基于房地產供應鏈管理的戰略合作伙伴關系治理機制研究

摘要：在國外，將供應鏈管理思想應用于房地產行業，各節點企業之間建立戰略性合作伙伴關系以及相應的治理機制，已經十分普遍，然而在國內才剛剛起步。本文基于國外成功的房地產供應鏈管理模式，首先定義了房地產供應鏈及合作伙伴關系，然后對此供應鏈戰略合作伙伴關系進行分析的基礎上，提出了房地產供應鏈上的合作伙伴關系治理機制——以誠信合作為中心的信任機制、以共贏為宗旨的激勵機制、以信息共享為基礎的信譽機制、以合同為條款的契約機制。最后，本文提出了對于房地產供應鏈企業的具體可行的管理策略。本文建立了戰略合作伙伴關系管理機制，為房地產企業更高效的利用資源、降低交易成本，從容面對日趨激烈的市場競爭提供了理論基礎及實踐意義。

關鍵詞：房地產企業 供應鏈管理 戰略合作伙伴關系 治理機制

1.房地產企業供應鏈管理

1.1房地產企業供應鏈

供應鏈管理是企業新管理模式的典型代表，是企業價值鏈的一部分，現今被稱為企業第三利潤的源泉。供應鏈最早適用于制造業，是指圍繞核心企業，通過對信息流、物流、資金流的控制，從采購原材料開始，制成中間產品以及最終產品，最后由銷售網絡把產品送到消費者手中的將供應商、制造商、分銷商、零售商、直到最終用戶連成一個整體的功能網鏈結構模式。

房地產企業的供應鏈是近幾年才提出的，它是以房地產企業為核心，通過對信息流、產品流和資金流的有效控制，在土地的獲取、資金的獲得，勘察、設計圖紙的取得、原材料的采購、項目的施工、竣工驗收一直到項目租售的全過程中，將政府部門、金融機構、勘察、設計單位、監理單位、材料設備供應商、施工單位、商品房消費者連成的一個功能網鏈結構模式。

1.2 房地產供應鏈合作伙伴關系

供應鏈管理的核心就是“合作”。對于房地產企業來說，其供應鏈合作伙伴關系是借助供應鏈的力量，通過整合房地產供應鏈企業的資源優勢和核心競爭力，形成以房地產開發商企業為核心，規劃設計單位、土地開發商、材料供應商、承建商、營銷代理商及物業公司等節點企業共同參與的立體化、多層次合作伙伴組織模式。

房地產供應鏈核心思想重在各節點企業的伙伴集成。不僅房地產開發企業要與各合作企業建立良好的伙伴關系，而且各節點企業之間也需要借助房地產供應鏈保證彼此之間信息交流的暢通，特別是處于供應鏈同一階段的相關企業更要加強信息的共享，友好協作。例如，在上圖中的施工階段，監理公司、總承包商與專業施工商之間既要互相監督，又要及時做到信息反饋，保證工程質量，盡可能地縮短工期。

2. 合作伙伴關系存在的問題

房地產供應鏈合作伙伴運行模式具有高風險性，尤其在中國房地產市場和相關法律法規不健全的情況下，供應鏈各節點企業為了追求自身利益最大化，容易產生一些機會主義和冒險主義行為，影響整個供應鏈的正常運行，從而導致供應鏈合作伙伴關系的破裂。具體來說，房地產供應鏈合作伙伴關系的問題有以下幾個方面：

（1）信任問題。無論是在房地產供應鏈合作伙伴關系的最初建立，還是在合作伙伴關系的成長與成熟階段，信任的作用及影響都是非常重要的。各節點企業只有在相互信任的基礎上，才能實現信息及資源共享，對房地產項目開發過程出現的問題做出及時的策略調整，以達到共贏的目的。反之，則連最基本的合作都無法達成，因此說，信任是合作伙伴關系建立、維系及發展的重要基礎。

（2）利益分配問題。追求利益最大化是每個企業運行的最終目標。在房地產開發項目供應鏈中，各企業組成一個不可分割的利益共同體，如果供應鏈管理機制不健全，利益分配機制不合理，供應鏈成員企業之間就會出現彼此不信任、惡意競爭，消極合作甚至拒絕合作，破壞供應鏈正常運行，造成供應鏈崩潰。

（3）風險防范問題。在供應鏈管理中，風險與利益共存，是必不可少的。特別是對于房地產項目開發供應鏈來說，由于其投入資金多、節點企業雜以及外部環境多變，以房地產開發企業為核心的合作企業需要面臨更復雜多變的內部風險和外部風險。內部風險主要是指房地產供應鏈合作伙伴本身受自身能力限制，相互之間又因為溝通等原因而引發的潛在風險，如道德風險、核心能力外泄等。而外部風險則重點是指在與供應鏈內部各節點合作情況無關的情況下，供應鏈所處的外部環境變化（如自2008年至今的經濟危機）所導致供應鏈管理低效的外在風險。

