論房地產項目精細化工程管理

【摘要】房地產市場愈演愈烈的競爭促使房地產企業必須加強管理模式的突破，而針對龐大復雜的房地產項目來說，精細化工程管理的實施是企業在未來競爭中立于不敗之地的保障。本文概述了精細化管理的必要性及核心內容，在此基礎上提出了幾點提升房地產企業精細化工程管理水平的措施。

【關鍵詞】房地產項目；精細化管理；措施

前言

我國房地產市場如火如荼的發展帶來了激烈的競爭，并且隨著市場選擇、政府宏觀調控的不斷進行，在未來的競爭中必將淘汰大量缺乏核心競爭力的房地產企業。房地產項目是房地產企業向市場提供的唯一的產品，同時房地產項目的好壞與否更是房地產企業生命得以延續的靈丹妙藥，在未來激烈的競爭中房地產企業能否取勝，能否具備強大的競爭力，在很大程度上取決于其所實施的項目的質量。因此，房地產企業的管理應該將重點關注到實際工程項目上來，激烈的市場競爭迫切的要求房地產企業全面提升其項目精細化工程管理水平。

一、房地產項目精細化管理的必要性

房地產市場的激烈競爭逐見漲勢，并且房地產項目的開發成本也在逐步增加，導致項目利潤被持續壓縮，而隨著客戶對產品的要求愈加提高，在新時期下房地產企業開辟利潤獲取的新手段，增強從項目管理中獲取效益的能力是十分必要的，這便要求房地產企業走向項目精細化工程管理的道路。這主要關系到以下兩方面：

1、關系到房地產企業的發展戰略

精細化工程管理對于房地產企業來說既是關乎企業未來走向提高其競爭力的戰略高度的問題，又是企業在實施戰略過程中的戰術手段。就整個房地產市場而言，房地產企業無疑是肩負著土地運營、資本運作、項目管理等三項重要職責的資源整合者。而無論是在囊括了土地運營與資本運作這兩項的公司發展戰略中，還是實際項目管理的戰術操作層面上來說，精細化管理必須要貫穿始終。

2、是房地產企業形成核心競爭力的重要手段

企業在市場中參與競爭最終的目的便是獲取利潤，而“利潤=收入-成本”是一個不變的模式，在市場競爭愈來愈加激烈的當下，收入增長勢頭雖仍然高漲，但放眼長久，壓縮成本更是不容忽視的極具戰略性的選擇。省錢就是賺錢，這在一定程度上道出了精細化管理對于房地產企業形成核心競爭力的重要性。房地產企業應該通過精細化管理徹底實現對龐大工程項目的層層剝筍式的綜合管理，徹底捋順工程項目中的一切不利因素并將其加以控制，以市場為導向練好內功，形成企業核心競爭力。

二、精細化管理的標準與核心內容

普遍的來說，精細化管理追求的便是企業利潤的最大化，其也是實現利潤最大化的最為有效的管理手段。房地產企業實行精細化管理主要體現在管理方式由傳統管理的隨意型、經驗型、機會型、粗放型走向規范型、科學型、戰略型、精細型，讓管理成為企業效益的有力保證，使企業利潤獲取新的增長點。總體上來說，精細化管理的標準為：實現目標計劃管理信息化、操作程序規范化、工種分工專業化、激勵考核分段化。

精細化管理可以高度概括為一句話——細節決定一切，房地產企業實行精細化管理就必須高度關注項目運行過程中的每一個相關細節，以每個細節的優化管理來綜合保證整個項目管理的系統性和持續性。就精細化管理的核心內容而言，便是要做到業務流程的精細化，即是在規范化基礎上對項目運作流程和管理流程進行科學、合理的優化。而房地產項目的業務流程管理包括流程制定、流程再造和流程細化三個階段：其中流程制定是指管理者根據系統的考量和分析，按照業務流程來審視企業運行正常與否；流程再造則是通過對各業務流程進行的系統化優化來建立合理的企業運行構架；而流程細化則是形成企業核心競爭力的最為關鍵的步驟。

