芻議房地產(chǎn)開發(fā)項目投資收益管理

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)是一項風險較高的投資項目，是一項特殊的復雜性經(jīng)營活動。與其他普通性商品相比，具有投資大、位置固定、開發(fā)周期較長、建設環(huán)節(jié)較復雜、資金周轉(zhuǎn)較慢、風險較大等特點。本文主要研究房地產(chǎn)開發(fā)項目投資收益管理的重要性及存在的問題，提出幾點建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；投資收益

房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務包含土地建造、土地開發(fā)、銷售商業(yè)用房、銷售住宅、開發(fā)其他建筑、配套設施和附著物等[1]。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的項目商品具有特殊性。房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)都受我國有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)政策法規(guī)的調(diào)控和約束。經(jīng)營項目的開發(fā)必須嚴格響應當?shù)爻鞘械囊?guī)劃，開發(fā)過程必須遵守國家有關(guān)的法規(guī)法律和產(chǎn)業(yè)政策[2]。

一、投資收益管理及其重要性

投資收益的管理包括投資前收益的測算和建設過程中收益的管理。項目投資是指從產(chǎn)生的投資意向、房地產(chǎn)商品出售到資金回收的全部過程，具有動態(tài)性的特點。根據(jù)不同的工作階段分為投資決策、前期工作、開發(fā)建設和銷售。收益管理是包括土地取得之前、土地取得后至開發(fā)項目建設完成兩個階段。土地取得之前的收益管理是對投資利潤的簡單分析和確立收益目標，土地取得后至開發(fā)項目建設完成的收益管理是對項目收益的動態(tài)管理過程。根據(jù)開發(fā)項目的開發(fā)類指標、成本類指標、銷售類指標和現(xiàn)金類指標四方面分析投資收益的總指標，并據(jù)此判斷房地產(chǎn)項目開發(fā)的可行性。開發(fā)類包括竣工面積、拆遷面積、施工面積和新開工面積等。成本類包括匯款金額、結(jié)算金額、銷售面積、銷售金額、結(jié)算面積等。現(xiàn)金類包括總凈現(xiàn)金、投資活動、籌資活動金的流量等。財務類包括主營業(yè)務成本及收入、凈利潤、毛利潤等。

投資收益管理的重要性體現(xiàn)在以下幾點：（1）開發(fā)項目投資收益的管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)控政策從緊的環(huán)境下實現(xiàn)對經(jīng)營業(yè)務的全面管理，加快自身企業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展，加大房地產(chǎn)業(yè)務資源的全面整合，創(chuàng)新適合自身企業(yè)長期發(fā)展的發(fā)展模式，才能實現(xiàn)長期、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略目標。（2）在開發(fā)項目的建設過程中，市場消費人群的需求、國家有關(guān)政策、政治經(jīng)濟的宏觀形勢、勞動力價格和建筑所需材料的價格等方面都會發(fā)生變化，作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理者更應當不斷加強投資收益的管理，觀察投資收益各方面的動態(tài)變化。（3）隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，國家相關(guān)部門為了對房地產(chǎn)企業(yè)加強調(diào)控和管理，制定了一系列相關(guān)的法規(guī)政策等，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力日益增大，如果不能適應市場和法規(guī)政策的要求就會遭到淘汰，對企業(yè)的長期發(fā)展十分不利，加強對投資收益的管理可以對成本進行控制，對資金進行全面管理，保障企業(yè)收益實現(xiàn)最大化，才能順應時代的發(fā)展，適應市場的激烈競爭。（4）房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者、投資人、財務總監(jiān)和管理團隊等也可以通過投資收益管理準確、及時的了解開發(fā)項目的利潤、收益率等數(shù)據(jù)。

