如何強化房地產(chǎn)工程管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效措施及意義探討

【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的過程中做好項目的管理是房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭能力增強其企業(yè)效益的有效手段之一。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)工程管理；關(guān)鍵環(huán)節(jié)；有效措施

引言

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是一項龐大而復(fù)雜的工作。既要分清主次，抓住重點；又要各項兼顧，協(xié)調(diào)推進；既要統(tǒng)籌全局，又要重視細節(jié)。只有通過挖掘潛力，提高項目管理水平和項目管理人員的素質(zhì)，不斷運用新技術(shù)、新工藝、新方法、不斷開拓創(chuàng)新，在實踐過程中不斷學(xué)習(xí)、體會、豐富和提高，只有這樣才能做好房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理工作。

1.房地產(chǎn)項目管理的特征

房地產(chǎn)項目管理包括了項目質(zhì)量、項目進度、項目成本以及合同、資料、安全、市政配套等多項管理。通過項目管理尋求成本、進度、資源和質(zhì)量等要素的最優(yōu)均衡控制。它有幾個明顯特征：

1.1目標(biāo)明確。對房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，項目管理的目的性十分明確，那就是高效率的實現(xiàn)公司規(guī)定的項目目標(biāo)。為了實現(xiàn)這一目標(biāo)，項目管理的一切活動都要圍繞這個總的目標(biāo)進行。從這種意義來說，項目管理又是目標(biāo)管理，即在限定的時間和限定的資源消耗范圍內(nèi)，確保高效率地實現(xiàn)項目目標(biāo)。

1.2項目經(jīng)理負責(zé)制。項目管理的另一個特征就是十分強調(diào)項目經(jīng)理負責(zé)制，這是由房地產(chǎn)開發(fā)項目的復(fù)雜性和系統(tǒng)性所決定的。雖然各個方面的專業(yè)人員的參與是必要的，但決策權(quán)必須集中。否則，多頭負責(zé)，就會造成相互扯皮、職責(zé)不清和效率低下。

1.3充分的授權(quán)保證系統(tǒng)。項目管理的成功必須以充分的授權(quán)保證系統(tǒng)為基礎(chǔ)，如果僅僅給某人冠以項目經(jīng)理的頭銜和責(zé)任，而不授予相應(yīng)的權(quán)力，項目照樣不能成功。

1.4房地產(chǎn)管理的意義。項目建設(shè)的內(nèi)容非常的廣泛，其事務(wù)又比較多，其本身具有比較強的技術(shù)性和專業(yè)性，必須有效能、有條理、有系統(tǒng)的管理才能夠使得整個工程建設(shè)能夠保質(zhì)保量的完成。而項目管理也是整個房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的重要的一項環(huán)節(jié)。

2.工程管理出現(xiàn)的問題

2.1工程項目管理的環(huán)境變化大，技術(shù)日益復(fù)雜

近年來我國的國民經(jīng)濟快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的管理環(huán)境的可變性因素增加，導(dǎo)致工程項目的預(yù)見性差，對于各方面的技術(shù)要求也提高。

2.2前期工作的準(zhǔn)備不足

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般比較關(guān)注地塊的位置、商業(yè)環(huán)境和周邊配套設(shè)施，如果前期工作預(yù)備，尤其是對技術(shù)資料的把握不足。由于建設(shè)單位沒有在基礎(chǔ)設(shè)計前委托地質(zhì)勘探，沒有把握好有關(guān)工程管線情況，打樁打到地下障礙物、基坑開挖到地下管等情況。

2.3建筑工程管理體制不健全

不健全的管理體制導(dǎo)致工程的進度和成本預(yù)算偏離預(yù)期目標(biāo)，我國房地產(chǎn)項目在開發(fā)項目時往往對項目管理的理解不夠深入，項目管理的體制不夠完善，往往導(dǎo)致開發(fā)成本過高、延遲交房、管理費用高等問題。

2.4對有關(guān)對施工許可的規(guī)定缺乏重視

很多建筑工程的開發(fā)企業(yè)對于政府建設(shè)行政主管部門要求辦理許可證的要求不重視，部分開發(fā)企業(yè)并沒有沒有得到上部許可的情況下連續(xù)施工，導(dǎo)致建設(shè)主管部門對施工單位罰款、對房地開發(fā)企業(yè)罰款等惡劣結(jié)果。這樣不僅會影響到工程的順利進行，還可能帶來不良的社會影響。