（4）信息交流問題。信息是房地產項目開發供應鏈中流通量最大、關乎企業合作伙伴關系能否正常發展的關鍵要素。信息不對稱是信息交流的最大障礙，合作伙伴之間如何在信息不對稱的情況下迅速建立信任并協作是房地產供應鏈中存在的問題。

（5）文化沖突問題。企業文化是在一定的社會歷史條件下，企業生產經營和管理活動中所創造的具有本企業特色的精神財富和物質形態。但在供應鏈管理中，由于涉及到不同的企業，無法實施單個文化的管理，不同企業的文化差異常常帶來溝通的障礙甚至沖突，而大部分的管理都需要有一定程度的溝通。

3. 合作伙伴關系治理機制

房地產供應鏈管理改變了企業的競爭力，它強調供應鏈中核心企業通過和其它節點企業成員之間建立起來的戰略伙伴關系，以強強聯合的方式，讓每個企業都發揮各自的優勢，在價值增鏈上達到“共贏”。這種企業之間的合作，必須建立一套房地產供應鏈上的合作伙伴關系治理模式，從而使供應鏈企業間的合作更加高效。該模式是以治理機制為中心，采用“檢查——治理——審核”周期循環的方式對房地產供應鏈合作伙伴關系進行管理，不斷完善和優化供應鏈。

3.1檢查機制

在房地產開發項目供應鏈的最初建立時，合作伙伴關系選擇的評價標準已經確立。在此基礎上，針對合作伙伴關系中存在的問題，相應地建立房地產供應鏈合作伙伴的績效評價指標體系，對合作企業以及整個供應鏈的運行進行績效檢查，及時發現供應鏈內部以及外部環境存在的潛在風險。房地產開發項目的特征具有惟一性，決定了供應鏈評估標準的動態性，因此要適時變動、不斷完善績效評價指標體系。

3.2治理機制

為了解決合作伙伴關系中存在的風險，及時改正績效檢查時發現的問題，本文創新地建立了房地產供應鏈合作伙伴關系治理機制。其中，治理機制包括以合同為條款的契約機制、以誠信合作為中心的信任機制、以共贏為宗旨的激勵機制和以信息共享為基礎的信譽機制。

3.2.1 契約機制

契約機制是基于房地產項目合同條款、行為規范以及供應鏈企業共同默認規定的對合作伙伴關系進行最直接治理的有效機制。制定明確的合同條文和詳細的行為規范，是一種減少節點企業不確定行為的比較有效的手段。

在供應鏈各節點企業正式合作前，房地產開發企業和其他企業應當明確各自的責任，明確共同的利益所在，建立動態合同加強彼此間的法律約束。動態合同以及行為規范也不是一成不變的，在房地產項目開發過程中，隨著檢查機制的不斷發展及完善，動態合同最終會有兩個結果：一是合同破裂，合作伙伴關系解除；二是企業做出相應政策調整，合同進一步完善并繼續執行。在房地產開發項目供應鏈中，應當盡量避免第一種情況，當遇到對供應鏈正常運行產生影響的重大問題時，各合作企業一定要齊心協力，共同確保合作伙伴關系的穩定性，減少供應鏈破裂對自身的惡劣影響。

3.2.2 信任機制

培養房地產項目開發供應鏈企業間的信任，將促進企業間的合作，提高供應鏈運行績效。在不可預測事件發生時提高對方的責任感，努力謀求雙方的共同利益，可提高整個供應鏈的快速反應能力。

①建立重復博弈的合作原則。對于房地產供應鏈合作伙伴來說，應該采取重復博弈的策略，增強合作的長期性、降低風險，在供應鏈企業間，并通過信號傳遞獲取委托人的了解與信任，才能取得這種博弈均衡出現。從未來的長遠利益來看，只有重復博弈中才會產生合作的結果，形成供應鏈企業間的戰略伙伴關系，真正地達到供應鏈管理模式下的“共贏”。②深入企業文化融合。為促進供應鏈中各節點企業文化的融合，消除合作方在信息和認識上的差異，使各企業間的目標趨于一致，需要對管理過程和管理環節中不合時宜的因素進行重整，從而達到各種文化的融合。可以采用的措施如下：定期企業文化交流與學習、建立共同價值觀及重視發展非正式組織。③建立廣泛有效的交流機制。建立良好的信息交流機制及時進行信息的交流是防范合作風險的有效措施。

