論城市規劃與城市房地產開發之間的協調發展問題

【摘要】城市規劃是通過規劃方案對城市土地利用進行控制，對城市空間布局、空間發展的合理組織，創造良好的城市生活和生產環境，滿足社會經濟發展需要的技術手段。而房地產開發是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動，是一個把土地開發轉變成房屋的過程。從某種程度上說，這兩者是城市建設的不同階段，其共同目的是為城市服務、創造良好的生活和生產環境，以滿足人們需要。城市規劃是一個城市房地產開發的\"龍頭\"，它指導和制約著城市房地產開發，而城市規劃所繪制的城市發展藍圖要依靠房地產開發來實現，并針對開發過程中出現的新情況而作出調整和補充，兩者關系密不可分。

【關鍵詞】規劃；房地產

房地產業是一種城市形態的產業。房地產業的興起、發展都離不開城市地域，它是在人群聚居的城市地區中，隨著工業化、城市化的發展而發展，并形成的獨立產業。而房地產業在社會經濟實踐活動中的重要作用也主要是在城市形態中體現出來的。可見，房地產業的發展與城市的發展有著密切聯系。但我國的房地產業在實際運作中，由于起步晚、基礎差，因此與城市的發展存在著不協調之處。首先是長期的滯后，隨后出現了短期的過熱，即使在經過調整后的今天，仍存在一些不協調的問題。

1.城市規劃與房地產開發的特點

城市規劃是一種政府干預行為，規劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益；而房地產開發多是企業或個人的經濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經濟規律的制約。這決定了城市規劃與房地產開發的不同特點。

1.1 城市規劃的整體最優和房地產開發的個體最優

城市規劃考慮整個城市甚至更大區域范圍內用地的合理組織，以求達到經濟效益、社會效益和生態效益的統一，具有全局性的特點。它尋求城市發展的整體最優模式，對某一特定地段，某一特定行業的發展往往不是最優，甚至可能是極為不利。房地產開發是個體經濟行為，開發商從自身利益出發，總是選擇區位條件最好的地段，采用收益最大的開發方式，要求更高的容積率。如果缺乏規劃管理，其開發活動很可能造成交通擁塞、環境污染、缺少公共設施等問題。

1.2 城市規劃的長遠利益和房地產開發的短期行為

我國城市總體規劃的年限一般為 20 年，即城市規劃最終形式表達為 20 年以后的城市物質形態，城市長期發展利益為其重要依據。而對城市土地投資者和開發商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內獲得最大利潤，短期行為目標成為衡量項目可行性的重要依據。城市開發建設要協調長遠利益與短期利益的關系，使城市規劃的宏偉藍圖通過一個又一個的房地產開發的短期活動來實現，城市得到穩步、協調的發展。如果過份強調長遠利益，會失去經濟發展的機會；過分強調短期效益，則可能加重未來城市的負擔和損害城市公眾利益。

1.3 城市規劃的相對穩定性和房地產開發的突發性

我國城市規劃編制工作需較長時間完成后具有法律效應，實施若干年后，才加以修訂，它的內容和表達形式具有相對穩定性。在具備競爭機制的市場體制下. 房地產開發要抓住時機和注重開發后的收益，往往會出現出乎規劃管理人員預想的突發行為。城市房地產開發的突發性對現有城市規劃沖擊很大。對城市發展具有重大影響的開發項目甚至導致政府決策與規劃目標相悖，使整個規劃構思被打破，城市發展格局完全打亂，原有規劃失去意義。

2.城市規劃與房地產開發的關系

城市規劃對房地產開發起到必要的管制作用。

首先，我國《城市規劃法》規定\"城市規劃區內的土地使用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。\"具體來說，就是城市建設用地的性質、位置、面積、建設工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規劃管理。由于房地產開發以追求最大利潤為目的，受市場經濟規律影響，若沒有規劃干預容易產生過度開發，隨意開發和忽視公眾利益等問題，通過規劃手段對其進行管制是十分必要的。

