工程造價與房地產價格

【摘要】近年來，隨著我國房地產業的蓬勃發展，房地產價格波動對民生及GDP的影響愈發明顯。為更清楚的明確工程造價與房地產價格及房地產估價的關系，本文從工程造價的本質及組成分析其對房地產價格及房地產估價的作用及其影響。

【關鍵詞】工程造價；房地產價格；房地產估價

房地產價格，從買方的角度說，是為獲得他人房地產所必須付出的代價。而從開發商的角度來說，房地產的價格應該是通過轉讓房地產商品收回投資并獲取投資收益的期望價格。

房地產價格的種類很多，既有理論價格，又有市場價格，還有評估價格，但真正構成房地產價格的基礎應該是土地價格+建筑物的價格。由于房地產價格與工程造價有著密切的聯系，因此，工程造價在新建商品房的價格構成中的地位和工程造價如何影響房地產的價格需要我們認真分析和研究。

工程造價是房地產價格構成的基礎。

工程造價就是工程的建造價格，由于工程建設的主體不同，使工程造價的含義也不同。

1.對于工程項目的投資者或開發商來說，工程造價是指一項工程從籌建刀竣工驗收全過程所花費費用的總和，即：一項工程通過建設形成相應的固定資產、無形資產所需一次性費用的總和。也可以說，工程造價就是項目投資，是“購買”項目要付出的價格。這種含義的工程造價由設備及工器具購置費用、建筑安裝工程費用、工程建設其他費用、土地使用資金、建設單位管理費、勘察設計費、研究試驗費、臨時設施費、工程監理費、工程保險費、供電貼費、施工機構遷移費、預備費、建設期貸款利息、固定資產投資方向調節稅等構成。在工程造價中，稱為建設項目的總造價。

房地產開發經營的開發建設過程中，房地產開發項目投資費用由開發直接費和間接費兩部分組成。開發直接費中包括：（1）土地費用；（2）前期工程費；（3）房屋開發費。開發間接費包括：（1）管理費；（2）銷售費用；（3）財務費用；（4）其他費用；（5）不可預見費；（6）稅費。除銷售費用外，其他費用在工程造價中均已基本包括。

2.對于承包商或規劃、設計和供應商來說，工程造價是指工程總價格或單項工程價格，即工程的承發包價格。此種價格在工程造價中是一項重要的，也就是最典型的價格形勢，是在建筑市場通過招投標，由投資者和建筑商共同認可的價格。這種含義的工程造價已包含在前者的范疇內。在工程造價中稱為單項工程造價或單位工程造價。在房地產價格構成中，此種含義的工程造價充當著建筑物的價格。

以上是從含義和費用構成上分析了工程造價和房地產開發經營的關系，讓我們再從兩者的決策程序和管理方式來分析兩者關系。從程序上看，在項目的決策階段，都需要對項目進行可行性研究，并對項目進行投資估算和財務評價。從管理方式上看，都要經過招標投標，都需要進行項目的質量、工期、成本控制。

通過以上分析和對比，可以這樣認為：建設項目總造價=房地產開發經營的成本價格。從開發商的角度看，是其制定決定銷售價格的基礎。在此基礎上，加上合理的銷售費用，稅金和投資收益，從而構成最低的期望銷售價格。

房地產價格是工程造價的客觀反映

房地產的價格，實際上是對建設工程項目造價的客觀反映。俗話說“巧買不如拙賣”，這一點在“成本法”的理論依據中可以找到答案。成本法的理論依據是：從買房角度看，愿意支付的價格，不能高于他所預計的重新開發或建造該房地產所需花費的代價；若從賣方的角度看，愿意出賣的價格，不能低于他為開發或建造該房地產已花費的代價。兩者可接受的共同點是：正常的成本+合理的投資收益和稅金。

提到成本或成本法，人們往往首先想到的是生產費用價值論。但筆者認為，不管是生產費用價值也好，效用價值也罷，對于一個新建開發項目開發商制定出售房地產價格的基礎必然是正常的開發成本。這是因為，房地產開發商進行投資的最終目的是獲取投資收益。所以，在進行開發建設前，首先要對項目進行論證、估算、評價，然后進行決策。并在項目設計和建設中進行有效控制和管理，使項目在規模、效能和質量上盡量與市場接軌，以發揮最大效用和獲取最理想的投資收益。至于說到項目的效用問題，一個新建開發項目在未投入使用前，只能是一種預測。真正的效用要在使用過程中通過實踐來判斷。況且有時項目的效用并不僅僅取決于項目本身，還要看經營者自身素質、市場變化、經濟形勢、行政因素等諸多因素的影響。

房地產的價格雖有與一般物價不同的地方，但在正常的市場情況下，在同一區域內，其價格還是有一定規律可循的。特別是目前城市土地的供應已經實行掛牌交易，建筑工程招投標的實施，同一地區的有效需求，政府對房地產開發的政策等共同影響著新建商品房的銷售價格，而這種價格又反作用于新建商品房的供應量，從而使供求逐步趨于平衡，價格相對穩定的商品房的銷售價格主導者當地的房地產價格，進而進一步影響“二手房”的價格。

學習和掌握工程造價知識是房地產估價的客觀要求

房地產估價，全程房地產價格評估，是以房地產為對象對其客觀合理價格的估計、推測或判斷。它實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場的價格形成過程將房地產價格顯現出來，是科學、藝術和經驗三者的結合。實際上是要求房地產估價師合理運用自己所掌握的的專業知識和經驗，通過分析、推測、估算，最終對所評估的房地產結出一個能夠被買方和賣方都接受的價格或價值。

房地產估價人員對房地產價值的估計、推測、判定是需要多學科的科學知識和豐富的實踐經驗做支撐的。筆者認為，工程造價專業知識作為建設工程項目的一門專業知識與房地產的開發和房地產價格的構成有著密切的聯系，是房地產估價的前沿學科。

房地產估價人員學習和掌握一定的工程造價專業知識，如工程造價的構成，工程造價的確定與控制的方法，建設項目的決策過程及收集整理和利用工程造價數據等，并將這些知識應用于日常的評估實踐活動中，既是房地產估價的客觀要求，又是提高自身素質和知識結構的重要途徑。

參考文獻

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[2]劉洪玉主編《房地產開發與經營管理》. 中國建筑工業出版社.2008；

[3]柴 強主編《房地產估價理論與方法》. 中國建筑工業出版社.2009；

[4]徐大圖主編《工程造價的確定與控制》. 中國計劃出版社.1997。