中小城市實施廉租房制度的對策

近幾年，房價大幅上漲，使中小城市工薪階層感受到了巨大壓力，許多人被迫成為“房奴”。不僅如此，還有相當一部分低收入家庭，除解決基本生活必須支出外，無力買房，也無力從市場上租房，成為影響中小城市民生、社會安定、持續發展、投資環境的重要制約因素。盡管國家實施了廉租房制度，但是，中小城市在實施廉租房制度過程中存在不少問題，本文提出了中小城市實施廉租房制度的對策。

1.中小城市實施廉租房制度的現狀

根據國家要求，中小城市基本實施了廉租房制度。一般須同時具備三個條件：一是申請人應為該市城區城鎮常住非農業戶口，具備完全民事行為能力，其家庭成員應與申請人一起共同生活，相互之間有法定的贍養、撫養和撫養關系；二是申請家庭人均月收入在540元以內；三是申請家庭人均自有住房面積在13平方米之內（含13平方米）。城鎮最低收入家庭廉租住房保障方式以發放住房補貼為主，實物配租和租金核減為輔。

實施廉租房制度有不少好處，如廉租房由政府籌資建設，房租比市場價低很多；廉租房的租金比較穩定，不會隨意漲價；廉租房室內配套設施大體齊全，新建的廉租房小區的綠化環境較好；廉租房促進低收入者安居樂業，增加收入，早日實現自主置業。同時，廉租房制度實施中也存在的一些問題，如：廉租房數量較少，使用效率有待提高，位置偏僻，公共交通工具較少，小區建設質量參差不齊，存在消防等安全隱患，部分廉租房被商業利益擠占等。

2.中小城市實施廉租房制度存在問題的原因

2.1.制度層面。一是缺乏政策長遠規劃。各中小城市在資金緊張的背景下，廉租房配套財政、稅收、土地和金融等政策不明確、不完善，廉租房建設缺乏長遠規劃，發展不穩定。二是廉租房立法相對滯后。我國沒有關于保障低收入居民住房的有關法律、法規，與全社會關心弱勢群體住房問題的目標不相適應。三是缺乏參與的激勵機制。開發商從經濟效益和自己的承受能力考慮，對建造廉租房的積極性不高。

2.2.資金層面。一是中小城市經濟水平不高。廉租住房需求量大，受地方財政可用財力限制，可投資用于廉租住房建設的財政預算資金較少。二是在實際操作過程中，中小城市土地出讓收入空轉現象普遍，虛增土地出讓金收入，加之地方政府為招商引資而采取的優惠政策，導致現實情況中收取的土地出讓金和土地增值收益比例大打折扣。三是住房公積金投資渠道偏窄，收益有限，且住房公積金管理費用龐大，能用于廉租房建設的資金不多；四是存在將廉租房的資金挪用于經濟適用房和其他用途的現象。

2.3.建設層面。一是土地供應難保障。城鎮用于開發的用地總量是有限的，用于建造廉租房的土地面積多了，那么用于出讓而取得財政資金的部分就要減少，這對于各級政府來說是一個兩難選擇。二是工程監管不到位。要求工期較緊，投標人施工現場管理不到位，存在項目經理一人掛多個工地的現象；工程監理不到位，未嚴格監督施工單位依照承包合同確定的設計規范、施工進度、質量標準進行施工；現行招投標工作，大多采取低價中標模式，中標人在利益的驅使下，偷工減料，難以保證廉租房質量。

2.4.操作層面。一是現行廉租房制度以租賃補貼為主，實物配租對象僅為無住房的特別困難家庭。盡管租賃補貼方式下，能更大限度地解決城鎮低收入家庭的需要，但從長期來看，缺少循環性和可持續性。二是廉租房建設與分配工作不夠協調。地方政府為了完成上級下達的保障房建設任務，廉租房建設進度較快，存在“房等人”的現象。三是缺乏完善的退出機制存在“入住容易退出難”的現象。四是受商業利益驅使用廉租房牟利，將其用于其他方面。五是廉租房監管漏洞較多。

