從目標成本的構成看房地產開發項目成本控制

【摘要】房地產調控的大形勢下，工程造價控制越來越被房地產開發企業所重視。很多企業都選擇用目標成本管理來對開發項目的造價控制進行整體把控。本文通過某一開發項目案例來具體分析目標成本的構成與比重，從而具體分析房地產開發企業在工程造價控制過程中可采取的一些可行措施。

【關鍵詞】目標成本；房地產

房地產開發項目造價控制一直是房地產開發研究的重要課題之一。尤其是在國家不斷加大調控力度的形勢下，“拿地即能賺錢”的粗放式房地產發展時代已徹底成為過去。在售價限制與人工材料上漲的雙重壓力下，如何保證利潤率是房地產開發企業不得不面對的首要問題。工程造價的精細化管理無疑是解決這一難題的有效措施之一，落實到具體方法上，很多房地產企業都選擇使用“目標成本控制”這一利器來落實對工程造價的預測、監控與評價，從而實現對開發項目的全過程造價控制。

目標成本的編制是為了控制工程造價，而建設工程造價是指有計劃地建設某項工程，預期開支或實際開支的全部固定資產投資和流動資產投資的費用。建設工程造價費用按其性質不同，一般由建筑工程費、設備安裝工程費、 設備購置費、工器具及生產家具購置費、工程建設其他費用等幾部分構成。與此相對應，目標成本主要由以下幾部分構成：土地征用及拆遷補償費、前期工程成本、建筑安裝工程成本、基礎設施成本、公共配套設施成本、開發間接成本、銷售費用和管理費用。

下面我們將結合西安某房地產開發高層住宅項目的具體情況來研究目標成本的構成：

成本構成比重最高的就是建安工程費。而要做好建安工程費的控制，我認為應從三個階段入手，首先就是設計階段：現在越來越多的業內人士意識到，建安成本至少有70%的比重在設計出圖時就已經確定了。前面我們就談到設計單位應引入招標機制，選擇一個高水平、負責任的設計院，能夠在保證建筑安全性、功能性的同時，兼顧到經濟性。同時，開發企業應組建自己的專業研發隊伍，結合銷售需求、管理經驗、企業開發理念等，為設計單位提出切實可行的設計要求，包括成本、指標的限額要求等，同時對設計圖紙進行仔細審查，避免錯碰、漏項等。其次是在施工階段：應編制科學詳實的節點計劃，并根據節點計劃組織各單位協調施工，讓各單位做到真正的既界限分明又分工協作，避免重復工作、矛盾施工，真正以零簽證為目標。同時將前期工程中遇到的問題與總結的經驗及時向技術研發部門反饋，保證后期設計方案的優化。最后是預決算階段：其實所謂的預決算階段不是某一個特定時期，而是貫穿于建設工程始末的，首先相關預算工作是目標成本編制的依據，也是對設計方案經濟性的檢驗，還是招投標工作的必要前提。而通過招投標選擇最優施工單位也是成本控制的必要條件。施工單位確定后，依據預算數據進行商務談判，選擇合適的計價模式、費率標準、付款條件等，在有效控制建安成本的同時還能在一定程度上降低財務成本。在工程實施過程中，通過變更、簽證審核能夠實時監控建設工程的動態成本，為設計的優化和現場管理的加強提供動態依據。最后在決算階段，在公平公正的前提下，算好賬、算細賬，把好成本控制的最后一道關。

建設工程造價控制越來越為房地產開發企業所重視，而在房地產開發項目中有效控制工程造價的相關措施，在相關論文、報告、專業書籍中也有很多表述。但是如何將這些措施真正落到實處才是重中之重，此項工作將任重而道遠。