淺談房地產(chǎn)價格上漲較快的原因及應(yīng)對措施

近幾年來我國商品住宅價格普遍上漲較快，政府為控制房價的快速增長相繼出臺了“國六條”、“國八條”、和一系列金融、稅收調(diào)控政策，但仍收效甚微。本文從房地市場價格的表面現(xiàn)象出發(fā)，進而從經(jīng)濟學(xué)的角度來闡述目前房地產(chǎn)價格不斷上升的原因，在此基礎(chǔ)上提出解決問題的對策措施。

一、當前房地產(chǎn)價格走高的表面原因分析

房價上漲的原因是多方面的，但從表面看有兩種，一是需求拉上型，二是成本推進型，需求拉上型是外因，成本推進型是內(nèi)因。

（一）消費需求大，供不應(yīng)求導(dǎo)致房價上漲

1、居民收入水平提高對房價的影響。居民可支配收入的增加，意味著人們的生活水平提高，其居住與活動所需要的空間會擴大，從而會增加對房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升。對房地產(chǎn)的需求有四部分組成：一是自用需求，購買的目的是為了自己使用；二是投資需求，購買的目的是為了出租獲得回報；三是投機需求，購買的目的是為了在價格上漲時出售以獲得漲價收益；四是跟風需求，沒有明確的購買目的，看到別人購買自己也跟著購買的需求。自用需求、投資需求為真實需求，除此之外的需求可以說是虛假需求，虛假需求進一步拉動了房價上漲，但是不能長期維持。

2、城市化進程加快對房價的影響。城市化是指人類生產(chǎn)和生活方式由鄉(xiāng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的歷史過程，表現(xiàn)為鄉(xiāng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)化及城市不斷發(fā)展和完善的過程。隨著我國經(jīng)濟的快速增長，使得我國城市化進程加快，人口大量向城鎮(zhèn)地區(qū)集中，造成對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的需求不斷增加，從而引起房地產(chǎn)價格上漲。

（二）房地產(chǎn)成本上升推動房價上漲

房地產(chǎn)開發(fā)商在定價過程中，開發(fā)成本是影響其定價的重要因素。根據(jù)微觀經(jīng)濟學(xué)理論，在不完全競爭的市場上，商品價格是邊際成本的增函數(shù)，開發(fā)成本越高，那么房地產(chǎn)價格越高，反之亦然。因此，房地產(chǎn)開發(fā)成本是影響房地產(chǎn)價格的重要因素。

1、土地取得費用的提高。土地取得費是構(gòu)成房地產(chǎn)價格的主要因素。土地資源的稀缺性使得土地價格上漲。土地是不可再生資源，供給對于價格的彈性很小，面對日益增長的土地需求，土地供給是有限的，價格再上升，供給也難大幅度增加。反之，供給難增加，造成土地需求者的激烈競爭，價格更加上升。

2、建筑安裝工程成本費用的提高。近幾年來，我國經(jīng)濟持續(xù)增長促使建筑材料成本、人工費不斷上升，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的上升；建設(shè)部新修訂的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》對新建居住區(qū)的配套設(shè)計規(guī)范及房屋品質(zhì)提出了更高的要求，間接導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)成本的提高。

二、房地產(chǎn)價格走高的經(jīng)濟學(xué)分析

房地產(chǎn)價格反映了房地產(chǎn)市場的供需情況，在一般情況下，價格是市場是否健康運行的一個標準。在如今房地產(chǎn)價格不斷上漲的背景下，有可能是房地產(chǎn)市場本身有問題，或是政府的調(diào)控產(chǎn)生了問題。

（一）房地產(chǎn)市場失靈

根據(jù)經(jīng)濟學(xué)知識，市場不是萬能的，市場也會出現(xiàn)失靈的時候。不完全競爭、信息不對稱和外部性，這三個特性是市場失靈的主要表現(xiàn)。

（1）房地產(chǎn)市場的不完全競爭性。房地產(chǎn)市場的每個子市場上，都是不完全競爭的。土地供給市場上，土地的有限性必然造成其供給上一定程度的壟斷，特別是當?shù)貎r上漲過快時，人們往往把土地當成保值和增值的手段，從而影響土地的高效配置和合理利用；房屋供給市場上，商品無論出售或出租往往帶有地域性和壟斷性，對于每一套商品房來說。不僅位置有差異。房屋結(jié)構(gòu)以及價格都有很大的差異性。這種不完全競爭性，對于消費者來說，在信息獲取上處于完全的劣勢，信息不對稱性十分明顯。

（2）房地產(chǎn)市場信息的不對稱。這種不對稱使市場充斥著各種虛假信息，消費者對這些虛假信息根本無從分辨。房地產(chǎn)商的營銷方式一般采用“低開高走”、“捂盤惜售”，這種方式使得購房者無論走到哪里，面對的都是一片“火暴市場”。

（3）房地產(chǎn)市場的外部性。“囤地”、“捂盤惜售”，這已成為房地產(chǎn)行業(yè)的潛規(guī)則。“囤地”使開發(fā)商通過土地增值不斷獲得暴利，“捂盤惜售”造成市場的“虛假繁榮”，騙得購房者趕緊購買。在房地產(chǎn)不斷上漲的預(yù)期中，房地產(chǎn)商不斷通過“囤地”、“捂盤”來獲得暴利。

（二）政府調(diào)控失靈

市場失靈了就必須依靠政府力量進行矯正。可在市場失靈的同時，政府卻并沒有起到和市場互補的作用，這主要表現(xiàn)在地方政府角色的錯位。我國對地方政府領(lǐng)導(dǎo)人考核的主要指標是GDP，而房價越高對GDP的貢獻越大，地方政府的財政收入越多，這就使得地方政府無視房價的上漲，而把提供住房—公共

產(chǎn)品這一主要職責拋到腦后。

三、解決房地產(chǎn)市場價格過快上漲的措施

為使房價走向理性化，針對房地產(chǎn)市場失靈和政府失靈，主要采取以下措施。

（1）對地方政府的角色重新定位 。現(xiàn)行的以GDP為核心的考核指標和考核辦法，使得地方政府扮演的角色嚴重錯位。政府的主要職能應(yīng)該是公共產(chǎn)品的提供者，良好市場環(huán)境的創(chuàng)造者，地方政府在提供公共服務(wù)等方面的情況應(yīng)成為主要的考核指標。

（2）加大經(jīng)濟適用住房和廉租房的開發(fā)力度。經(jīng)濟適用住房和廉租房是政府保障城市中低收入居民住房的一種手段，是商品房的競爭對手。政府通過對低收入群體提供廉租房，對中收入家庭提供經(jīng)濟適用住房，保護公眾“居者有其屋”的權(quán)利，同時加大對房地產(chǎn)市場的治理整頓，及時彌補信息不對稱造成的市場失靈，房價會逐漸走向理性。

（3）開征物業(yè)稅，抑制過旺需求。物業(yè)稅是房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，開征物業(yè)稅可以讓投機者增加保有成本，迫使其離開房地產(chǎn)市場，從而抑制過旺需求，使房地產(chǎn)的供需情況趨于真實。