3.中小城市實施廉租房制度的對策

3.1.從制度層面規范廉租房建設。一是制訂長遠政策規劃。地方在城鎮建設中，統一規劃城鎮居住區，不但建設獨立的廉租房小區，還在審批商品房開發時，將廉租房按比例統籌到商品房開發小區之中，商品房由開發商去賣，由市場供求決定價格，廉租房由政府進行分配與配套建設，讓廉租房住戶也能享受到與商品房同樣的居住品質。二是加強廉租房制度立法。統一廉租房對象標準，以法定程序明確保障對象，根據其家庭數量制定建設保障房的計劃與實施方案，并將土地供應、財政預算、資金籌措、工程建設、質量監督、準入退出、物業管理等納入法制軌道，保證廉租房建設的長期穩定發展。三是制訂參與激勵機制，逐步引導社會力量介入廉租房領域。將廉租房所有權與使用權分離，吸引國有、民營、外資進入廉租房建設，廉租房所有權歸建設單位并享有收益權，但其只能用于廉租用途，在租金收益不能保障所有權人合理收益時，政府進行適當補貼。

3.2.從資金層面拓寬廉租房融資渠道。一是地方政府必須調整財政支出結構，在每年的財政預算中，壓縮樓堂館所建設資金，減少行政開支，增加廉租房保障資金。二是加強土地出讓收入管理，防止收入流失，嚴格根據國家規定從土地出讓凈收益中提取10%，作為城鎮廉租房保障資金。三是保證住房公積金增值收益部分，努力壓縮管理費用，杜絕一切不合理開支，降低行政成本，保證有更多的資金用于廉租住房建設。四是實行“收支兩條線”，強化廉租房租金收入管理，將廉租房租金收入專項用于廉租房的經營與維護。五是在政府核定的廉租房建設投資額度內，開展發行廉租房建設企業債券試點，鼓勵、引導民間資本參與廉租房項目，推進廉租房工程建設進程。六是試行廉租房建設貸款證券化，提高資產流動性，增強貸款風險緩釋能力，使廉租房建設較容易獲得銀行的貸款支持。七是建議適當調整保障房中廉租房投入比重。在住房保障體系中，對廉租房與經濟適用房的建設規模比例進行適當調整，增加廉租房規模，使廉租房建設資金有更大保障。

3.3.從建設層面確保廉租房質量。一是規模要小，廉租房只能為低收人者提供。二是標準要低。廉租房每套宜控控制在建筑面積45平方米以內，裝修標準按照“安全使用、成本經濟”的原則，使收入有所改善的家庭不再愿意在其中居住。三是質量要硬。嚴格廉租房建設程序，強化對招投標、工程預決算、施工許可、材料采購、質量監理、竣工驗收等各環節的管理，確保每套廉租房都達到入住條件。

3.4.從操作層面完善廉租房管理。一是轉變廉租房配租方法，更加注重實物配租的供給方式，力爭在相對較短的時間內提供更多的住房，緩解日益突出的住房供求矛盾，滿足中小城市低收入人群住房保障的需求。二是完善申請及輪候制度，加強廉租房分配管理。對廉租房申請人先進行資格審核，對通過審核資格的人員建立信息數據庫，對已通過審核者按先后次序分配廉租房，確保廉租房建設與分配協調。三是嚴格審核廉租房保障對象，加強準入與退出管理。依法簽定廉租房租賃合同，對虛報家庭信息騙租者予以處罰，對廉租房住戶收入水平超過當年最低收入標準的，讓其按期騰退廉租房或停發補貼。四是廉租房保障及管理情況定期在網上向公眾公示，保證申請輪候程序的“三公”，杜絕違法操作。審計、監察部門強化廉租房制度實施情況審核，使廉租房保障及管理情況更加公開、透明。

魯嘉琪，女，出生年月：1992年出生，民族：漢族，籍貫：湖北孝感市人，學歷：本科學歷。主要研究方向：貨幣政策傳導、房地產金融、數學與計算機應用；工作單位：中國政法大學。