房地產土建施工中進度的控制與管理措施

【摘要】隨著建筑的市場經濟化，建筑工程管理逐步形成了房地產企業（即建設單位）、施工企業和監理單位三方管理的體制。三方相互協調與約束，確保了工程施工的順利進行。充分發揮房地產企業在建筑工程施工管理中的作用，對于加快施工進度、保證工程質量、降低工程造價、盡早完成工程建設是很有意義的，本文結合工程實際，對房地產土建工程施工進度的控制與管理進行了探討。

【關鍵詞】土建施工；進度控制；管理措施

1、土建施工進度控制與管理的主要內容

1.1編制施工進度控制細則

房地產土建工程施工進度控制工作細則是由進度控制部門工程部編制的，該工作由建設單位、監理單位、施工單位共同實施。作為一種監理業務文件由建設工程監理規劃負責指導工作更具有操作性和實施性。概括起來，其主要內容包括：施工進度控制的深度和主要工作內容；施工進度控制目標分解圖；各項工作的流程及時間安排；進度控制人員的職責分工；進度控制的具體措施（包括技術措施、組織措施、合同措施和經濟措施等）；進度控制的方法（數據采集方式、進度檢查周期、統計分析方法和進度報表格式等），施工進度控制風險分析和目標實現等。

1.2編制施工進度計劃

為了確保能按期完成建設工程的施工任務，承包單位制定的施工進度計劃必須提交監理工程師審核。對于大型建設工程來說，通常具有施工工期長、單位工程較多等特點，如果缺乏一個總承包單位對全部工程負責，卻又采取分期分批發包時，施工總進度計劃就需要由監理工程師編制；如果建設工程是由若干個承包單位共同承包的話，施工總進度計劃也有必要由監理工程師負責編制。當建設工程有總承包單位時，其施工總進度計劃只需提交監理工程師進行審核即可。而對于單位工程施工進度計劃來說，監理工程師不需要進行編制，只需負責審核工作即可。

1.3審核施工進度計劃

概括來說，施工進度計劃審核的主要內容包括：是否以工程項目建設總建設總進度計劃中分目標和總目標的要求為依據安排進度，并與施工合同中規定的開工、竣工日期相符合；是否遺漏了施工總進度計劃中的項目，分期施工是否滿足配套動用的要求和分批動用的需要；是否根據施工工藝的要求進行安排施工順序。生產要素的供應計劃包括材料、勞動力、構配件、施工機具、設備及水、電等是否能確保施工進度計劃的實現，計劃供應能否在需求高峰期得到滿足、供應是否均衡；在施工進度計劃中能否合理明確地安排業主負責提供的施工條件（包括施工圖紙、資金、采供的物資、施工場地等），是否有造成因業業主違約而導致工程延期和費用索賠的可能存在。

2、房地產土建施工中進度控制與管理的主要措施

2.1重視施工準備，合理安排資源

建筑工程施工準備是施工建設極為重要的組成部分，要想在工程建設中加強工程項目進度控制，就必須要對工程項目準備高度重視，做好施工前準備。對于可能出現的各種情況進行合理預計，做好擬建工程建設目標、施工方案和資源供應的選擇，統籌考慮建筑空間的布置，合理時間安排等諸多方面，在施工前認真做好物資準備、施工現場準備、技術準備、勞動組織準備等工作。

2.2精選項目部，加強整體管理

一個建設項目因為其復雜性和唯一性，我們在實際建筑項目實施過程中始終會面臨著各種各樣的挑戰、沖突，問題也是多種多樣，這就會給我們的項目部經理帶來巨大挑戰。因此，選拔一名稱職、高效的項目經理就成為所有問題必須要首先解決的一個。項目經理應具備多種能力，包括領導能力、組建項目團隊能力、技術能力、解決危機能力，以及在項目建設出現瓶頸時的創新創業能力、分配獲得各種建筑資源的能力。

2.3進度控制，確保順利

對工程科學控制，我們應該采取諸如組織、技術、管理、經濟等多方面措施，保證工程進行順利。組織上，要做到對項目管理組織體系的充分重視，要把這套體系加以完善健全，在我們整個的項目組織結構中選擇符合進度控制崗位資格的工作部門和專業人才負責進度控制工作，論證分析進度目標、編制進度計劃，對于進度計劃的執行情況做一個定期跟蹤。管理上，要做到理順組織，善于運用管理中的各種思想、方法手段來進行更加科學、嚴謹、有效的管理。經濟上，資源需求計劃的編制要與進度計劃的編制相適應，合理規劃好資金需求計劃和人力、物力等其他資源需求計劃，用它來反映工程實施各時段所需經濟資源。技術方面，工程設計的前期，特別是在工程設計方案評審和選用的關鍵時期，要做好對工程進度與設計技術關系的分析比較工作。

3、案例分析

某小區包含4個組團，其中一個組團占地面積為37255平方米，建筑面積49500平方米，建筑密度37.5%，建筑容積率1.97，另外還有240個停車位。該組團包括8棟小高層住宅，1棟地下車庫。該小區于2009年9月20日年開工，原計劃2011年10月20日竣工，實際于2011年12月20日竣工，比預期完工時間晚了61天。

經過調查，發現影響本工程項目進度的因素歸納起來主要包括：（1）設計圖紙變更，該小區一開始是委托南方某設計院進行規劃設計的，結果導致設計圖紙時未能考慮北方的日照間距要求，再加上采光和采暖等方面的設計與北方實際情況不符，因此被迫更改原工程計劃，拖延了工期。（2）設計、施工采用的工藝和技術以及資金實力。在一些節點施工時，由于資金實力不強，商品砼供應不及時，嚴重地影響了工期。（3）各道工序和專業的交接。在完成主體施工后，由于各裝修及安裝隊伍的工序交接不清，彼此相互影響，導致施工質量和工期受到很大影響。

結合工程實際情況，經過分析對比得出結論：施工工序和專業的交接是影響進度的直接因素；設計和施工采用的工藝和技術是影響進度的重要因素；設計圖紙變更是影響進度的決定性因素。綜合以上分析，影響本工程進度的主要因素是設計圖紙變更、設計和設計施工采用的工藝、各道工序和專業的交接。

4、結語

工程項目進度控制是項目管理極其重要的目標之一，出于資金安排和市場銷售的需要，項目開工后，房地產開發企業不會輕易變更事前擬定的開盤時間和交房時間，尤其是對商品房開發過程中己經支付定金的購房人，這就要求工程必須在開盤前完成主體施工，在交房前完成項目竣工驗收.房地產開發公司作為建設項目的組織者和管理者應確定總進度目標，對影響進度的各種因素進行全面充分的評估和分析，制定可行的進度計劃，并在執行過程中，運用動態控制原理主動控制.及時糾偏或調整修正，從而保證項目工期目標的實現，也全力保證企業經濟效益和社會效益的實現。

參看文獻

[1]徐波.在全國建設工程質量監督管理工作研討會上的講話[R]·工程質量，2005，（3）.

[2]王益為.淺談建設項目管理中的工程施工進度控制[j].四川建材，2007.

[3]唐宏偉.建筑工程施工中進度的影響因素及控制措施[j].科技創新導報，2012，（06）.