重慶：發揮產權市場功能優勢推進國有資產進場租賃

◎ 湯健梅（重慶聯合產權交易所,重慶 400015）

重慶：發揮產權市場功能優勢推進國有資產進場租賃

◎ 湯健梅（重慶聯合產權交易所,重慶 400015）

重慶聯合產權交易所交易大廳

今年3月20日，位于國家5A級旅游風景區重慶萬盛黑山谷的兩家國營酒店，通過重慶聯合產權交易所（以下簡稱“聯交所”）萬盛支所的營銷推介，以年租金330萬元，5年總租金1650萬元的價格整體出租，比掛牌價1000萬元增值65%，成為重慶景區物業公開招租大幅增值的成功范例。當地政府借力產權市場開展景區資源招商，充分發揮專業平臺的功能優勢，短時間內為陷入困境的景區酒店引入專業運營團隊，有效盤活了國有存量資產，為景區旅游業提檔升級注入了新的活力。

1　亟需規范，傳統租賃方式存在國資流失風險

國資租賃是國有單位將占有、使用的國有資產在一定時期內以有償方式讓渡給其他組織或個人使用的行為，與國資處置構成了國有資產保值增值的兩個重要途徑。隨著經濟體制改革的不斷深化，國資管理運營方式日益多元，國資租賃活動更加頻繁廣泛，最普遍的就是各類商業房產等物業租賃活動。

由于相關法律法規建設仍然滯后，大量的國資租賃活動處于業主單位自行租賃的無序狀態，信息發布渠道有限、信息內容不規范、議價和確租的隨意性大，不利于物業收益最大化，“低價長租”、“人情出租”、“以租代售”等現象時有發生。比如，某國有資產在處置之前如果已經以較低租金、較長租期出租，按照《合同法》“售不破租”和對承租人“優先購買權”的保護規定，當處置資產時，受讓人會面臨“要么賠償原承租人損失收回所購資產，要么繼續履行原租賃合同獲得長期低水平回報”的困擾。這就迫使意向購買人放棄購買，由原承租人以較低價格“優先”購得，造成國有資產流失。

2　引入競爭，國資進場公開招租成效顯著

近年來，聯交所積極探索引入市場競爭機制，推動國有資產進場公開掛牌、競價招租，涌現了一大批經典案例。

2012年5月，重慶黔江區金冠酒店18年整體招租項目，在聯交所渝東南分所通過互聯網競租，年租金達到460萬元，總租金9386萬元，比起租價2040萬元增值7346萬元，增值率360%，大大超出了業主單位的預期。2013年7月，重慶市首宗景區物業公開招租項目，黔江區濯水古鎮景區內芭茅島酒店、李家大院1-6號房屋等七處資產，在聯交所渝東南分所以3403.667萬元成功招租。2014年4月，重慶城口83處國有經營性房產，在聯交所城口支所通過互聯網競租，總租金合計1828.92萬元，比起租價413.12萬元增值1415.8萬元，平均增值342.71%，單宗最高增值逾16倍，創下了渝東片區國有資產招租項目增值新高。據統計，重慶31個遠郊區縣中已有25個區縣開展了國有租賃業務，累計完成國有租賃項目近500宗，交易額逾5億元，平均增值超過1倍，引起了社會各界的強烈反響。

在聯交所的積極推動下，2014年1月，重慶市首次將國有資產出租出借行為必須進場公開交易寫入黨委、政府文件，重慶市委、市政府聯合下發《重慶市貫徹實施〈黨政機關厲行節約反對浪費條例〉辦法》（渝委發〔2014〕5號），明確規定“黨政機關國有資產處置和出租出借應當嚴格履行審批手續，在依法設立的產權交易場所進行，實行公開交易、統一監管”。重慶各區縣政府也相繼出臺規范文件或積極引導，推動國資進場租賃工作。

3　履行職責，積極構建國資租賃陽光平臺

國資租賃是防止國資流失、完善國資監管不可缺位的重要領域。當務之急，必須建立充分發揮市場機制作用，統一、規范的國資租賃交易和監管制度，構建統一交易平臺。產權市場作為國有資產處置的政策性平臺，在發揮市場機制作用，促進國資保值增值方面積累了豐富的經驗，交易方式和手段日益多元，得到政府和社會各界的廣泛認可，其成功做法完全可以復制到國資租賃領域，這也是產權市場履行國資保值增值職責題中應有之義。

一是產權市場在國務院國資委和地方黨委政府的領導下，按照市場經濟規律，堅持“公開、公平、公正”的交易準則，建立了較為嚴密的交易管理制度和風險控制體系，能夠有效防范資產交易中各類風險，具有良好的社會公信力。

二是產權市場先進的網絡化競價交易系統，有利于大幅提升國資租賃交易效率。目前，聯交所全流程互聯網交易和結算系統已經實現了項目報名、繳納保證金、交易競價、支付結算全流程網絡化操作，各類資產交易更加快捷和便利。

三是產權市場全方位的市場化服務流程，能有效促進國資租賃的成交率和增值水平。聯交所圍繞“投資者發現”和“價值價格發現”功能，推出項目策劃包裝、投資人對接、融資服務等一攬子市場化服務，成為社會資源優化配置、國有資產保值增值的重要推手。

四是產權市場應積極對接、推動國資租賃規范進場工作。規范國資租賃進場，不僅有助于加強和完善國資管理工作，還能豐富和拓展產權市場交易種類，形成新的業務增長點。產權市場應積極探索國資進場租賃工作，主動對接政府和相關部門制定出臺國資租賃統一管理辦法，推動國有資產全面規范進場、公開招租。

時至今日，產權市場無論是市場規模還是社會影響力都已經有了很大變化。平臺越大責任就越大，政府、社會和公眾的期望和要求也更高。產權市場必須始終如一地堅持改革創新、服務發展的宗旨，勇于探索，敢于擔當，為國企改革和社會發展做出更大貢獻，才能不辱使命，贏得未來。