分析投資性房地產會計處理中存在的問題

摘 要：在目前房地產行業投資性房地產經濟增長點突出的情況下，投資性房地產會計準則的應用實現，不僅對于房地產企業投資性房地產財務管理以及會計行為的規范化發展有著積極的意義，而且投資性房地產會計準則計量模式對于企業財務管理以及運營發展都有一定的影響和作用，在實際管理以及處理應用中，應注意結合實際情況，選擇合適的計量模式進行應用，推動房地產企業與房地產行業的健康、規范發展進步。

關鍵詞：房地產企業；發展形勢；投資性房地產；會計處理

前言

隨著我國成年人口的不斷增加，房地產行業得到了快速的發展。近幾年來，企業紛紛投向了房地產行業，其目的是為了整個企業資金的保值增值，這些已經成為當代社會普遍存在的現象。另外，會計核算是長期以來企業資金管理的主要方式，企業把投資性房地產看做是公司普通的固定資產，每年都會按照歷史成本入賬或者是分期計提折舊的方法進行計量。然而，在長期類似的投資性房地產中，很難實現它的市場價值。因此，我國急需尋找投資性房地產會計核算中存在的問題，針對這些問題，我國有關財政部門頒布了企業會計的準則，這樣可以準確有效地核算投資性房地產的計量及信息。該會計準則的頒發，使得投資性房地產行業有了更加規范的操作流程。就目前的形式來看，在投資性房地產的會計核算方面仍然存在著一些問題，需要有關部門積極有效地去解決。

一、目前房地產發展形勢的分析概述

隨著社會經濟發展進步與投資者投資理念的轉轉變發展，房地產行業經濟發展增長中，發展重心逐漸性投資性房地產領域范圍內進行發展傾斜，投資性房地產的經濟增長比例在整個房地產企業的經濟增長發展中成為最新、并且占有重要地位的增長點。而投資性房地產會計準則就是在這樣的房地產發展大背景與大形勢推動下，為規范投資性房地產的會計處理行為，專門進行制定建立的。

房地產行業中，投資性房地產會計準則產生的背景，首先得益于房地產行業中房地產投資的普遍性發展與存在推動。在我國市場經濟不斷發展與完善的情況下，房地產企業對于持有房地產的目的以及持有房地產用途也越來越多樣并且廣泛，多數房地產企業對于持有的房地產資產，除了用于企業自身的生產發展經營，或者是作為企業管理活動應用場所、企業對于銷售儲存貨源外，還有一些房地產企業對于持有的房地產資產，還用于進行出租等，以進行賺取租金或者是進行有利于企業增值收益的其它活動，甚至有些房地產企業甚至將持有房地產作出租以及用于增值收益的其它活動，作為企業的主要發展經營業務，來實現企業的運營發展， 這些情況都在一定程度上推動了投資性房地產會計準則的制定實施。其次，房地產行業發展中財務會計管理準則中，原有的就會計準則在進行房地產行業的投資性房地產發展新情況以及新趨勢下的財務管理以及會計行為管理約束中，已經逐漸不能進行滿足，這也是投資性房地產會計準則產生的另一重要背景與原因。為了保證對于投資性房地產財務管理以及會計行為處理的公正性與規范性，滿足投資性房地產財務管理與會計處理的要求，進行投資性房地產會計準則的建立實施就顯得十分必要和重要了。

二、投資性房地產相關會計處理要求規定

投資性房地產會計準則在對于房地產企業中的投資性房地產會計行為進行處理規定中，對于投資性房地產的確認、投資性房地產計量、投資性房地產的轉換和處置等都有明確的要求和規定。首先，對于房地產企業中投資性房地產的確認，就明確規定指出，投資性房地產主要是指為了賺取租金或者是進行增值收益，以及兩者兼有的持有房地產，即為投資性房地產。投資性房地產，主要包括已進行出租的土地使用權以及持有并準備在增值后進行轉讓的土地使用權、已經出租的建筑物等。

