房地產調控政策下我國房地產價格影響因素的實證分析

摘要：采用2003年第一季度到2013年第三季度的相關經濟數據，研究了房地產宏觀調控政策對我國終端房地產價格的影響。研究發現當前經濟基本面已很難對我國目前的房地產價格走勢有足夠清晰的解釋，房地產調控政策正成為影響房地產價格的一個重要因素，土地和保障房政策對房地產有長期顯著的影響。

文章最后提出了土地和保障房政策的建議。

關鍵詞：房地產調控政策 房地產價格 影響因素 實證分析

2003年以來，我國房價呈現快速上漲態勢，到2013年全國的房價上漲超過了1.5倍，部分一線城市更是上漲幅度達到3倍多。為控制房價快速上漲，我國政府相繼出臺了多個宏觀調控政策。從2002年的“土地改革”，到2005年的“

國八條”和2013年的“新國八條”等，一系列的政策接踵而至，可見我國政府在調控房價上高度重視。那么這些政策最終的效果怎樣呢？本文將對此采用定量的方法進行研究。

一、相關理論模型

來自房地產市場上的供需狀況是對房地產的價格動態產生一定影響的關鍵因素，而供需狀況的變化受多個方面的影響。其中政府調控政策就是其中最為重要的影響因素之一。在分析基礎上，本文選擇人均可支配收入（貸款量）、通貨膨脹率（個人住房貸款利率）和供給等影響因素，構建起供求均衡角度的房地產價格變動模型。

本文選取的反映價格變動的理論公式為HPe=f（Qs，Qd），其中供給以Qs為代表，需求以Qd為代表。房地產供給變量為四個推出影響供給的公式為Qs=S（LAND，LOAN，IAI，CPI），同理，影響需求的變量因素也有四個，其公式為Qd=D（INC，MS，DRR，LIR）。將上述幾個公式結合之后，就可以得到反映房地產價格波動的理論模型：HPe=P（LAND，LOAN，IAI，CPI，INC，MS，DRR，LIR）。

二、模型試驗和實證分析

本文分析之中土地的供給量用成交量來反映，并以經濟適用房的投資額作為保障房的投資額代表，通貨膨脹率用CPI來代表，在整個的分析過程中所選用的數據來自于中經網和中國人民銀行的相關統計數據，時間選擇為2003年第一季度到2013年第三季度。

（一）單位根和協整檢驗

1、單位根檢驗

為了使模型有效，本文首先對變量進行ADF單位根本檢驗，最終發現所有變量存在單位根，而后在對原有序列進行一階差分，此處不存在單位根，也就是證明全部序列都是一階單整序列。可見本文需要對模型中的變量作進一步協整檢驗。

2、協整檢驗

本文檢驗變量間協整關系時主要選擇JOHANSON來實現，結果表明多數變量處于顯著性水平之下，說明各個變量彼此存在長期的均衡關系。

（二）脈沖響應分析

下圖一代表了來自供給方面的沖擊所帶給房地產價格的影響，再出現正向沖擊的背景下，整個價格將會呈現下滑態勢，而后六期階段逐步增大，最后一直維持穩定。考慮到房地產開發所需要的周期特點，因此土地方面的變化一般不會對房價產生較大的跌價影響。當前來自政府方面的政策變動以及權限集中，存在造成供給單一的隱患，極有可能造成供給不足，從而加劇其價格上漲態勢。

下圖二代表來自貸款量方面的沖擊可能對價格造成的影響。在出現正向沖擊時，價格多會呈現出一種先升后降的態勢，并在最終呈現一種負狀態。這種狀態從長遠來看，有利于抑制房價快速上漲。

圖三所反映的是來自個人住房貸款利率對房地產價格所造成的影響。在其正向沖擊下，價格接近第三期之后即轉而下降，第七期達到增長最大值，并從長遠來看也對整體房價的抑制產生影響。

各個不同的變量沖擊能夠對房價影響造成的影響是彼此各異的，一般來說，整個價格的變動綜合的受到來自各個因素的整體影響，具體每一個變量因素對房地產價格的整體波動影響程度具體優勢不相同的，可見對各種解釋變量能夠對房產整個價格造成的影響進行具體分析就顯得至關重要了，此類分析的進行不僅僅能夠對尋找造成房產價格波動的原因很有裨益，而且還能夠協助政府調控房價提供可選參考。

三、結論與建議

根據以上實證分析，可以看出在房地產價格波動的諸多因素中，來自經濟基本面的解釋力相對較小，相比起來政府相繼出臺的房地產調控政策反而成為了一個十分重要的影響因素，在這一基礎之上，本文就如何調控我國房地產市場提出如下幾條建議：

首先，在土地政策上，考慮到來自土地的供給量是造成并影響房產價格波動的最大因素，所以在具體調控時，我們應當專注政府對土地規劃以及審批等諸多權力的改革，嚴厲打擊并力促真實顯現對政府圈地等行為的管控力度和效果。確保足夠的土地供給量，同時還需要調整結構，提升在土地供應總量之中的保障房建設土地供應面積比重，確保實現兩個保有量的雙提速。

其次，保障房層面的政策。目前在對房地產價格進行抑制的過程中，保障房建設的抑制作用并不明顯。即便如此也并不意味著我們需要放棄或者放松保障房建設的力度，相反還應當加大保障房建設的整體力度，這主要是因為：一經濟適用房有社會保障的性質，進行保障房相關建設在促進我國和諧社會建設以及改善民生等方面具有十分明顯的作用。二是進行保障房建設十分有助于滿足房地產市場的剛性需求，從而減小房價進一步上漲的可能，確保我國中層收入者的生活質量，這是一項標本兼治的利民政策。所以保障房建設應成為我國政府調控房地產價格的重要舉措。

參考文獻

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肖萬福（1986-），男，漢族，江西興國人，華中科技大學管理學院博士研究生，研究方向：房地產營銷管理。