小議發展旅游房地產的思考

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摘要：21世紀，旅游地產對自然資源的尊重，對文化資源的宣揚，對居民生活品質的提升，對城市經濟的可持續貢獻，都讓我們不得不相信，在中國推行新型城鎮化建設的今天，它將成為房地產業的中堅力量，預示著城市生活的美好未來。為此，將旅游地產和傳統地產相比較，同時從我國旅游地產現狀分析中尋找問題，將問題作為突破點，提出一些問題解決辦法。要做到旅游地產的良好發展，我們還有很多工作需要做。

關鍵詞：旅游地產；比較；現狀；發展；思考

1、概念的界定

目前，隨著經濟快速的的發展，要想在旅游地產上有所作為，必須要獨辟蹊徑、吸引眼球，這樣才能在越來越多的同質化產品中走出一條新路，甚至獲取市場的超額收益。在激烈的競爭環境下，以優美的景觀、高檔的星級酒店已經不能顯出項目的與眾不同，創新將是一種必然。對于旅游地產概念，有不同的看法。

例如：什么樣的旅游地產才是真正的旅游地產，有人認為，旅游地產是以旅游為目的，以旅游資源為賣點，以房地產開發為營銷方式，全部或部分實現了旅游功能的房地產。

眾所周知，旅游地產就是以旅游活動為對象的一系列建筑物及關聯空間，將旅游業與房地產業相結合，將到房地產融合到旅游項目開發中去，形成一種新的開發模式。

總而言之，業內普遍認為旅游地產有以下四種形式：旅游景點地產，指在景點內為游客觀光、休閑、娛樂性質等活動而建造的建筑與關聯空間；旅游商務地產，指在旅游區內或周邊的商店、酒店等建筑物與關聯空間；旅游度假地產，指為游客直接提供的用于旅游休閑度假居住的度假型的建筑物與關聯空間；旅游住宅地產，指與旅游區相關聯的各類住宅建筑物及關聯空間。

2、旅游地產與傳統地產的比較

據了解，傳統地產主要是滿足消費者的居住需求和投資需求，而旅游地產是滿足消費者對于休閑度假時的一種需求，是依托優美的自然環境建設有別于傳統地產的項目。

3、國內旅游地產面對的現狀

3.1 旅游業帶動旅游地產

隨著改革開放后，國家經濟迅速發展，人民生活水平提高、人們消費觀念有所改變，如：旅游消費支出的比例在日益增長，這就給以休閑置業、度假置業等為代表的旅游地產帶來了很大的發展空間。

根據國家旅游局《2012年中國旅游業統計公報》顯示，2012年，我國旅游業總體保持平穩較快發展。全年實現旅游業總收入2.59萬億元人民幣，比上年增長了15.2%。據世界旅游組織預測，到2020年，中國旅游業總產出將占國內生產總值的8.6%，旅游消費將占總消費的6.79%，旅游投資將占投資總額的8.16%，接近世界平均水平。據國家旅游局預測，2020年全國旅游業總收入33000億元人民幣，相當于國內總產值的8%，真正成為國民經濟的支柱產業。

由此可以預測，在未來的幾十年內，旅游地產作為朝陽產業，通過我國旅游業的帶動，將存在很大的利潤空間。

3.2 國內大批開發商的涌現

隨著在我國近年來普通住宅市場呈現頹勢的情況下，中國旅游正在由原來的“觀光”為主轉向“休閑度假”，從休閑、旅游的角度拉動房地產成為業內普遍認同的，旅游地產業己打破區域限制，全國性的品牌正在形成，旅游房產正步入一個新的發展階段。國內目前涉足旅游地產領域的公司超過百家，一大批房地產投資商、開發商、旅游企業都紛紛進入我國的旅游地產行業。

3.3 質量參差不齊，資源更加稀缺

旅游地產相對于傳統地產來說對于環境和旅游資源的依賴性更強，旅游地產的開發過程就是對資源的一種分配過程，這些資源本身具有高度的稀缺性。目前，我國的很多旅游地產都是以一種粗放型的開發模式，導致了很多資源的浪費。這種粗放的開發模式給城市的品質、品格帶來了很大的破壞。大部分旅游地產還是存在低質量開發的問題。在一些一線城市，資源甚至出現告罄現象。

