房地產(chǎn)經(jīng)濟區(qū)域差異的有關(guān)研究

摘要：近年來國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行了扶持，使房地產(chǎn)經(jīng)濟在一定程度上取得了較大的發(fā)展，成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。然而由于政策的不同、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡及房地產(chǎn)起步發(fā)展不同等，導(dǎo)致出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟區(qū)域差異不平衡現(xiàn)象，如東部地區(qū)經(jīng)濟實力強，購買能力強，房價也水漲船高，相對的西部地區(qū)購買能力有限。本文就此重點研究房地產(chǎn)經(jīng)濟區(qū)域之間的差異。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟；區(qū)域差異；區(qū)域經(jīng)濟

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，不僅關(guān)系到國家經(jīng)濟發(fā)展問題，而且關(guān)乎民生。當(dāng)下買房難已成為社會大眾關(guān)注的焦點和熱點，因此了解房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展趨勢，采取有效的政策或措施至關(guān)重要，不僅能促進房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，而且能一定程度上解決買房難等民生問題。由于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、地域限制及國家政策等不同，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟區(qū)域差異明顯，如房地產(chǎn)購買能力差異、投資差異、供需差異等。本文就此從房地產(chǎn)購買能力、投資、供需等幾個方面詳細的分析了房地產(chǎn)經(jīng)濟區(qū)域差異，希望給國家及相關(guān)部門提供一定的參考。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展地域差異的原因

由于各地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展、購房需求存在差異，各地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展也存在差異，呈不平衡的發(fā)展趨勢。筆者對各地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟進行抽樣調(diào)查，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟主要受到以下幾個方面的影響：

（一）房地產(chǎn)的需求不同

不同地區(qū)對房地產(chǎn)的需求存在差異。一定程度上說，經(jīng)濟水平較高的地區(qū)，居民對房地產(chǎn)的需求量相對較高。居民對房屋的需求與家庭經(jīng)濟情況存在直接聯(lián)系。房地產(chǎn)經(jīng)濟屬于高消費商品，居民需要投資大量的資金，才能獲得商品所有權(quán)。對于支付能力不足的居民，則需要通過銀行借貸購房。根據(jù)借貸資金進行還貸期間，銀行利率會有所上升，從而增加貸款成本。相關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，居民收入達到一定的比例時，房地產(chǎn)經(jīng)濟才能有所發(fā)展。因此，東部地區(qū)的經(jīng)濟較為發(fā)達，且人均收入遠遠高于中西部地區(qū)，居民對房地產(chǎn)的需求量也相對較大。然而，西部地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟受地區(qū)經(jīng)濟影響相對較小。筆者認為，現(xiàn)階段，西部地區(qū)是我國重點發(fā)展城市，處于發(fā)展中階段，東部、中部地區(qū)的居民對西部地區(qū)的房地產(chǎn)的需求，共同促進了西部地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)投資的地區(qū)差異

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展呈波動趨勢，尤其是1988年，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟處于發(fā)展的低谷。為促進發(fā)展經(jīng)濟的復(fù)蘇，我國開始頒布相關(guān)法律扶持房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。近幾年，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟逐漸回升，同時推進城市一體化發(fā)展進程，也刺激我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，在政府的扶持之下，房地產(chǎn)經(jīng)濟從我國中心城市開始迅速向周邊地區(qū)蔓延。其中以北京、天津以及江蘇、上海、浙江等地區(qū)開始，房地產(chǎn)開發(fā)趨勢越來越明顯，很多社會富商看重房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，將自己手中大量的資金集中投向房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)事業(yè)中，并且也取得很好的效益，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟迅速上漲，一度成為我國國民經(jīng)濟增長的重要支柱。

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟增長根據(jù)分布地區(qū)不同存在的差異也相對較大，城市發(fā)展水平?jīng)Q定著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，中、西部地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展比較緩慢，其主要原因是由于中、西地區(qū)一直以來經(jīng)濟發(fā)展相對比較落后，東部地區(qū)逐漸崛起的同時，房地產(chǎn)經(jīng)濟得到快速發(fā)展，這是一種歷史的必然發(fā)展趨勢。此外，房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的不同對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的影響力度也不一樣，從我國房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)來看，東部地區(qū)房地產(chǎn)投資占全國總投資中的50%以上，明顯高于其他地區(qū)的投資水平，這種趨勢表明，東部房地產(chǎn)經(jīng)濟投入力度大，其經(jīng)濟發(fā)展必然更快。因此，我國東部地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟增長已經(jīng)呈現(xiàn)一種過熱的現(xiàn)象，甚至在一些大城市地區(qū)已經(jīng)有房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，比如，上海、天津以及山東等地區(qū)。筆者對2012年全國各地區(qū)房地產(chǎn)投資增長幅度進行分析，根據(jù)相關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，東部地區(qū)房地產(chǎn)增長幅度為13.9%，中部地區(qū)增長幅度為18.3%，西部房地產(chǎn)經(jīng)濟增長幅度為20.4%。可見，針對房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)存在的差異，我國政府出臺一系列政策可以進一步刺激我國中西部地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，實現(xiàn)東部、中部以及西部的一體化發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)不同市場需求差異