三、提升房地產項目精細化工程管理水平的策略

房地產項目的精細化工程管理體系是一個科學的、精細的業務流程體系，做到項目的精細化工程管理必須要堅持幾方面的原則：

1、節約原則：精細化管理中的節約并不是要求過分的限制成本，而是要通過積極的手段創造條件，著重以事前監督、過程控制兩方面進行成本控制，以不斷優化的工作流程在項目開啟前做到成本浪費的有效預防，以不斷優化的工作流程在項目運行過程中找出偏差，以精細化的業務流程提高房地產企業的實際科學管理水平來實現節約。

2、全面控制原則：房地產企業本身具備著龐大復雜的特點，這也是精細化工程管理能起到作用的主要原因。從工程項目的前期規劃、施工管理、銷售策劃等等所有過程來看，只有實施無縫隙的精細化管理，全面控制每一個環節，才能將房地產項目這樣一盤復雜又龐大的棋局下活。

3、目標控制原則：目標管理是房地產企業實行精細化工程管理的重要原則及主要方法。做好目標控制便要在精細化管理過程中切實可行的制定目標，并且要做到目標的極度細致與目標責任的極度明確。

4、動態控制原則：針對項目管理所處的不斷變化的外部環境，精細化工程管理必須堅持動態控制原則，時刻注意將管理效果、目標與實際的動態條件綜合分析，檢查偏差并制定修訂措施。

房地產企業的精細化管理流程主要由設計方案、施工管理和客戶服務三大內容組成，根據以上所述原則，提升房地產項目精細化工程管理水平宜從以下幾點來入手：

1、重視設計方案的精細化管理

通常來說，房地產項目的設計方案所耗費的成本只占有項目總成本的很小一部分，但是其對工程總體成本的影響力卻是不可估量的，某種程度上甚至可以說工程造價即是由設計方案所決定。因此必須重視如何避免設計方案的先天不足，可采取以下幾項措施：

（1）嚴格管理設計招標，根據實際條件及要求擇優選擇設計單位；

（2）從設計階段開始嚴格考慮工程造價，開展限額設計；

（3）以合同形式有效控制造價，防止設計不斷變更所造成的消極影響。

2、加強施工階段的精細化管理力度

（1）以招標合理控制工程造價。作為工程項目中的甲方單位，房地產企業須對工程施工采取嚴格的招標把關，通盤對比各投標方施工方案的可行性、經濟性來擇優選取，在滿足工程質量和進度的前提下合理控制成本。

（2）減少工程變更。房地產項目進行過程中，工程變更是不可避免的，但是無節制的變更必然會對工期、質量、成本造成很大影響。房地產企業在項目精細化管理過程中必須做好工程開展之前的圖紙審核以及工程進行中的變更溝通，盡量減少變更產生。

3、客戶服務的精細化管理不容忽視

針對企業客戶進行精細化管理是保障項目收益同時更是保證房地產企業效益的重要手段。房地產企業可根據需要綜合管理客戶信息，建立客戶服務體系，在銷售、支付、服務等方面實行全程跟蹤。需要指出的是，客戶服務體系建立前期可通過建立大客戶服務體系來進行實驗和探索，然后再將成功的經驗復制推廣。

4、建立信息數據庫實行動態控制

針對前文所提到的精細化管理中的動態控制原則，在管理中使用信息化手段，綜合項目相關的人、財、物等要素建立信息數據庫，可有效的保證項目進行過程中對項目成本、進度、質量等信息的實時控制，輔助管理人員進行決策。

四、結語

精細化工程管理的實施，是房地產企業整合現有資源，最大程度的實現“開源節流”的重要手段，是工程質量、項目收益以及企業效益的重要保障。房地產項目的精細化管理是一個需要不斷細化、不斷深入、不斷優化的系統過程，建立高效務實的合作管理團隊，以科學合理的標準執行精細化工程管理必是未來房地產企業在激烈的市場競爭中獲勝的不二法寶。

參考文獻

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