3.2.3 激勵機制

制定有效的激勵機制，尊重合作伙伴的個體利益，抑制合作伙伴的機會主義傾向，是建立并維系合作伙伴關系發展的重要基礎。房地產開發商必須以共贏為最終目標，制定一套有效的激勵機制，以在追求自身利益的同時，保證合作伙伴的個體利益也能得到適度的滿足，從而激發其協作積極性，抑制其機會主義傾向。供應鏈上每個成員對供應鏈的貢獻大小肯定不同，激勵機制的建立，必須使整個供應鏈優化所產生的效益，在供應鏈各企業之間，以及企業內部之間進行合理分配。

房地產開發商可以采取多種激勵模式，最常有的便是工程訂單激勵。供應鏈成員企業獲得更多的工程訂單，是對供應鏈成員企業的一種極大的激勵。比如，房地產開發商與總承建商簽訂的工程項目越多，激勵作用就越大，因此可以對于那些能夠以合理的價格、滿意的質量和服務、及時完成工程的總承建商給予更多的機會。同時在以往供應鏈管理研究中效果較好的還有：商譽激勵、價格激勵、信息激勵。

3.2.4 信譽機制

信譽機制是以房地產供應鏈知識和信息共享為核心，合作伙伴之間建立共同認可的溝通與協調機制，打造企業本身及房地產項目開發供應鏈良好信譽的機制。良好的信譽不僅會對供應鏈各節點企業自身發展產生及有利的影響，而且對房地產項目開發供應鏈整個團隊獲得更多工程訂單。信譽機制可以整體上分為房地產供應鏈知識共享機制和房地產供應鏈信息共享機制。

建立房地產供應鏈知識共享機制。可以充分與國際上的工程協會建立良好的交流學習關系、組建房地產供應鏈學習團隊等，定期組織開展活動，加強相互之間的交流。通過這種方式，來逐步推進房地產開發企業與各節點企業的知識共享，有效促進知識的相互學習，各自加強自己核心能力的建設，提高新知識的轉化率，提高各企業動態的學習能力、持續的技術創新能力以及對市場的迅速響應能力，進而增強房地產供應鏈的整體競爭力。

建立房地產供應鏈信息共享機制。充分利用網絡技術和Internet等科技手段，實現企業之間信息交流的網絡化、制度化、規范化、靈活化和安全化。在信息時代里，信息對企業意味著生存。企業獲得更多的信息意味著企業擁有更多的機會、更多的資源。通過建立供應鏈信息共享機制，企業能夠更快捷地獲取合作企業的需求信息，由于消除了相互之間的猜忌，可以共同探求解決新問題的方法，減少了風險，降低了交易成本。

3.3審核機制

審核機制與檢查機制一樣，既獨立于房地產開發項目供應鏈日常運行活動中，又要對供應鏈隨時做出的調整進行績效審核。它既是對房地產供應鏈合作伙伴關系治理機制解決問題的能力測驗，也是對房地產開發項目供應鏈的再次檢查。

4. 管理策略

房地產供應鏈合作伙伴關系，是一種建立在房地產開發項目供應鏈干系企業的資源優勢和核心競爭力整合基礎上的長期穩定、信任與合作的雙贏性戰略聯盟關系，在發達國家已有廣泛的使用。在我國法律法規和信用體系不斷完善的情況下，是否采用這種管理模式，主要取決于合作伙伴企業的商業發展戰略、供應鏈的費用水平、合作失敗的風險等因素。

戰略合作伙伴關系的建立并不是房地產項目開發供應鏈的最終目標，通過正常的合作伙伴關系促進供應鏈的運行才是各企業共同努力的目標。由于受內部風險和外部風險的影響，房地產合作企業要共同建立合作伙伴關系治理機制，但就國內剛起步的房地產供應鏈合作者還沒意識到這一點，有的也只是單方面施行一些具體措施，并沒有形成系統的治理機制。

房地產開發商在創建房地產供應鏈合作伙伴關系后，一定要針對合作伙伴關系以后出現的問題進行分析，并采取一定的措施，如制定詳細而周密的合同、增加合作收益等。而本文創建的房地產供應鏈合作伙伴關系治理機制就是在對房地產供應鏈中存在的問題全面系統分析的基礎上，依據供應鏈原理和房地產市場的特性創建的。所以說對房地產供應鏈管理很有實際的借鑒意義。同時筆者也相信隨著我國城市經濟發展和體制改革的深化，房地產供應鏈合作伙伴關系治理機制將會給房地產開發項目的組織結構和管理方式帶來根本性的變化。

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