2.5對工程驗收及備案管理不到位

房地產(chǎn)工程的竣工驗收意味著“交樓”，對于開發(fā)企業(yè)而言，對工程的驗收能越快辦完越好。然而，在工程實施過程中，開發(fā)企業(yè)在對相關(guān)的消防驗收、部分項驗收、規(guī)劃驗收、隱蔽工程驗收等中間環(huán)節(jié)的管理不到位，造成備案滯后以及拖延交付使用。

3.加強房地產(chǎn)項目管理中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)分析

3.1完善房地產(chǎn)管理模式：一是職能制的相關(guān)管理模式：職能制模式是依據(jù)其專業(yè)進行分工的一種管理模式，將其對應(yīng)的管理職業(yè)分配到這些專業(yè)相關(guān)聯(lián)的職能機構(gòu)，不同的相關(guān)專業(yè)的職能機構(gòu)在其自身的業(yè)務(wù)范圍之內(nèi)有向其下級分工和指揮的命令和權(quán)力，并且由該專業(yè)的管理向上級回報并負責(zé)。二是項目經(jīng)理制：這種管理模式是現(xiàn)在進行項目管理的一項比較普通的管理模式。它是依照企業(yè)項目分工的相關(guān)原則在總經(jīng)理下設(shè)立單個或者多個以項目經(jīng)理為主要領(lǐng)導(dǎo)者的獨立機構(gòu)，對于項目的相關(guān)事實進行整個過程的管理統(tǒng)一。三是工程指揮部：對于一些比較大型的項目，通常會運用這種管理模式來加強對于工程實施的全面管理。它是項目工程中進行管理的比較特別的機構(gòu)，是由項目的各個合資方一起來協(xié)商和參與的。

3.2加強房地產(chǎn)管理方法：擇優(yōu)選擇專業(yè)的設(shè)計單位和勘測，選擇優(yōu)秀的工作單位是保證工程質(zhì)量的前提，優(yōu)秀的勘測隊伍可以準(zhǔn)確的定位實際的土質(zhì)情況。并且會根據(jù)實際狀況提供合理的設(shè)計依據(jù)，已達到省時省料的目的。選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位，對房屋進行精確的設(shè)計，將整個結(jié)構(gòu)進行合理的優(yōu)化，可以減少材料和時間以及費用的浪費，確保工程保質(zhì)保量并且高效率的完成項目。

3.3要選擇素質(zhì)高的項目經(jīng)理和施工企業(yè)：項目經(jīng)理以及施工企業(yè)的個人素質(zhì)的好壞都會影響工程的質(zhì)量和進度。如何選擇要有一些系統(tǒng)的思考和執(zhí)行框架。例如：進行施工的企業(yè)的資質(zhì)、技術(shù)力量、機械設(shè)備、工作業(yè)績、誠信度和可靠度、項目經(jīng)理資質(zhì)、素質(zhì)以及能力。員工的能力以及素質(zhì)等等。企業(yè)的施工設(shè)備以及技術(shù)等能夠進一步促進工程能夠更快更好的完成此項工作。企業(yè)自身的誠信度也是企業(yè)的聲譽和技術(shù)的一種肯定。

3.4要建立合理高效的管理模式：雖然高效的管理模式是一種比較廣泛的管理行為，但是對其還是可以進行比較系統(tǒng)的分類的。例如工程的相關(guān)資料管理、隊伍管理、工程材料管理等等。工程材料指的是工程甲進行材料的供應(yīng)，與此同時要對于市場上的甲供材進行及時的調(diào)研，通過多種材料的質(zhì)量等各方面進行區(qū)分和對比，并選擇適合的材料以及價格購買，對于其數(shù)量關(guān)和質(zhì)量關(guān)進行嚴(yán)格的控制，進一步提高其供材的速度，加快整個施工的進行速度，提高整個工程的工程質(zhì)量，降低工程建設(shè)成本。工程隊伍作為整個工程進行建設(shè)的主體一定要進行有效的管理。

3.5項目管理的模式選擇：對于任何一種相關(guān)的管理工程模式都是有自己的優(yōu)點和缺點的，要針對某一個特定的項目進行探究和考察，選擇一個適合的工程管理模式是非常必要的。這時候就要根據(jù)項目所處的外在環(huán)境以及其特點進行分析和了解，并根據(jù)該項管理模式對于項目的適應(yīng)程度來進行確定和把握其是否適合該項項目。

4.結(jié)束語

加強房地產(chǎn)企業(yè)項目的管理是提高房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭能力，增強其企業(yè)效益的有效手段。作者通過認真分析項目管理存在的問題，尤其是分析了房地產(chǎn)項目管理過程中的幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)及應(yīng)該采取的措施，對當(dāng)前加強房地產(chǎn)企業(yè)項目管理具有積極的意義。

參考文獻

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