公租房融資租賃建設模式探析

【摘要】公共租賃住房作為我國保障性住房建設的主要方式，各地在實際建設中，資金存在較大缺口，“資金難”已成為影響公租房建設發展的主要障礙。利用融資租賃的融資功能，通過融資租賃模式吸納社會資金，可以彌補公租房建設資金的不足。本文對利用融資租賃模式支持公共租賃住房建設的模式運作和可行性進行了初步探討。

【關鍵詞】公共租賃住房；社會資金；融資租賃

一 公租房概述

在2010年6月國務院召開的全國公租房會議上，李克強同志強調要加快發展公租房：“發展公租房，各地要在投資、土地、財稅、金融等方面加大政策支持力度；同時注意發揮市場機制作用，引導社會力量共同參與投資建設和運營，多渠道多方式籌集資金和房源”。6月12日由住房城鄉建設部等七部門聯合制定的《關于加快發展公租房的指導意見》正式發布，旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難，基本確立了公租房未來在我國保障房體系中的重要地位。數據顯示，2010年全國計劃新建公租房40萬套，占590萬套保障任務約7%；2011年全國計劃新建公租房220萬套，占1000萬套保障房任務22%；2012年全國計劃新建公租房230萬套，占700萬套保障房項目約33%。公租房建設力度不斷加大。

隨著公租房建設步伐加快，建設資金嚴重不足成為了擺在各地政府面前的一道難題。由于我國公租房建設還處于探索階段，相應的制度和融資體制還不完善。公租房建設資金沒有專門的來源渠道，主要是從保障房建設資金的分配中獲取。具體包括中央專項資金以及地方政府配套資金、地方配套土地出讓收益、住房公積金收益及貸款和地方政府債券籌資等，而這些資金還用于廉租房、棚戶區改造等其他形式保障性住房的建設，是無法滿足公租房建設任務目標的。以2012年計劃新建230萬套的公租房為例，按照平均單套50平方米計算，全國平均水平1500元/平方米建安費，230萬套公租房需要的投資額為1725億元，其中不包括土地費用。減去2012年中央補助公租房專項資金660億元，公租房的資金缺口為1065億元。資金來源不明確、融資方式匱乏，缺乏專業的融資機構，融資難成為影響公租房建設的主要瓶頸。

綜上所述，由于公租房需求量大，資金缺口大，現有的公租房資金來源顯然難以維持公租房的可持續建設和發展，積極拓展資金來源，多元化資金來源的公租房建設顯得尤為迫切。很多專家、學者和政府官員也在積極的尋找利用社會資金解決公租房資金困難的方法，其中，利用融資租賃模式建設公租房越來越多的被提起。

二 融資租賃概述

1952年5月，世界上第一家融資租賃公司-美國租賃公司成立（現更名叫美國國際租賃公司），開創了融資租賃交易的先河。此后不久全球經濟開始復蘇，資金需求更加旺盛，歐洲、加拿大、澳大利亞等發達地區和國家相繼借鑒美國的經驗，陸續采用融資租賃的模式。隨著經濟全球一體化的發展，發達國家不斷的進行資本輸出，融資租賃逐步被引進到亞洲以及拉丁美洲的一些國家和地區。

2.1定義

融資租賃是租賃的一個類別。融資租賃，相比于傳統租賃，又被稱為“現代租賃”。融資租賃是一種通過特定程序把資金和設備緊密結合起來的資金融通方式，具有融資功能、財務報表改善功能、加速折舊和減稅功能、促銷功能等基本功能。融資租賃不同于普通的財產租賃，它涉及出租、承租和供貨三方當事人，是指由出租方（租賃公司）融通資金，為承租方（企業）提供所需物件，以融物為形式，融資為特征，融資與融物相結合的經濟活動。

我國會計準則的定義和世界通行的定義較為相似。《企業會計準則—租賃》（企業會計準則第21號—租賃（2006））在第五條中規定：“融資租賃是指實質上轉移了與資產所有權有關的全部風險和報酬的租賃。所有權最終可能轉移，也可能不轉移。”

2.2我國融資租賃發展現狀

中國的融資租賃業務開始于20世紀80年代，最早成立了以中國國際信托投資公司為主要股東的東方租賃有限公司，國內金融機構為主體的中國租賃有限公司，正式開展融資租賃業務。2004年，商務部和國家稅務總局聯合批準了九家內資融資租賃公司的試點單位。2007 年3 月，新修訂的《金融租賃公司管理辦法》開始實施，允許合格金融機構參股或設立金融租賃公司。隨后，首批銀行系租賃公司成立，標志中國的融資租賃行業邁入快速發展的時代。

