個人住房貸款對房地產市場的影響效應研究

摘要：過去的十年，被譽為房地產業的“黃金十年”。在國民經濟加快發展并努力實現增長目標的宏觀背景下，我國房地產市場空前活躍。房地產業是資金密集型產業，其供給和需求都離不開金融支持，因此素有“第二金融”的美稱。房地產業的建設離不開房地產開發貸款的支持，房地產業的銷售離不開個人住房貸款的支持。居民通過住房貸款實現安居夢想，帶動了房地產市場的有效需求，銷售的增長加大了住房貸款的投放。因此，在高度發達的市場經濟條件下，房地產市場同個人住房貸款之間相互作用、相互滲透，二者密不可分。

關鍵詞：個人住房貸款；房地產市場；影響效應

由于房地產行業投資規模大、需求資金多，故而信貸的介入對房地產而言是必需的；對購房者來言，由于受“居者有其屋”的傳統思想影響和近年來投資、投機意識的強烈訴求，房屋作為市場經濟社會中家庭最主要的財產，所以住房貸款是必不可少的；對于商業銀行來說，房地產市場的發展，也為金融業的繁榮創造了條件，拓寬了盈利來源。在高度發達的市場經濟條件下，住房貸款與房地產業相互作用、相互滲透，二者密不可分。

一、房地產市場及住房貸款的羊群效應

羊群效應是指由于對信息不充分和缺乏了解，投資者很難對市場未來的不確定性做出合理的預期，往往是通過觀察周圍人群的行為而提取信息，在這種信息的不斷傳遞中，許多人的信息將大致相同且彼此強化，從而產生從眾行為。

由于房地產的虛擬資產特性，帶來供求條件及其影響因素的復雜性，房地產自身的產品特性如多重異質性，即購房人無法連接產品的每個特性從而不能準確的估計產品的真實價值，使房地產市場具有極大的不確定性。另一方面，房地產市場的信息傳播機制也使羊群行為容易被不斷強化。

房地產市場存在羊群行為的同時，住房貸款行為也存在羊群行為。首先，體現在房地產開發的投資層面，近幾年加入房地產開發方面的資金增長得相當快，超過了大多數行業；另一方面體現在購買者這個群體里，無論是自住購買，還是投資購買，處處都有跟風；而在輿論方面也存在羊群效應的表現，主要表現在銀行信貸政策收緊或放松，利率執行水平、首付比例等話題方面，經常將同業政策對比分析，部分不切實信息的密集報道，易誘發購房人做出不理智的貸款行為。

因此，不同的市場參與者扮演著不同的角色，表現出不同的羊群行為，促使羊群效應在這個經濟利益同盟中傳遞。

二、購房者的貸款決策變化

購房者在預付首付款后，余款多是選擇銀行按揭貸款來支付。在購房者申請個人住房貸款時，首要考慮的是家庭收入情況，收入水平越高， 對住房貸款的經濟承受能力也越大。其次是貸款期限和利率、月供還款金額，要結合自身實際，通過貸款期限的調整，選擇合適的月供還款金額，避免影響家庭生活水平的質量。

在樓市利好的情況下，購房者的消費心理也在逐漸發生轉變，以往“無債一身輕”的傳統消費觀念占主導地位，大部分居民的投資意識淡薄，其購房是為了解決住所或者改善居住條件，隨著房地產市場的高速發展，人們的消費觀念已逐漸轉變為“量入為出”，習慣用自己的儲蓄和銀行貸款來達到購房的目的，從而使自己的資產增值。

三、商業銀行的信貸文化體制

個人住房貸款被商業銀行視為優質貸款資源，近幾年來，各商業銀行爭搶個人住房貸款市場已經達到白熱化的程度，股份制商業銀行甚至不惜降低門檻，這在一定程度上也助推了炒房熱，在某種程度上化解了國家對房市調控的部分努力。

商業銀行自身經營導向所趨，必然以追逐自身利益最大化為根本出發點。個人住房貸款的資產質量相對其他類貸款較為優良，商業銀行必然會加大信貸資源配置力度，優先滿足個人住房貸款的需求。

四、住房貸款與房地產市場的關系及相互作用

（一）住房貸款對房地產市場的支持和限制作用

“得金融者得天下”，房地產業的建設離不開房地產開發貸款的支持，房地產業的銷售離不開個人住房貸款的支持。居民通過住房貸款實現安居夢想，帶動了房地產市場的有效需求，銷售的增長加大了住房貸款的投放，信貸的擴張使得房地產開發公司資金充裕，再次購置土地，醞釀下一輪的開發、銷售。

同時，住房貸款作為房地產業的“調解器”，被政府頻繁用于房地產市場調控中，通過控制住房貸款總規模、提高貸款基準利率、利率浮動比例、首付成數等方式，穩定房地產市場需求，從而達到限制房地產業發展的勢頭。通過放寬住房貸款政策，如利率優惠、降低首付等方式，鼓勵居民購房消費，促進房地產市場快速發展。

（二）房地產對住房貸款的促進和風險積累作用

房地產市場興榮，則住房貸款發展迅速，反之，房地產市場低迷，則住房貸款發展遲緩。從國內外房地產市場以及住房貸款市場的發展經驗來看，兩者之間是一種相互依存、相互支持、相互促進、共同發展的關系。但是，隨著房地產市場的快速發展，泡沫成分的積累，將使得住房貸款的風險隱患加劇，一旦房地產市場泡沫破滅，將給商業銀行帶來致命的危害。