二、投資收益管理存在的問題

投資收益管理中存在的問題體現(xiàn)在以下幾點：（1）大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者對投資收益的管理缺乏正確認識，僅僅重視投資前的測算，不重視建設過程中的跟蹤管理，導致管理不全面。（2）很多經(jīng)營者即使實現(xiàn)了全面管理，經(jīng)營者、投資人、財務總監(jiān)和管理團隊在管理過程中沒有正確分析項目指標的變化，如進度計劃、成本、項目設計、項目配置標準、市場環(huán)境、消費需求、資金計劃、收入等的變化，使建設過程中的跟蹤管理缺乏意義。（3）大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對投資收益的管理力度不足，跟蹤管理所需要的數(shù)據(jù)收集起來較困難，開發(fā)項目的各個部門缺乏緊密的相互協(xié)作，項目數(shù)據(jù)得不到長期積累，不能對市場環(huán)境和消費需求進行準確、有效的判斷和分析。（4）很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對投資收益的動態(tài)管理，沒有建立起管理數(shù)據(jù)模型，導致動態(tài)管理可靠性較低，管理模糊。

三、加強投資收益管理的建議

1、加強管理意識和力度

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者應當正確認識投資收益管理的重要性和必要性，確定投資收益的管理目標和管理價值，并以實現(xiàn)管理目標和管理價值為發(fā)展目標全面執(zhí)行投資前的測算和建設過程中的跟蹤管理，使投資收益管理實現(xiàn)自身的管理價值，保證企業(yè)的長期、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導層應當正確認識投資風險的各類因素，包括政治風險、社會風險、自然風險、技術(shù)風險、內(nèi)部管理決策風險和經(jīng)濟風險。其中政治風險包括經(jīng)濟體改、產(chǎn)業(yè)政策、土地使用制度的改革、相關(guān)法規(guī)政策變化等。經(jīng)濟風險包括財務、市場供給、地價等。內(nèi)部管理決策風險包括項目種類選擇、項目選址、投資方式等。

2、建立投資收益的管理模型

房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導層應當根據(jù)自身的企業(yè)經(jīng)營策略、發(fā)展戰(zhàn)略目標及管理模式建立適合本企業(yè)發(fā)展的投資收益管理模型。投資前的測算內(nèi)容包括前期開發(fā)、主體安裝、土地費用、主體建筑、開發(fā)間接費、園林環(huán)境、社區(qū)管網(wǎng)、配套設施等。建立時需要遵循以下幾點原則：（1）選取具有一定管理價值的模型核心指標；（2）管理模型中的數(shù)據(jù)必須具有極強的邏輯性和準確性，為數(shù)據(jù)模型的計算提供準確、可靠、清晰的數(shù)據(jù)支撐。（3）各個部門的工作人員應當對已經(jīng)發(fā)生的數(shù)據(jù)進行積累，在積累過程中相互配合，提高實時積累能力，并對未發(fā)生的數(shù)據(jù)進行縝密、可靠的預測。（4）合理控制回顧周期，防止周期過長對項目的管理、控制和指導造成影響，一旦項目出現(xiàn)糾偏或影響收益的其他類因素時不能及時控制。回顧周期以一季度一次為宜。

結(jié)束語：

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有涉及范圍廣、資金周轉(zhuǎn)較慢、建設周期較長、投資金額較大等特點，受國家有關(guān)政策法規(guī)的宏觀調(diào)控和約束[3]。在建設過程中，很多外界因素會對開發(fā)項目的資金流動、開發(fā)周期、銷售計劃和投資成本等造成影響，進一步影響開發(fā)項目的投資收益。加強開發(fā)項目投資收益的管理有利于實現(xiàn)企業(yè)長期戰(zhàn)略發(fā)展目標。本文簡單分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目投資收益管理的重要性及存在的問題，并提出了幾點建議，供學者參考。

參考文獻：

[1] 汪恭懷，尹雙輝，黃文瑾，楊輝，劉學應.房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析[J].鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟研究，2012，14（21）：58-59.

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[3] 楊永連，鄭海學，魯祥安，孫滔.淺析房地產(chǎn)開發(fā)項目中的成本控制與管理[J].建筑經(jīng)濟，2012，14（17）：55-56.