淺析房地產企業合理避稅策略

摘要：房地產業作為現階段我國社會主義市場經濟發展的支柱產業，其在生產經營過程中需要大量的啟動資金，較長的開發建設周期，并且鑒于房地產業獨有的特性，房地產業開發經營過程較為復雜、開發出來的產品直接面向商品化市場。房地產行業本身具有的特殊性必然決定了其存在復雜多變的納稅問題以及可以運用靈活多變的避稅策略來實現利潤最大化。本文主要從房地產業的前期準備、中期開發等過程著手，對房地產業在開發經營過程中存在的種種避稅問題進行具體研究并加以分析，以此來提出房地產開發經營過程中的避稅策略。

關鍵詞：房地產產業 稅務管理 合理避稅

所謂避稅是指企業為了實現利潤最大化和稅負最低化，通過對各國稅收法律之間存在的差異進行研究，策劃出合理的個人或公司內部財務節稅計劃，以規避納稅。避稅雖然在一定程度上違反了我國稅收立法意圖，與政府制定的稅收政策導向相違背，對國家稅收收入產生一定的影響，不利于社會主義市場經濟的蓬勃發展，但是避稅并不是所謂的違法行為，法律法規中存在著合理避稅的說法。房地產業作為我國社會主義市場經濟發展的支柱產業，有效的利用國家稅收法律指甲的差異進行合理避稅能夠在一定程度上促進自身收益最大化，利用充足的流動資金來合理安排自己開發經營活動，實現自身資金優化配置，在生產經營活動中形成良性循環，促進自身經濟的持續穩定快速發展。

一、當前房地產公司涉及的主要稅種

房地產業在現階段逐漸成為我國經濟發展的支柱產業，與此同時房地產業也為我國稅務部門提供大量的稅收收入。房地產涉及的稅種種類繁多，主要包括營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、印花稅、契稅和企業所得稅及代扣的個人所得稅等。其中房地產企業應當承擔的稅費包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅和企業所得稅等。在房地產企業應當繳納的所有稅費中，房產業營業稅的稅率為5%，城市維護建設稅是以納稅人實際繳納的流通轉稅額為計稅依據分三個層次進行征收，此外，大中型工礦企業所在地不在城市市區、縣城、建制鎮的，其以1%的稅率進行征收。教育費附加是按實際繳納增值稅、消費稅、營業稅等稅額進行計算繳納。印花稅是通過六個層次對征稅對象進行征稅。房地產企業所得稅的征收則有兩種：查帳征收和核定征收。房產稅作為對房地產企業征稅收入的主要來源，主要是依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。除此之外還有房地產企業還需要繳納土地使用稅、土地增值稅等稅種。由于房地產企業涉及的稅收種類較多，稅款負擔繁重，在一定程度上對我國房地產企業的發展造成不利影響。因此，房地產企業都會通過各種各樣的避稅策略來規避自己應交的稅款，以保證自己能夠保留充足的流動資金來抹去最大的利潤。

二、我國房地產企業開發經營發展現狀及房地產稅收征收方面存在的主要問題

在我國，房地產企業進行開發表現出以開發為主體、多元化齊頭并舉的多元化開發新特點，既有以國有房地產企業為主導進行的城區規劃項目和工業園區建設工程，也存在企事業單位參與主導的房地產開發，而且當前以個人或自然人組織的自主開發日益增多。多元化開發在一定程度上豐富我國房地產開發市場的發展前景，同時也對我國房地產稅收征收造成了一定的困難。

1、納稅人員素質存在差異導致稅收在管理征收過程中存在困難

在我國大部分的城鎮及農村，房地產開發的主體大多是由少數幾個自然人組成的集體或者個人，這些人缺乏相應法律意識及納稅觀念，往往會通過偷逃稅款來獲取最大的利潤。而且房地產業開發過程中手續、涉稅環節、涉稅種類都較為繁多，稅務機關對房地產開發企業例行的帳面檢查也不能查到房地產開發企業在稅收繳納方面存在的真正問題，客觀上也為部分納稅人偷逃稅提供了便利條件。還有就是通過假繼承、假贈與、假出租等形式進行隱形交易以達到避稅逃費目的。

2、分散的涉稅信息導致稅收管理滯后

通常房地產項目進行開發，必須經過多個行政部門的進行審批、許可與監督。當前由于我國缺乏行之有效的信息交流機制，這些部門掌握的房地產開發信息不能夠在第一時間內實現共享，各部門往往缺乏協調配合。這樣，地稅部門很難在房地產開發過程中對房地產開發企業進行有效地管理和監督，房地產稅收征收管理方面會出現一定的困難。

3、粗放式的稅源管理手段導致稅收收入大量流失

受外部環境的影響及稅務機關自身在稅收征管力量及征管手段上存在不足，稅務機關對房地產業的稅源管理以較為原始、粗放的管理方法為主，不可避免的會導致稅收出現不同程度的流失。從外部來看，稅務機關跟相關各部門之間的協調配合之間缺乏默契；從內部來看，由于信息掌控比較困難，稅務機關無法對房地產各環節水源進行分析對比，加之稅務機關自身存在人員不足的問題，都會對稅收征收產生影響，最終造成稅收流失。

三、當前房地產開發企業采取的主要避稅渠道

1、延長施工周期

按照我國稅法的規定，關于房地產業的任何稅收征收行為，都必須在項目完工后才具備核算可能。只要房地產企業一直拖延工期，國家就不能夠征收本稅，只能通過預征來征收極少稅款。

2、提高人員工資

對于集團公司來說，經過核算會發現提高工資能夠起到歸避稅收作用，就可以通過提高高級管理人員的工資來規避應繳納的稅收。

3、加大產品的裝修成本投入

毛胚房是當前房地產市場的主要供應商品，這種行為會導致土地的增值部分較大。因此，房地產企業可以通過加大成本，對毛胚房進行精裝修，減少房地產產品的土地增值稅。

4、借助項目公司

房地產開發商可以通過項目公司對自己的項目進行操作，在開發完畢后關閉項目公司，可以很好的規避部分稅費。所以現在市場上會出現越來越多的項目公司，同時，開發完畢的項目公司選擇注銷的也會越來越多。

5、以租房代替部分商品房銷售

根據國家稅法規定，對產權沒有發生轉移變動的企業自用房產或用于出租的商品房，不得征收土地增值稅，在稅款清算時不得扣除相應的成本和費用。這表明，租賃比重比較大的房地產開發企業，土地增值稅的影響會相對較小。因此，如何決定租賃及銷售之間比重關系，會成為下一步房地產開發企業研究的新課題。

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作者簡介：韓一博，男，1986年10月生，河南南陽人，云南師范大學經濟管理學院碩士研究生，研究方向：政治經濟學。