（三）個人住房貸款與房地產市場供求關系

一方面，在房地產繁榮景象的引導下，居民購房需求的增加，將直接導致房地產銷售的增長，商業銀行住房貸款投放也隨之增加，同時，貸款投放的無序和無節制，也助長了居民的投資、投機類購房需求，房地產開發企業的銷售進程加快，資金迅速回籠，使得房地產開發商覺得有利可賺，從而加大對房地產項目的開發投資，再次醞釀新一輪的開發建設。在需求不斷增加的情況下，根據經濟學供需理論，需求增加會促使價格上漲，而房價的上漲會給消費者產生一種心理預期，即未來的房價還會上漲，從而再次放大了居民的購房需求，形成惡性循環。

從另一個方面來講，國家為保持房地產業健康發展，勢必要打壓房價，近幾年來，國家頻繁使用信貸工具，提高居民貸款成本，抑制投資、投機類需求。銀行通過提高首付比例、利率執行水平等政策措施，收縮信貸規模，減少個人住房貸款供給，導致居民購房負擔加重。對房地產開發商而言，銀行惜貸停貸，使得房地產開發商資金鏈趨緊，甚至無法維持正常運轉，必然導致部分中小開發企業擠出市場，大型開發企業采取降價方式籌措資金，房地產業利潤減少，開發投資趨緩，導致房地產項目供給減少。

五、實證分析

本文回歸分析中所涉及到被解釋變量有住宅均價、住宅消費，即住宅銷售面積；解釋變量主要有個人住房貸款。住宅均價為住宅銷售總額與銷售面積之比所得，個人住房貸款用每月新增個人住房貸款余額表示。本文以南京市為例，選取南京市2007年6月到2012年上半年的月度數據分析金融變量對房地產市場的影響。住宅銷售總額和銷售面積月度數據來自于南京市統計局網站，南京市個人住房貸款余額月度新增數據來自于人民銀行。為了減少回歸結果的偏誤，本文在利用EViews6.0軟件進行實證之前，對各變量的時間序列數據進行季節調整，消除季節性因素。變量的描述性統計如表1。

（一）單位根檢驗

為了避免回歸中的偽回歸，保證回歸結果的無偏性和有效性，需要確定各變量之間的平穩性。本文利用ADF檢驗方法檢驗本文所用樣本數據的時間序列特征，所得結果如表2所示。除了HCA之外，HP和PC變量的水平值均接受存在單位根的原假設。而各變量的一階差分體現出穩定性，由此可以進行協整檢驗。

（二）協整檢驗

在進行平穩性檢驗基礎上，本文采取Johansen協整檢驗方法對多變量之間均衡關系進行檢驗，結果如表3所示。從表3中可以看出，在5%的顯著水平上，解釋變量與被解釋變量之間存在1個協整關系，即各變量之間存在長期穩定的均衡關系。

如表4所示，在5%的顯著水平上，PC與HP之間存在1個協整關系，即房價與個人住房貸款之間存在長期穩定的均衡關系。

（三）VAR模型的估計

為了進一步分析個人住房貸款對房地產市場的影響，本文分別建立PC和HP，PC和HCA的VAR模型，回歸結果如表5所示。

（1）對房價的影響

從表5可以看出，滯后一期和滯后二期的個人住房貸款對房價的影響為正，總體上看，個人住房貸款對房地產價格存在顯著的正向影響。

（2）對住宅需求的影響

由表5可知，滯后一期個人住房貸款對住房需求的影響為負，但不顯著。滯后二期個人住房貸款對住房需求的影響為正，從影響系數上看個人住房貸款對住房需求的影響為正。產生以上兩種影響主要是因為住房是生活必需品，需求彈性較小，當貨幣當局調整信貸投放量時，消費者短期內調整購買決策具有一定難度，但長期內消費者可以根據住房貸款從容調整購買決策，增加住房需求，推高房價。因此，長期內個人住房貸款對房價和住房需求產生較大的正向影響。同時，根據表5可以得到HCA、HP和PC之間的向量自回歸模型：

（四）脈沖響應函數

圖1和圖2是基于VAR模型的脈沖響應函數曲線，橫軸代表沖擊作用的滯后期（單位：月度），本文將滯后期定為10，縱軸代表房地產價格和房地產需求對個人住房貸款的響應程度。

從圖1可以看出，給個人住房貸款正的一單位標準差沖擊，對房價的影響較小；從第1期開始沖擊效應為正，到第5期正的沖擊效應最大。也就是說，從第2期開始個人住房貸款對房價波動的解釋力逐漸增強，并且在一個較長時期內維持在較高的水平。

從圖2可以看出，給個人住房貸款正的一單位標準差沖擊，在滯后的1-3期內沖擊效應為負，即個人住房貸款對居民的住房需求產生負向影響。到第4期正的沖擊效應最大，然后逐漸減小，并且在一個較長時期內維持個人住房貸款對住房需求保持正向的影響。總體而言，個人住房貸款對房地產需求在長期內產生正向的影響。

（五）結論

通過對個人住房貸款與房價、住房需求變量之間進行協整檢驗、VAR模型估計、脈沖響應分析，本文得到以下結論：（1）個人住房貸款對住宅價格具有顯著的正向影響，短期內這一影響較小，但長期內將保持一個較大的影響；（2）短期內，個人住房貸款對住宅需求的影響為負，且不顯著，但長期內，將對住宅需求產生正向影響。因此，要控制個人住房貸款的發放規模，必須要首先降低住房的銷售價格；要控制房地產市場的發展速度，也可以通過采取限制個人住房貸款投放總規模的措施來達到調控效果。

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備注：本文系自本人碩士研究生論文中摘選。