀請了被央視點名房企，包括萬科、SOHO中國、招商地產、合生創展、融創以及金地等，但會議開始后，到場的房企負責人只有華遠地產董事長及融創的財務副總監。

按照《土地增值稅暫行條例》，目前我國的土地增值稅實行四級超額累進稅率，稅率為30%-60%。這是一個巨額的稅率。尤其是過去10年間，部分城市房價與土地成本的漲幅甚至10倍不止。那么，土地成本與房屋銷售價差額的30%至60%，意味著房企利潤的“大出血”。

但實際情況是，到目前為止，房企幾乎沒有真正執行過這樣的納稅政策。由于對房地產開發成本難以統一認定，因此在《土地增值稅暫行條例實施細則》中規定，房企可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。

預征的比例則經過幾次調整。2010年6月，國稅總局最新規定，除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%。于是，各地房地產市場幾乎清一色地執行了“預征”的操作辦法。同時，由于房企要在項目結算后，與政府進行土地增值稅清算，且以“多退少補”為原則，因此幾乎所有房企都嚴格計提和撥備土地增值稅款。不過，由于存在預征與實際清算的時間差，這給房企帶來了制度套利的空間。以SOHO中國為例，截至2012年12月31日有應繳而未繳土地增值稅64億元，按60億元計算，月可獲銀行存款利息高達1500萬元，每多拖一年就至少可以多賺1.8億元。

按照現行規定，在房地產開發項目銷售超過85%，或者獲得商品房預售許可證滿3年等條件下，稅務部門就應當按規定對該開發項目土地增值稅進行清算征繳。但實際操作卻存在困難。房地產項目大部分是滾動開發，從拿地、開發到竣工一般都要2-3年的周期。有的項目還有捂盤的情況，那就要等到項目取得銷售許可證滿3年后才能對之進行清算。”東部某省會城市稅務局的官員對本報記者表示，“因此土地增值稅的清算周期短則2-3年，長則5-6年。

除了拖延清算時間之外，房企還找到了其他避稅的辦法。北京一家稅務公司的負責人向記者表示，目前房企通用的避稅模式，是將房地產行業利潤轉化為非房地產行業利潤，比如建筑、服務、貿易等其他關聯行業利潤，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果，最終達到降低稅負目的。比如通過在項目內建造公共設施、會所、物業配套用樓等，納入房屋銷售的成本，減少稅負；在簽訂銷售合同時，提高裝修費用的比例，減少房屋銷售的收入，這些手段都能實現避稅。

而另一方面，地方政府的“小算盤”也讓開發商的“避稅空間”逐步放大。由于土地增值稅的稅額較大，地方稅務局在完成當年的稅務指標后，并不急于針對所有的項目進行清算，這有利于地方稅務局實現逐年遞增的稅收任務。除此之外，土地增值稅的監管主體是企業項目所在地的稅務機關，地方政府也沒有動力清算。地方官員招商引資，辛苦引入大型開發商，一清算，開發商可能跑掉；另一方面，地方財政半壁江山靠土地升值，大型開發商進入立馬提升周邊地價，不要說清算，就是低價出讓也要吸引大型項目入駐。

所有這一切都會使對土地增值稅的清繳，成為2014年中國稅事的重頭戲。

（作者系搜狐財經評論員、陜西電視臺新聞頻道《今日點擊》評論員）