房地產抵押評估關鍵事項探討與風險規避

【摘要】隨著社會的發展，房產被賦予很多金融屬性，房地產抵押貸款業務非常繁榮，目前在金融機構的擔保類貸款中，房地產是最常見的抵押擔保物，對于房地產抵押價值的評估就顯得十分重要，如果房地產抵押價值評估過高，會容易造成信貸風險，而如果過低，抵押物的擔保作用就得不到充分發揮。因此，房地產評估師要客觀、合理的確定抵押房地產的市場價值，本文主要針對抵押價值評估中常見的問題進行分析，以供房產評估從業者交流探討。

【關鍵詞】房地產；抵押；評估；問題

一、房地產估價的定義：

房地產估價是指房地產估價機構接受他人委托，委托專業估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，依據我國相關法律與行業標準，在合理的假設下，選用適宜的估價辦法，對估價對象在估價地點的特定價值進行分析，依據影響房地產價值的因素，測算出房地產對應的價值，以抵押為目的的房地產評估，主要為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據，對房地產抵押價值進行分析、估算和判定的方法。房地產的抵押價值一般為抵押房地產在估價時點的市場價值，

二、以抵押為目的的房地產評估時應注意的事項

1、房地產抵押估價目的主要是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而對抵押房地產進行價值評估。

2、房地產抵押估價時點，理論上為完成估價對象實地查勘的時間，在估價委托合同中另有約定的除外，若估價時點與實地勘查完成時間不一致的，應該在“估價的假設和限制條件”中假定一致，并在估價報告中標明，用于提醒估價報告使用者注意。現場查勘有兩項工作要點，一是確定估價時點時房地產的實物狀況，其二是確定其附帶的權益。

3、未設立法定優先受償權利下的市場價值的評估過程中，應緊密結合估價目的、估價原則合理選取各項參數，保證估價結果的公允性。在建工程項目的評估，應取得工程承、發包雙方出具、并經雙方蓋章確認是否拖欠工程款及拖欠金額的證明，作為優先受償款的扣除依據。其他已抵押擔保的債權，應以權屬證書上所載明的記錄為準，必要時應與權屬登記部門進行核實，并作好調查記錄。

4、在房地產抵押估價過程中，對房地產價值產生重大影響的因素要認真加以分析，并在估價報告中予以說明，如國家宏觀經濟政策、估價對象自身因素、房地產市場因素等。

宏觀經濟政策包括政府的土地供給政策、地價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環境保護政策等，均有可能對房地產價格產生巨大的影響，估價師對未考慮及無法預測的風險因素必須予以說明。

估價對象自身因素指其在抵押期限內能否保持估價時點時的使用狀態，且隨著時間的推移，估價對象的實體、功能及周圍環境的變化均有可能造成貶值。例如在采用收益法進行估價時，其總收益的測算為估價對象在剩余合法使用年限內的年總收益的折現值，如果不能保證估價對象的實體完整使用功能，那么估價時設定的年收益就不可能實現，使估價結果失實。

對房地產抵押價值影響較為直觀的市場因素是供求關系，當市場供大于求時，造成抵押價值下跌。

5、房地產抵押估價應遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則，與《房地產估價規范》相比較，強調了謹慎性原則。抵押價值既要保證金融資金的安全性、降低抵押物的處置風險，又要保護抵押人應有的權利。同一估價對象應采用兩種或兩種以上的估價方法分別進行測算，在確定最終估價結果時，應對每種估價方法的相對重要性、適宜性、可靠性進行定性分析、判定，為每種估價結果所賦予的權重提供可靠的依據。

三、房地產抵押評估時需關注與規避的風險

1、抵押合法有效。抵押房地產一般是指抵押人抵押給債權人的其合法擁有的、國家法律允許轉讓的房屋及其建筑所有權、土地使用權和其他房地產權利。屬國有的房地產作抵押時，需經國有資產管理部門認可；凡股份制企業、合資合營企業有限責任公司需按企業章程經董事會批準；凡以共有房地產作抵押時需經全體共有人書面同意并履行必要手續；預購商品房或在建商品房抵押時，必須符合房地產轉讓條件，符合建設工程承發包條件并取得商品房預售許可證和房地產權利證書。抵押房地產必須進行抵押登記、保險、公證。用作抵押貸款擔保時，應保證抵押貸款的抵押權人為第一抵押受益人，否則就難以起到有效的抵押擔保作用。

2、易于變賣、處分渠道通暢。抵押物盡可能地滿足處分渠道暢通，易于變賣的要求，抵押物必須具有變現的可能性，一定的變現價值和要求的變現速率。否則就會加大抵押的風險。因為抵押物具有一定量的變現價值是其擔保履行其相應債務的需要，變現速率實際是保證其變現價值的條件。從本質上來講，變現價值具有現金流性質，是具有時間特征的價值。

3、抵押物權利瑕疵風險。①在一些地區，由于土地管理部門與房產管理部門相互獨立，完整的房地產權利證書是由土地使用證、房屋所有權證構成，但由于相關政府部門缺乏協調，許多房屋并無土地使用權證，房產管理部門也在不問土地使用權性質、不查驗土地使用權證的情況下，對房屋單獨辦理抵押登記。由于土地權利的不確定性，銀行在行使抵押權時也存在一定的不確定性；②對在集體土地上建設的房屋設定的抵押權。因國家對集體土地使用權轉讓進行了嚴格限制，銀行在處置集體土地上所建房屋時，將面臨政策障礙，即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。

4、抵押物價值下跌風險。該風險主要指由于房價回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因導致價值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風險。一般而言，房屋作為耐用消費品，還具有保值、增值的作用，但在房地產炒作資金撤離、地區經濟進入衰退期、房地產供大于求的狀況下，房地產價格會出現整體性下跌。此外由于個人住房貸款還款周期很長，抵押物價值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂的一片烏云。

5、抵押物處置風險。該風險是指因法律或事實原因，銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風險。目前，與抵押物處置最密切的主要來自于法律規定的風險，銀行發放的個人住房貸款中的90%以上是抵押貸款，只有不足10%的貸款采用保證擔保方法。于2005年1月 1日起施行的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋[2004]15號，以下簡稱《規定》）直接涉及到銀行個人住房抵押貸款的安全問題。

結語：在房地產抵押價值評估過程中，一方面應當注意銀行的權益，另一方面應當對抵押人抵押的房地產可以真正讓渡的權利價值，根據應當占有且已經占有的資料和現場踏勘掌握的情況及綜合考慮各項風險因素作出正確的判斷，才能保證為后續抵押價值評估創造必要的條件，才能保證后續抵押價值評估作業的正確性。