房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)與測(cè)繪質(zhì)量的控制研究

摘要：房產(chǎn)測(cè)繪具有極強(qiáng)的原則性，需要通過合理運(yùn)用測(cè)繪的方法、設(shè)備以及技術(shù)手段來測(cè)定出房屋的權(quán)屬情況、位置、形狀、面積以及利用現(xiàn)狀等數(shù)據(jù)進(jìn)而測(cè)定出一張完整的房產(chǎn)圖。我國房屋的測(cè)繪在技術(shù)和質(zhì)量上相對(duì)其他國家來說起步較晚，體制上也存在一定的問題，所以更加應(yīng)該采取措施來提高房產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)，嚴(yán)格控制測(cè)繪質(zhì)量，本文結(jié)合實(shí)際的工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房產(chǎn)工作測(cè)繪質(zhì)量的控制方法與測(cè)繪技術(shù)的提高方法做出一定探討。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)；測(cè)繪質(zhì)量；控制研究

房產(chǎn)的測(cè)繪具有極強(qiáng)的政策性，測(cè)繪技術(shù)的使用以及測(cè)繪質(zhì)量的高低都會(huì)直接關(guān)系到房屋所有人的利益。隨著城市化腳步的日益加快，商品房的新開工面積、建筑面積以及最終的銷售面積正逐年增加，我國也相繼出臺(tái)了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、 《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》等一系列的房產(chǎn)測(cè)繪遵循原則以及測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)，各省市也制定了很多商品房測(cè)繪實(shí)施細(xì)則的暫行規(guī)定來保證人民群眾的權(quán)益。

1.加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)過程的控制

房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果最終要的用途是為了確定房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、合理開發(fā)房地產(chǎn)、所征收的稅費(fèi)、城鎮(zhèn)建設(shè)、拆遷補(bǔ)償?shù)鹊裙ぷ魈峁┮环輸?shù)據(jù)的依據(jù)。房產(chǎn)的測(cè)繪工作通常是以項(xiàng)目為單位的，將每一連續(xù)地塊上手權(quán)利關(guān)系人委托的房屋作為一個(gè)房產(chǎn)測(cè)繪的項(xiàng)目來做，房產(chǎn)的測(cè)繪技術(shù)就是針對(duì)房產(chǎn)的測(cè)繪項(xiàng)目進(jìn)行分析、研究最終確定測(cè)繪方案的過程。測(cè)繪人員通過土地使用權(quán)的證明、劃分許可證以及建筑工程的設(shè)計(jì)圖紙等資料來確定測(cè)繪項(xiàng)目的大致情況，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪依據(jù)和方法有一個(gè)大致的概念，最終確定測(cè)繪方案。如圖所示，測(cè)繪應(yīng)遵循由整體到局部的原則。

1.1測(cè)繪項(xiàng)目應(yīng)遵循技術(shù)原則，追求測(cè)繪精度

實(shí)際測(cè)繪過程中，由于各地區(qū)的社會(huì)環(huán)境以及房地產(chǎn)開發(fā)情況不同，測(cè)繪人員所遵循的技術(shù)原則以及測(cè)繪的精度要求在不同地區(qū)都有不同的標(biāo)準(zhǔn)，一般來說，地方政府會(huì)針對(duì)本地區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r來制定一份符合地方發(fā)展的測(cè)繪原則，這份測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)以及原則也會(huì)隨著不同時(shí)間段發(fā)生實(shí)時(shí)變化。

1.2測(cè)繪技術(shù)設(shè)計(jì)以及測(cè)試前的準(zhǔn)備

編寫測(cè)繪技術(shù)設(shè)計(jì)書的內(nèi)容應(yīng)根據(jù)測(cè)繪項(xiàng)目的大小來確定，設(shè)計(jì)書應(yīng)該選取合適的起算數(shù)據(jù)以及測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)。測(cè)繪的技術(shù)人員應(yīng)該參考委托人所提供的竣工測(cè)繪的圖紙以及房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖等資料來繪制測(cè)繪設(shè)計(jì)草圖，在草圖上標(biāo)注出理論設(shè)計(jì)尺寸以及房屋的面積、形狀等基本信息，掌握房屋的空間布局以及建筑構(gòu)成，以此來作為實(shí)際勘探測(cè)繪過程的校核依據(jù)。

1.3外業(yè)數(shù)據(jù)采集

對(duì)于單層的商品住房來說，無論其建筑高度的數(shù)值高低都要按照一層的數(shù)值來計(jì)算其建筑面積，外業(yè)實(shí)測(cè)時(shí)也應(yīng)該將該建筑物外墻勒角以上的外圍水平尺寸也一起算入其中；而多層建筑除了要進(jìn)行外圍實(shí)測(cè)之外還要測(cè)量建筑頂層尺寸以及結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的部分。對(duì)于商品住宅建筑的的內(nèi)部空間，內(nèi)外墻厚度，房屋層高等都應(yīng)該實(shí)際的勘測(cè)，外業(yè)數(shù)據(jù)采集過程中對(duì)于竣工后的商品樓的保溫效果，保溫層厚度等都應(yīng)該進(jìn)行實(shí)際測(cè)量。

2.房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量控制措施

房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展對(duì)于測(cè)繪工作的精度及質(zhì)量要求也日益加強(qiáng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量管理就必須要強(qiáng)化房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量意識(shí)，制定合理制度來加強(qiáng)測(cè)繪質(zhì)量的管理等方面來進(jìn)行，建立合理的測(cè)繪管理監(jiān)督機(jī)制，有利于房產(chǎn)測(cè)繪工作的有效進(jìn)行。

2.1強(qiáng)化房產(chǎn)測(cè)繪人員的質(zhì)量意識(shí)