在國家融資租賃相關政策的支持下，商業銀行開辦金融租賃業務試點工作穩步推進，非銀行系金融租賃公司通過重組逐步實現戰略轉型，在經歷初創、迅猛發展、清理整頓、發展與問題并存等四個階段后，中國的金融租賃業務逐漸走向規范、健康發展的軌道。根據2011 年世界租賃年鑒統計，2009 年全球前十位國家的融資租賃總額達到4420 億美元，其中，中國達到410.1 億美元，位居第四。2009 年，由于金融危機的影響，前十位國家的融資租賃總額增長率都大幅下降，唯有中國增長86.7%，增長勢頭強勁。

中國融資租賃行業經過30 年的發展，融資租賃的四大支柱——法律、會計準則、監管和稅收的建設已經基本完善，這使得企業的各項經營活動有了依據，經營管理規范有序。中國融資租賃企業資本充足率達到《金融租賃公司管理辦法》的要求，租賃資金回收率高，表現出良好的抵抗金融風險的能力。

2.3公租房融資租賃模式

公租房融資租賃模式是政府作為建設公租房的主體，由于建設資金不足，而利用社會資本建設公租房的一種方式。采取“政府規劃供地，國有主體發包，競爭招標建設，融資租賃購置，統一承租轉租”的模式。主要指政府作為承租人，需要大量的公租房，而由于自身資金問題，無法可持續發展。通過與融資租賃公司或者房地產建設商簽訂協議，獲得融資租賃產品（即公租房），政府在合同期內通過償付租金擁有公租房的使用權，所有權還屬于融資租賃公司或者房地產建設商。政府轉租賃，政府成立專門的轉租賃機構。

這種模式下，開放商的角色只是購地建設，而不再是開發、建設、銷售“三位一體”；融資租賃公司成為資金供給方和名義上的公租房所有者；國有房地產公司除了擔任發包商，還要兼任公租房的承租人和管理者，它從融資租賃公司手里租下公租房，并將其轉租給住戶。

這一模式打破了現存的商業房地產的鏈條壟斷模式，做到地價、建筑價、銷售價、租金公開透明，同時限定保障房不能成為投資標的，轉賣應征收高額的所得稅，公租房不得私自轉租。

三 可行性分析

3.1政策法規支持和鼓勵

涉及融資租賃的法規有：1996年最高人民法院《關于審理融資租賃合同糾紛案件若干問題的規定》；1999年中國人民共和國主席令《合同法》；2001年外貿部《外商投資租賃公司審批管理暫行辦法》；2005年商務部《外商投資租賃業管理辦法》；2006 年 建設部 《建筑施工機械租賃行業管理辦法》；2007年銀監會《金融租賃公司管理辦法》；融資租賃稅收方案尚未形成系統的法律規范，

有關融資租賃的相關規定主要包括：2000 年 7 月7 日，國家稅務總局頒布了《關于融資租賃業務征收流轉稅問題的通知》； 2000 年11 月15 日，國家稅務總局又頒布了《國家稅務總局關于融資租賃業務征收流轉稅問題的補充通知》；2003 年1月15日財政部、國家稅務總局頒布了《關于營業稅若干政策問題的通知》；2004 年10 月22 日頒布的《商務部、國家稅務總局關于從事融資租賃業務有關問題的通知》；2010 年9 月9 日，國家稅務總局發布《關于融資性售后回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》，文件規定，融資性售后回租業務中承租方出售資產的行為，不屬于增值稅和營業稅征收范圍，不征收增值稅和營業稅。

在公租房資本融資方面。目前已經有越來越多的地區、部門正在深化對社會資本的認識，社會資本的投資領域漸漸拓寬，特別是國務院2010年5月13日發布的《關于鼓勵和引導民間資本投資健康發展的若干意見》， 鼓勵民間資本參與政策性住房建設。支持和引導民間資本投資建設經濟適用住房、公租房等政策性住房，參與棚戶區改造，享受相應的政策性住房建設政策。2012年3月14日住房和城鄉建設部為落實《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》，下發了《關于做好2012年城鎮保障性安居工程工作的通知》，各級住房城鄉建設部門要積極配合財政部門，研究公租房商業銀行貸款具體貼息政策，創新財政支持方式，支持和吸引社會資本參與保障性住房建設、運營和管理。

3.2保障性住房融資租賃經驗

保障性住房融資租賃業務，是除銀行貸款之外，保障性住房建設融資領域的創新金融產品，是構建保障性住房建設多層次、多渠道籌措資金體系的重要手段。2011年，國家開發銀行控股子公司——國銀金融租賃有限公司以售后回租模式成功操作全國首筆保障性住房融資租賃業務。這種新模式不僅有效盤活了地方政府存量房產，解決政府保障性住房建設后續配套資金的落實。同時一定程度上緩解了政府保障性住房建設貸款資本金缺口，是國家開發銀行支持保障性住房建設發展戰略的積極嘗試。