其次，在進行投資性房地產的計量管理中，對于投資性房地產主要有初始計量與后續計量兩種計量模式。投資性房地產會計準則中規定，對于投資性房地產的初始計量模式主要是指，初始投資房地產部分只能使用成本計量的模式進行計量管理，并且在投資性房地產的初始計量中，對于外購以及自行建造等方式獲得投資性房地產的初始計量都有明確的規定和要求。而對于投資性房地產的后續計量，新會計準則中則規定可以根據投資性房地產的具體情況，進行成本計量模式與公允價值計量模式的選擇使用，但是，進行投資性房地產后續計量中，一旦計量模式選擇確定后，不能隨意進行變更。在投資性房地產的后續計量中，使用成本計量模式進行應用，主要是以固定資產和無形資產的相關會計準則做好要求標準；公允價值計量模式則需要投資性房地產在進行初始計量后，以公允價值進行計量，不需要再對于計量情況進行折舊、攤銷等。此外，投資性房地產會計準則中，對于投資性房地產的轉換以及處置會計情況等，都有明確的要求和規定，以在具體的財務與會計行為進行實施應用。

三、投資性房地產會計準則對于企業會計處理的影響

投資性房地產會計準則中，對于房地產行業中投資性房地產的確認以及計量、轉換、處置等，都有明確的規定與要求。

（一）投資性房地產計量模式對企業財務的影響

投資性房地產會計準則中規定，成本計量模式進行投資性房地產的計量，投資性房地產在房地產資產負債日期內，需要進行折舊或者是攤銷計量提算，而在稅法中對于投資性房地產的折舊以及攤銷費用，可以在企業納稅前進行扣除。這樣一來，企業在進行財務計算管理中，雖然賬面資產盈利數量減少，但同時也具有沖抵稅收的作用，對于企業資產現金的流出以及資產所有者權益維護有著積極的作用。

而投資性房地產會計準則中，公允價值計量模式進行企業投資性房地產的計量應用中，計量企業資產中的賬面資產價值會受到計量公允價值的變化情況的影響，發生一定的調動變化。公允價值計量模式進行企業投資性房地產的計量，對于企業的市場價值以及運營盈利能力能夠很好的進行反映。

（二）投資性房地產計量模式對企業稅收的影響

在現有的稅法規定與明確要求下，使用成本計量模式進行計量應用中，如果企業計量折舊政策與稅法規定一致，則不需要進行納稅調整，而在不一致的情況下，則只需要對于折舊額部分進行調整即可。而公允價值計量模式進行計量，則需要根據稅法規定進行折舊數額的計算調整，并且對于投資性房地產資產負債日內的公允價值與企業賬面價值差額，需要計入到企業的當期損益中，并對于該項損益情況進行調整。因此，使用公允價值計量模式，對于企業的所得稅納稅調整工作來講，工作量與工作復雜性都比較突出。

四、結束語

綜上所述，我們可以了解到投資性房地產與房地產行業之間存在的一些差異。雖然我國房地產行業正處于高速發展的階段，但是在投資性房地產會計核算中仍然存在一些問題，本文對此問題提出了一些相應的解決方法。

隨著社會經濟的發展推動以及投資理念的發展轉變，房地產行業發展中，投資性房地產已經逐漸成為房地產企業經濟利益發展的最新增長點，對于企業的利益增長與發展有著非常重要的影響和決定作用。而同時，隨著房地產企業中投資性房地產的發展，為了對于投資性房地產中的財務管理以及會計處理行為進行規范管理，最新實施的會計準則中也專門增加了關于投資性房地產會計行為的相關準則要求，對于投資性房地的確認以及計量等相關行為進行明確約束，以保證投資性房地產行為的規范性。本文在此結合目前房地產行業的發展形勢，以及投資性房地產會計準則的相關要求準則，從投資性房地產會計準則的產生背景與會計處理規定等方面，以投資性房地產會計處理中的成本與公允價值兩種會計處理計量模式為主，對于這兩種計量模式對房地產企業利益與稅收影響進行分析論述。