項目成本管理——談房地產項目成本控制

佛山市順德區碧桂園物業發展有限公司

摘要：要探討房地產項目成本控制方法，首先了解項目成本的構成，針對成本的構成建立成本目標、分解成本目標、實現成本目標，從而達到成本控制的目的。

關鍵詞：成本構成、目標建立、目標分解、目標實現、關鍵環節

一、房地產項目成本構成

房地產項目成本的構成包括：土地費用、前期費用、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設計建設費、開發間接費、管理費用、財務費用、銷售費用、開發期稅費、其它費用、不可預見費。其中屬于工程成本的有：前期費用、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設計建設費。屬于開發成本的除了工程成本外還算上土地費用。項目開發建設投資總費用組成為：土地費用、前期費用、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設計建設費、開發間接費、管理費用、財務費用、銷售費用、開發期稅費。

以上各項為成本的主干組成，還可以進行細分，如土地費用可包括征地費和拆遷補償費，前期費用包括勘察設計費、報批報建費等，基礎設施費包括區內道路、外水、外電、小區綠化等，建筑安裝工程包括土建、安裝、裝修等內容。各項細分的方法需結合公司或項目的需進行分類，最理想的狀態是工程、成本與財務科目對接的方式，有利于項目目標成本的建立，控制。

（一）目標成本的建立

目標成本的建立，不僅限于成本目標值的本身，更要關注成本背后的產品目標；目標不是上限而是基準，目標的作用在于心中有數，“算了再做”，而不是“做了再算”；成本目標是整個項目團隊的目標，靠團隊實現目標范圍覆蓋全成本。

目標的建立需要水平恰當，支持定位、提升價值，既有可行性，又具挑戰性，適當考慮風險；結合產品定位確定目標數據，了解市場、結合產品，有充分的數據支持；成本內容明確，（比如同樣是高檔，各人心中可能不同）；考慮全面，不要漏項；盡可能有量化的計算，量價分離，而不是籠統的總數，便于今后的對比分析；最好能結合產品的特點，制定公司通用標準和表格，各項目的不同點在局部作調節器整，可以節省時間，減少誤解；盡可能作為職效考核指標。現目前的情況是，幾乎所有產地產公司都會做測算，只是沒有作為正式的目標去執行和監控，沒有用目標對控制結算管理行考核，成本目標的建立管理只是一句空話。

目標的雛形從立項時開始形成，成本水平是考慮是否立項的要素之一，區分控制目標與經濟測算數據，要求不同，考慮風險因素。策劃、設計階段進行各階段的成一測算，各期測算要有對應，比較變化的原因，原則上前期目標控制后期目標。實施方案確定后，形成正式項目發展成本目標。施工圖完成后，可根據預算對目標做調整（通常是偏差較大的情況下），形成內控目標。

目標的建立可通過正向測算與反向倒逼的方法進行。

正向測算方法：成本首先是由產品的定位與檔次決定的，因成本目標與產品目標的互動溝通中共同制定，在發包前的階段經歷由粗到細的過程。前期可參考：項目發展報告、策劃報告、各階段的設計文件和交接資料。還可以參照所掌握的經驗數據和項目特征的測算方式。前期工作盡可能做到細，促進策劃、設計人員對產品的深入考慮，不要因為今后發生變化而不作預先設定。隨著項目的推進，到項目的設計階段，基本可以根據設計文件對項目費用成本進行細化和較為準確的敲定，從而建立目標。

反向倒逼：先確定銷售價格水平，再確定利潤要求，然后反推計算成本水平。

（二）目標的分解

目標的分解，一般有：按合同計劃分解、按工程實體分解、按考核責任分解等方法。可根據公司及項目的實際情況選擇，各種情況具體如下：

1、按合同計劃分解——目的：及時掌握實時發生成本、動態監控。

依據甲方的分判與采購計劃，內容包括：總目標分解為每個合同項的目標，發展計劃完成后確定分解項及初步總目標，設計階段完成各目標的確定，招標簽約過程事調整（范圍調整）

2、按工程實體分解——目的：成本數據合理性判定

依據：項目建設內容如設計圖紙及說明，內容：總目標分解為分部分項工程目標，包括功能組件的劃分（專業與分項工程的劃分），可細分棟分層分構件；時間：為概算或預算完成后分解，招標簽約后結算后對比分析。

3、按考核責任分解——目的：落實成本責任考核

依據：部門或崗位成本管理責任考核。內容：總目標分解為每個部門或崗位的成本管理指標，以及輔助管理的工作要求。時間：發展計劃完成后即可確定責任，具體數據在預算調整后固定。

一般采用正向測算法的項目按合同計劃分解的方法比較多，采用反向倒逼法的按工程實體分解的方法較多，第三種按考核責任分解的與公司有較完善考核制度機制才能實施，使用較少，上面已提到，可結合公司、項目情況決定選用

（三）成本目標的實現：

目標確立后，如何才能得到實現呢？首先，控制產品的標準，落實到設計、選型合約中。具體的做法是在在設計和合約中體現甲方意圖，保證設計和施工成果不會出現定位和檔次偏差，產品的實現導致目標的落實，使預測成本分塊、分步變為實際成本。

其次，技術、經濟相結合的手段保證目標實現，充分掌握技術與市場，保證經濟適用性。

另外需加強過程控制，既要有完整的流程，更要強調項目操作團隊的成本意識與溝通，對產品和技術的控制與對成本的控制同步實現，這里所謂的成本意識就是要考慮性價比。

實行動態監控也是非常有必要的，預測可能的就化，如動態監控的環節，如在招標、施工過程中變更、工程竣工結算等通過控制軟件與月報表的形式進行監控。

最后就是偏差調整與內部平衡：調整也是一種落實，關鍵是要心中有數，調整的原因、內容、幅度、產生的影響等，調整的對象包括成本目標、實施方案和利潤預期；調整提出原則：誰主張、誰舉證。

過程與結果的全面考核：考核的對象、要求、指標。

二、房地產開發成本控制重點內容與關鍵環節

房地產項目從立項到后評估，各階段不同，成本控制的重點也有不同，針對各階段有重點地提出所要從事成本控制工作的內容，并結合項目實施過程中對關鍵環節的進行合理的成本管理，以達到成本控制的最終目的。

（一）房地產開發成本控制的重點內容：

立項階段：成本測算，項目經濟性評價；成本目標測算及目標成本拆分

策劃階段：選擇性價比最好的產品，制度產品目標與發展計劃；

設計階段：賣什么，設計什么，施工什么；目標成本預算，標底

方案階段：最經濟合理方案，符合項目定位；

初步設計階段：材料設備的合理選型；

施工圖階段：限額設計，圖紙質量和時間保證；根據施工圖紙確定成本目標。

發包階段：通過市場競爭找到合適的價格和單位，完備的合同價，并根據招標結果調整成本目標。

施工階段：根據項目合同變更和簽證的管理、付款審核；動態調整成本目標。

竣工階段：結算、索賠辦理，項目后評估。

（二）房地產開發成本控制的關鍵環環節：

1、投入大、點比重大的RC；對關鍵結構中的結構形式、含鋼量的指標等的把控，能有效地控制部分成本。

2、客戶敏感的景觀、裝修：對于較為直觀的景觀效果，樣板房、售樓部等的裝修等，直接關系到項目的銷售，充分比較投入與產出后，進行合理的配置，有利于項目的銷售回款。

總之：項目成本控制貫徹著項目實施的全過程，通過建立目標成本，在項目實施過程的各階段進行動態管理，把握好產品與成本之間的合理資源配置，保證了產品的品質，節省不必要的成本，從而達到成本控制的目的。