所以我們在發展旅游地產時候要保持理性，我們首要關注的是如何提高項目的質量，如果還是無節制的開發、利用自然資源，總有一天，這些資源會枯竭。

3.4 缺乏相關法律和理論支持

我國的旅游地產作為一個新興產業，發展并不是很完善，很多有關旅游地產的行業政策、法律和理論知識在業界都存在很大的爭論。與旅游地產有關的金融政策、法律也不夠完善。沒有完善的法律、法規來保障我們的市場，必定會產生一系列問題。例如，很多自然環境很好，土地資源充沛的地方是旅游地產的首選之地，然而這些地區往往是經濟發展相對比較緩慢，地方政府為了增加經濟收入，會給地產商開出優惠的條件，這時候地產商就會模糊概念，變相地開發房地產，由此來突破很多“限”字當頭的政策。

3.5 消費觀念有待轉變

雖然很多開發商將旅游地產推向“平民化”，可是我國目前的市場還是集中在中高端市場，與普通大眾的生活比較遙遠。由于國人的超前意識并不強，消費者對于我國現有旅游地產的形式還不太了解，需要國人像一些西方國家那樣將一輩子積蓄用來支付幾十年的度假用房似乎還不太現實。

隨著經濟的發展，中高端市場也越來越龐大，為發展旅游地產提供了前提。所以說社會己經形成了需求，但是作為產業的組織者和產品的供給者，現在還沒有完全認識到這個需求，并沒有將這些潛在的需求轉化為實際的消費，而是拼命炒作概念，結果讓市場越來越混亂。實現這種需求與消費的轉化，關鍵在于培育完整的產業鏈。經營方式要不斷創新，絕不能照搬照抄。

4、若干思考

（1）轉變開發思路。我們應該拋棄原有的粗放型開發模式，這種模式對于我國資源的消耗太大，與我國經濟發展模式轉變一樣，旅游地產行業也需要向集約型轉變，合理、有效地利用有限的自然環境資源，以最小的代價得到最大的回報，這也是我們整個行業所需要考慮的。

（2）轉變市場定位。我國現有的旅游地產大都是面向國內市場的。據預計，未來20年，中國的旅游業會有很大的發展前景，中國將有可能會成為世界上最大的旅游目的地國。所以，我們不僅要在國內市場上下功夫，更加需要吸引境外人士，把市場推向國際。

（3）保護稀缺的自然資源。我國現有的旅游地產對我國自然環境的改變應該引起政府的重視。政府和開發商之間應該建立起一個良性的互動關系。政府要對旅游地產項目的建設有一個統一的規劃，開發商在開發過程中應該更加注意保護和完善原有的生態景觀。

（4）完善法律、法規。只有一個完善的市場規則才能給市場帶來一個良好的發展，我國政府應該加快旅游地產市場的規范化進程。如果在發展過程中存在著法律地位不明確、無明確政策可依等問題，就會引發缺乏誠信，購買者難以承受等市場障礙，并導致行業形象受損，甚至引發社會信用危機。

5、對于旅游地產發展的思考

目前，對于旅游地產經營模式的評價和分析絕大多數是從企業角度進行的，這一模式對于企業獲取高額利潤具有十分明顯的效果，但假如從更大的范圍、更多的相關利益群體來分析，這一經營模式也存在著有待探討和認識的領域。

1.行業自身的脆弱

旅游地產是經濟快速發展驅動產生的新興經營模式，以短期內帶來高額利潤受到廣泛關注。但從長期發展來看，旅游業與房地產業都有著自身的不穩定和脆弱性。旅游景區作為一個產品有著自身的生命周期，一旦定位失誤或進入衰落期將會導致經營困難甚至失敗，從而直接影響景區周邊地價的變動，依托景區發展的地產項目也就不可避免地受到影響。另一方面，房地產業的發展受到國民經濟諸多因素的影響，其行業的不穩定性更明顯。旅游地產模式是在近幾年房地產市場急劇擴張的宏觀背景下興起的，也受到了一些超出常規發展規律的市場泡沫的影響。實際上，旅游地產中高端定位的特點使其面臨的消費市場規模比較有限，一旦市場波動必然導致經營風險。因此，行業自身的脆弱是旅游地產模式必須慎重面對的問題。