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展存在區(qū)域差異具有一定的必然性，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展和價格等均受到市場環(huán)境的影響。從全國范圍來看，經(jīng)濟發(fā)展越快，房地產(chǎn)總體價格上漲幅度就越大；反之，經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)，房地產(chǎn)價格增長就會比較慢。這種變化規(guī)律是經(jīng)濟發(fā)展的定律，而其中最大的影響因素就是市場需求。房地產(chǎn)商提供的住房同樣屬于市場中的商品之一，只有具有市場需求，才能被迅速實現(xiàn)其價值。由此可見，市場需求是影響房地產(chǎn)價格的最重要影響因素，房地產(chǎn)購買能力之間存在的差異，最終不同地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟增長也存在很大的差異。例如：我國東部地區(qū)人均收入水平較高，其購買能力也相對較高，具有足夠的資金進行房地產(chǎn)投資，因此其對房地產(chǎn)的需求也相對較大。由此可見，在一個地區(qū)影響購買力的是人們的平均收入水平，只有具有充足的剩余價值，才能購買住房或者投資商品房。所以，房地產(chǎn)經(jīng)濟增長或下降與很多相關(guān)性因素有關(guān)，不同地區(qū)、購買力以及投資力度都是重要的影響因素。

二、地區(qū)差異在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中的表現(xiàn)

（一）房屋升值空間成為影響東部地區(qū)房價的最大因素

在我國的東部沿海地區(qū)，社會經(jīng)濟發(fā)展的水平較高而且呈現(xiàn)飛速發(fā)展的態(tài)勢，所以東部地區(qū)勞動力輸入的數(shù)量要遠遠高于其他地區(qū)，使得東部地區(qū)的人口數(shù)量激增。但是勞動力輸入群體的薪資收入較低，其購買能力相對較差，往往只能租房。隨著租房人群的增多，刺激高收入群體投資房地產(chǎn)，該原因也是推動?xùn)|部地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展主要原因。受到需求量增加和潛在購買群體增加的影響，東部房產(chǎn)升值的空間也越來越大，房價也隨之水漲船高，在影響房價的眾多因素之中，房屋升值空間成為最具影響力的因素。

（二）人均收入成為影響西部房產(chǎn)的最大因素

從我國整個房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的形勢來看，我國西部地區(qū)的人均收入成為影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的最大因素。除了西部之外，中部地區(qū)的房地產(chǎn)也會受到人均收入的影響。而東部因為本身的經(jīng)濟水平比較發(fā)達，人均收入已經(jīng)不再是影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展的主要因素了。因為西部地區(qū)的發(fā)達程度遠遠趕不上東部地區(qū)，所以大多數(shù)人買房受到人均收入的影響較大，是為了滿足剛性需求，即為了居住目的而必須買房，使得人均收入仍是影響西部房產(chǎn)的最大因素，而我國的東部地區(qū)因為經(jīng)濟發(fā)展的水平較高，買房更多的是一種投資行為，目的是提升自己的財富空間，而且東部地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展起步較早，人均收入和家庭的經(jīng)濟狀況早已不是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的主要因素了。

結(jié)束語：

綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟區(qū)域差異不平衡是一個典范，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)購買能力差異、房地產(chǎn)需求差異、房地產(chǎn)供應(yīng)差異、房地產(chǎn)投資差異等幾個方面。經(jīng)濟越發(fā)達的地區(qū)，人們收入有高有穩(wěn)定，有較強的購買能力，自然房地產(chǎn)需求越高，房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模及供給大越大，房地產(chǎn)價格隨之也攀升。由此可見影響房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的主要因素有收入（西部地區(qū)影響最大）和房屋升值空間（東部地區(qū)影響最大）。相關(guān)部門可以從上述幾點出發(fā)，有效控制房地產(chǎn)價格，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展及社會穩(wěn)定。

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