其次，城市規劃指導和促進房地產開發。

建立在詳細調查和科學論證基礎上的城市規劃，為開發商提供了大量信息和開發依據，房地產開發的地段選擇，開發方案選取，價格評估等都能從城市規劃中獲得指導。合理的城市規劃也能增強投資者的信心，促進房地產開發的發展和形成一批開發\"熱點\"。

再次，城市規劃設計也是房地產成片開發的必經階段和必要手段。房地產成片開發必須經過總體的規劃設計才能進行工程建設，合理的規劃設計能夠節省投資、降低成本，在較 高層 次規劃許可的范圍內，獲得數量更多、用途更廣的物業，從而使開發者達到最高的經濟效益，也有利于多快好省地滿足人們生活生產的需要。

3.我國房地產開發與城市規劃不協調發展的表現

我國一些城市仍存在著房地產開發背離城市規劃的現象。

3.1 過度開發。在追求收益的經營目標驅動下，往往會造成一些地段內的進度的開發建的是居住片區的開發或改建過程中，開發部門為提高出房率，對住宅間距一壓再壓，盡可能增大建筑密度，簡單的行列式密集排列，往往導致居住區面貌單調，日照不足，居住環境質量下降等。

3.2 開發的隨意性。在城市開發活動中，不同用途的土地進行開發時其收益水平也不同，導致開發部門的開發行為在一定程度上的隨意性。

3.3 對公共開發的冷落。公共設施是城市發展的基礎和必不可少的前提，為社會的利益服務。但以市政設施、綠化、道路等公用設施為主體的公共開發，由于沒有直接的經濟效益，因而沒有開發部門主動進行投資。

4.我國房地產開發與城市協調發展采取的措施

城市規劃對房地產業發展調控的作用最直接，最具體，也最有影響，是房地產業發展的基本依據。而房地產開發又是城市規劃的落腳點和得以實施的執行者。因此，只有制定符合市場經濟規劃的城市規劃才能有效控制房地產發展。

4.1 城市規劃應加強對房地產開發的管理。首先，必須增強規劃的超前意識。城市規超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想、物質準備按照規劃進行開發建設，而且能影響房地產開發的投資方向、策略，促進房地產業健康發展。

4.2 規劃要充分考慮開發者的利益，增強規劃的彈性和應變能力。

在市場經濟中，城市規劃在城市發展過程中始終不具有開發的決定權，而只具有否決權，因此城市規劃要加強對房地產經濟的研究，做到以規劃為\"龍頭\"，帶動房地產開發和城市建設的發展，以使規劃設想付諸實施。

4.3 與房地產開發管理相適應的新的規劃方法控制性詳細規劃是我國近年來在西方國家區劃管理經驗的基礎上，適應城市土地有償使用和房地產開發管理而發展起來的一個新的規劃層次。

5 結語

在探索城市規劃與房地產開發的協調發展時，必須本著規劃先行的原則，而在加強城市規劃調控力度的同時也要增加規劃的靈敏度與靈活性。城市規劃和房地產開發因主體和目的不同，故它們之間存在一定的矛盾。由于兩者是城市建設的不同階段，所以其關系聯系緊密，相輔相成。城市規劃具有前瞻性，房地產開發按城市規劃的指導而進行才能使得城市建設有條不紊的建設，實現科學發展的觀念。

參考文獻

[1] 翟寶輝，王如松，李博. 基于非建設用地的城市用地規模及布局 [J]. 城市規劃學刊. 2008 （04）

[2] 伍敏，張敏，杜恒. 規劃作用于房地產的經濟學度量及公共政策設計——曹妃甸工業區綜合服務區房地產政策設計 [J]. 城市發展研究. 2008 （01）

[3] 宋啟林. 提高城市規劃對發展房地產業的龍頭作用——城市土地利用與空間結構理論與實踐研究之五 [J]. 城市研究. 1999 （01）