于跌宕起伏中堅定前行

如果給你一個機會穿越回2004年，選擇一種資產進行投資，你會選擇什么？大部分中國人的回答一定是買房子。假如在2004年之前，在北京、上海等大中城市貸款買房，到2010年，投資的名義收益率會高得令人咋舌。的確，在過去的十年里，中國房地產快速發展，房價也有大幅增長，買房置業已經成為很多青年人的奮斗目標。

日前，國家對于房地產產業的宏觀調控政策也作出了一定的調整。2013年2月和3月的國五條、國六條，是十年房地產政策調控的最高潮和休止符，年末近二十個城市的房地產調控新舉措已成為十年房地產政策調控的余音。幾乎所有的重要會議和相關文件都不提“房價”和“調控”，只講保障房的建設。2013年12月3日，黨中央政治局會議提出“做好住房保障和房地產市場調控工作”，將“住房保障”放在“市場調控”前面，提的是“做好”而非“堅持”。所有的信息都表明，房地產調控已經出現思路和方法上的重大調整，主要表現在：國家宏觀經濟調控主要任務是總量平衡、結構協調、生產力布局優化等，不包括房地產產業調控；凡是由市場形成價格的都交給市場，政府不進行不當干預；全國統一部署的一刀切政策調控向各個地方政府切一刀的措施調控逐步過渡；用即壓供給也壓需求的辦法逐步轉向擴大供給，包括土地釋量和融資開閘；加快房地產稅立法并適時推進改革；淡化并改變以房價為核心的調控目標，將政府工作重點轉向保障房建設和分配，劃清政府和市場的職能邊界。新政策的出臺讓很多欲購房者感到迷茫，對于房地產業的不了解讓他們對投資猶豫不決。因此，記者今日請到了上海仁恒森蘭置業有限公司總經理咸貞華女士，來為我們解析2014年房地產業的發展趨勢。

咸貞華女士曾職于上海仁恒房地產有限公司，帶領公司團隊開發的恒仁森蘭雅苑項目，獲得2012-2013上海房地產跨界年度網絡盛典最佳規劃獎；2013美麗中國-國際品質華宅獎；2013年度上海最暢銷住宅項目五強，被評為上海最具腔調價值作品和最具魅力樓盤。

咸貞華介紹說：在剛剛過去的2013年，中國房地產業取得了非常矚目的成就。全年房地產投資總額突破8萬億元，商品房銷售面積突破12億平方米，商品房銷售總額突破7萬億元，全國商品住房均價突破6千元，土地出讓金在4萬億元左右。這些數據都是創歷史新高的，表明我國地產產業仍在艱難前行，基本實現軟著陸。

咸貞華根據房地產統計數據分析，2014年我國房地產產業發展有兩個趨勢：

趨勢一，我國房地產業從“超高增長”轉變成為更加穩健的“中低速增長”。

據統計，去年我國全年房地產投資保持了19%-21%（各月不同）幅度內的增幅，成為全國固定資產投資的支柱，為穩定中國經濟增長起到了重要作用。在商品房銷售金額上，增幅高于銷售面積增幅十個百分點。全年商品房銷售額同比增幅在30%以上，而銷售面積增幅在20%以上，商品房的市場價格在今年仍然會保持一定漲幅。此外，各地土地交易單價和總價不斷突破歷史新高。北京農展館附近地塊項目樓面地價達到了7.3萬元，上海徐家匯一綜合項目以215億元成交。而今年各地推出的土地項目，較以往住宅用地比重更大，區位優勢更好。這類土地的價格也是中國房價上漲的重要推手。

咸貞華分析說，上述數據都打破了房價下跌，樓市崩盤的傳言，中國房地產市場并沒有出現大起大落，而是正平緩的向前發展，中國房地產市場的軟著陸也會為中國整個經濟的軟著陸打下了好的基礎。從整個宏觀經濟看，我國經濟已經起穩，呈現出回升的趨勢。許多經濟學家對今年的經濟，無論是GDP還是各項指標，都認為2014年要比2013年好。我個人判斷，2014年的樓市要好于2013年。

趨勢二，房地產市場格局從“賣方市場”轉變為“買方市場”。

咸貞華據推測分析，2012-2014年城鎮住宅需求年均約12.7億平米，假設2009-2011年新開工面積在2014年竣工，則房地產開發住宅竣工也將攀升到年均12.3億平米，來自市場的供求可以說基本平衡。然而，考慮到還有“非房地產開發建設”、“城區擴大”以及“小產權房”等大量非市場性供應，將這些非正常供應加入到整個供應后，中國的城鎮住宅市場格局將明顯轉變為供過于求。據“城鎮化需求預測模型”測算，到2020年新建住房面積將增長到15.4億平米，這意味著2012-2020年中國的住房需求雖然仍將不斷增長，但供不應求的局面已經過去，而供大于求的局面將成為主導未來的房地產發展大勢，房地產業轉為“買方市場”格局。

最后，咸貞華表示，2014年既是房地產逐漸步入穩定發展的一年，又是對于購房者來說有利的一年。她建議有購房意向的購房者，把握好時機，及時出手。希望大家都可以在2014年買到滿意的房子，擁有屬于自己溫馨的家。