2012年，針對石嘴山市保障性住房項目，國開行寧夏分行與石嘴山市政府相關部門和企業緊密協作，形成政府牽頭、銀行推動、企業實施的聯合工作機制，制定出切實可行的工作方案，配合國銀金融租賃有限公司順利完成前期工作。國銀金融租賃有限公司確定以石嘴山市九柱集團靜安房地產開發公司擁有的公租房資產作為租賃物進行融資，融資額度1.5億元，期限10年，成為全國第二例、西北地區首例的保障性住房融資租賃業務。

3.3租賃理念相符

融資租賃的典型模式是融資租賃公司根據客戶需求購置客戶所需設備、物品，然后承租給客戶以收取租金，但所有權還是歸屬融資租賃公司。這種模式和政府投資建設公租房的整體運作相似。政府為滿足夾心層的住房需求，投資建設公租房，然后通過收取租金回收成本，但是公租房的所有權還是歸政府所有。融資租賃公司與政府合作，籌集房源，政府將籌集到的住房租給低收入住房困難家庭，收繳租金再返還給融資租賃公司。融資租賃完全可以進入到公租房建設領域。

由于公租房融資租賃建設模式是一種新的方式，首先政府要承擔起主要的宣傳推廣和引導的責任，加大宣傳力度，加強大眾對融資租賃的理解和認同。

另外，國內商品房大量積壓，公租房融資租賃模式可以處理積壓商品房，緩解資金流，改善經濟環境。融資租賃是啟動房地產市場刺激內需，拉動經濟增長的一項有效舉措，它對于解決我國商品房銷售、改善人民生活條件、促進國家經濟發展都有很大的促進作用。隨著人們觀念的不斷轉變及房地產市場的逐步完善，融資租賃方式必將得到極大地推廣。

3.4國外經驗

在西方發達國家，融資租賃可謂是風景獨好，目前已經是僅次于銀行信貸的金融工具。2009年全球1/3 以上的投資通過融資租賃方式完成。在現代金融產業中，租賃占據著與銀行、保險、信托、證券同樣重要的地位。

北美、西歐等國融資租賃業的市場滲透率（Leasing penetration ratio：租賃交易額占GDP的百分比）一般都在10%-30%，而中國的市場滲透率還未超過3%。 這似乎與中國龐大的租賃市場需求、經濟發展現狀極不相稱。

國外融資租賃發展的經驗可以看出，融資租賃業務的健康有效發展離不開積極的宏觀經濟環境，更離不開政府的優惠政策支持和完善的法律法規保障。要保護租賃各方當事人的合法權益，鼓勵和引導融資租賃公司開展融資租賃業務，給與財政稅收的優惠，完善所得稅政策。

3.5 投資回報穩定

融資租賃公司的租金收回有兩種方式：一是可銷售的公租房，當銷售完成之時，租金即收回，租賃公司與作為承租人的國有房地產公司可以通過協議對銷售事宜進行約定；二是作為承租人的國有房地產公司通過公租房的租金償付。按照這個模式，整個公租房鏈條中，節約了一塊成本，即土地價格（由政府直接劃撥土地），因此公租房的主要成本是建筑成本和資金成本。

由于公租房是政府民生工程，政府通過優惠政策引導和鼓勵公租房的建設；而且公租房需求量大，供不應求，資金回收渠道穩定等特點，使得公租房的投資收益率一般穩定在6%以上，高于銀行和債券利率，適合追求穩定收益的機構投資者。

公租房的投資收益率穩定，投資風險小，有政府政策支持，另外公租房從保障、保險、住房屬性上也都符合社保基金、保險金、住房公積金的原則，理論上適合吸引社保基金、保險金、住房公積金投資公租房建設。

四 結論

當前我國公共租賃住房建設速度加快、規模加大，政府的財政支持遠遠滿足不了公租房建設發展的資金需求，資金缺口也在逐步加大。利用融資租賃模式為公租房項目融資，從我國的公租房融資租賃模式的政策法規支持與鼓勵、保障房的融資租賃經驗、投資收益穩定等方面來看，具備了用于公租房融資的先決條件，理論上利用融資租賃模式為公租房融資是可行的。雖然本文在公租房融資租賃建設模式的可行性方面做了探索，但是其相關的體制規范及具體的實施辦法中還需要進一步深入研究。政府相關部門應積極探索，分步試點，制定詳細的法規、實施細則以保護相關方的合法權益，支持和鼓勵融資租賃公司進入公租房建設，促進公租房融資租賃模式的順利實施。

參考文獻

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