測(cè)繪單位的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該積極樹立測(cè)繪員工的質(zhì)量意識(shí)，是他們意識(shí)到測(cè)繪質(zhì)量的好壞與其自身的所得利益息息相關(guān)，促使他們認(rèn)真做好實(shí)測(cè)的細(xì)節(jié)，保證房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量。同時(shí)，領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該幫助技術(shù)員工樹立守法、細(xì)心以及知榮辱的理念，積極提高自身素質(zhì)，堅(jiān)持實(shí)事求是，樹立正確的工作態(tài)度以及職業(yè)道德品質(zhì)，堅(jiān)持實(shí)事求是，與開發(fā)商建立共贏的合作關(guān)系。員工自身也應(yīng)該積極提高自身理論知識(shí)水平，增強(qiáng)實(shí)際工作能力，理智的處理問題。

2.2制定相關(guān)制度加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的管理

相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)該制定嚴(yán)格的審核制度，建立科學(xué)的審查體制來加強(qiáng)對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的監(jiān)督力度。在進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪的過程中，應(yīng)該積極樹立測(cè)繪小組的組內(nèi)人員進(jìn)行互檢、測(cè)繪人員的自檢以及監(jiān)督小組的終檢三重檢查機(jī)制來提高測(cè)繪質(zhì)量的管理工作。部分檢測(cè)機(jī)構(gòu)會(huì)通過縮減檢測(cè)程序來降低檢測(cè)周期以及檢測(cè)成本，或是根據(jù)開發(fā)商的意圖來將部分面積不計(jì)算在內(nèi)，相關(guān)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)該對(duì)這些房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)厲的懲處，來加強(qiáng)測(cè)繪的質(zhì)量管理。目前的很多房產(chǎn)測(cè)繪審查工作流于形式，對(duì)于檢測(cè)結(jié)果往往不進(jìn)行抽樣檢測(cè)，導(dǎo)致了測(cè)繪質(zhì)量管理出現(xiàn)了很多問題。

2.3嚴(yán)格控制測(cè)繪資質(zhì)審查，把好市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)

從事房產(chǎn)測(cè)繪的工作的單位必須要取得相應(yīng)等級(jí)的測(cè)繪資質(zhì)證書，這在我國的《中華人民共和國測(cè)繪法》中有著明確的規(guī)定，只有擁有檢測(cè)資質(zhì)的單位才可以進(jìn)行房產(chǎn)檢測(cè)工作。進(jìn)行方差測(cè)繪的單位應(yīng)該依據(jù)《中華人民共和國測(cè)繪法》中的規(guī)定，取得省級(jí)人民政府以上機(jī)構(gòu)所頒發(fā)的房產(chǎn)摧毀資格證書。政府在進(jìn)行測(cè)繪資格審查的時(shí)候應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)該機(jī)構(gòu)的專業(yè)技術(shù)人員和用來從事檢測(cè)的設(shè)備的審核力度。目前我國對(duì)于檢測(cè)人員的審查結(jié)果及資料未能做到聯(lián)網(wǎng)共享，這就導(dǎo)致了很多檢測(cè)人員存在跨省市申報(bào)或者一證多報(bào)的現(xiàn)象。針對(duì)這些現(xiàn)象，政府可以通過要求企業(yè)進(jìn)行鄭重聲明，如若發(fā)現(xiàn)本企業(yè)人員存在上述現(xiàn)象的話可以取消其公司的測(cè)繪資質(zhì)等辦法來加強(qiáng)測(cè)繪人員的管理。對(duì)于測(cè)繪機(jī)構(gòu)的檢測(cè)設(shè)備檢測(cè)要進(jìn)行認(rèn)真的審核，對(duì)于檢測(cè)設(shè)備進(jìn)行編號(hào)處理并定期進(jìn)行設(shè)備維護(hù)和檢測(cè)。根據(jù)市場(chǎng)容量，適時(shí)開放市場(chǎng)，來保證測(cè)繪的質(zhì)量。房產(chǎn)測(cè)繪工作市場(chǎng)化往往可能引起價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，不同的測(cè)繪機(jī)構(gòu)相互競(jìng)價(jià)雖然能夠樹立競(jìng)爭(zhēng)體制，但是也有可能會(huì)導(dǎo)致各單位的測(cè)繪質(zhì)量大大下降，所以為避免行業(yè)秩序遭到破壞，更應(yīng)該嚴(yán)格控制單位的測(cè)繪資質(zhì)審查。

小結(jié)：

目前房產(chǎn)測(cè)繪在產(chǎn)籍管理、空間合理開發(fā)、拆遷辦法以及地區(qū)規(guī)范等方面的作用日益明顯。目前的測(cè)繪單位越來越重視測(cè)繪的技術(shù)使用以及測(cè)繪的質(zhì)量控制，但是在實(shí)踐過程中，常常由于生產(chǎn)體系的不同和檢測(cè)過程的復(fù)雜性導(dǎo)致檢測(cè)僅僅流于表面。如何才能有有效的控制房產(chǎn)的測(cè)繪質(zhì)量提高測(cè)繪技術(shù)是每個(gè)測(cè)繪企業(yè)始終思考的問題。房產(chǎn)的測(cè)繪需要權(quán)力所有人或是相關(guān)部門及企業(yè)人員的積極配合才能夠有效的進(jìn)行，如果在測(cè)繪的過程中不能一次成型得到結(jié)果，而是反反復(fù)復(fù)的進(jìn)行檢查檢測(cè)，勢(shì)必會(huì)引起相關(guān)人員的不滿，影響測(cè)繪的質(zhì)量以及效率。只有以科學(xué)的眼光來看待房產(chǎn)測(cè)繪工作，提高測(cè)繪技術(shù)和質(zhì)量才能不斷的促進(jìn)測(cè)繪行業(yè)的發(fā)展。

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