淺析抵押房地產價格評估風險

貴州省納雍縣房產事業局

摘要：房地產行業在現代良好的社會形勢下得到了快速的發展，逐步成為了現代社會經濟的重要構成部分，并發展出了較多的周邊行業，使得房地產行業的內容更加豐富。房產作為現代十分普遍的固定資產，其能夠用作抵押，進行其他的經濟活動。該過程中，需要對房產進行價格評估，其直接影響到業主的實際利益。但是由于各種因素的影響，在對房產進行價格評估時，在各個環節中均存在一定的風險，需要評估機構的人員予以高度的重視，保障價格評估的準確性。本文說明了抵押抵押房產價格評估風險的基本內涵，闡述了其風險的各種類型，如外部風險、操作風險、專業內部風險等，并提出了幾點防范措施，包括設置業務承接程序、構建良好的代理人市場、強化機構內部交流與配合等，為房地產價格評估人員提供一定的參考與借鑒。

關鍵詞：抵押房產；價格；評估；外部風險；操作風險；防范措施；研究

房地產行業的蓬勃發展，使得房產的價值也在不斷上升，其作為價值較高的固定資產，業主可以將其作為抵押，進行貸款，其過程中則需要經過價格評估的環節，才能確認抵押房產的價值，其也促進了房產價格評估業務的發展。經濟形勢的變化，使得抵押房地產中的價格評估環節，每個步驟均存在不穩定或者不確定因素，帶來各種類型的風險。評估機構在各種條件下的限制下，往往會忽視自身的風險因素。經過脫鉤改制后，該類評估機構也面臨著諸多問題，影響著其評估的準確性，需要機構的管理人員制定對于評估的各個方面進行分析，制定出合理的應對措施，達到防范風險的目的。

1.抵押房地產價格評估風險的內本內涵

從一般意義上來分析，風險的基本內涵是造成損失的可能性或者不確定性。根據該不確定性來源，可以分為客觀不確定性和主觀不確定性兩種，二者的性質也特點均有較大的區別。其中客觀的不確定性是指實際結果和預期結果之間的差異，利用統計學工具能夠對其進行判斷及度量，而主觀的不確定性則是個人針對客觀風險的評估，個人的主觀因素對其有著極大的影響，包括專業知識、工作經驗、精神狀態、行為習慣等，個人的情況不同，主觀的不確定性也有較大的差異。抵押房地產價格評估風險則是指評估機構和或者評估人員在評估抵押房地產的過程中，由于其沒有遵循國家的相關法律法規的規定，或者受到客觀因素的影響，使得評估結果的真實性下降，而導致使用者權益受損失，進而使得評估機構及評估人員需要負法律責任及各項損失的可能性，包括經濟損失、信譽損失等[1]。

2.評估風險的分類

2.1專業內部風險

專業內部的評估風險，是指在較為復雜的評估程序中，通過判斷其的抵押價格和抵押標的物的客觀價格的差異。具體來說是在評估時，使用的語言不準確，違反相關的流程制作報告文件等，擬定報告時，沒有向報告使用詳細指出其中的風險，該類情況會直接影響到評估的準確性，使得評估信譽受損，也在無形中提高了訴訟的概率。

2.2外部風險

外部風險使之平在評估人員進行評估是受到的客觀的影響，包括委托機構疏忽、國家政策、經濟形勢、市場行情等，其會帶來許多的不可控的要素，制定評估流程的過程中應對其進行充分的考量。具體來說其包括的內容較為吩咐，如委托機構，沒有向評估機構提供各項所需的文件，或者不能保障文件的真實性，委托方也存在一定的欺詐企圖；房產的價格與市場行情有著極為密切的變化，房產的行情出現波動，對于抵押房產的價格評估也有較大的影響，另外不可抗力的因素也是影響評估的重要方面，如出現強大的自然災害使得房產喪失使用價值等，評估的過程即終結[2]。

2.3操作風險

操作風險是指評估的流程沒有按照相關規則開展，或者操作人員沒有扎實的專業知識對評估工作進行指導，收集到的評估信息不全面、不完整或者真實性不足等，因而進行評估時，其參考資料不充分，公信力不足，鑒定的準確性不佳，評估步驟有漏洞，值得評估結果與客觀情況測差異較大，評估企業的操作風險較大。

3.相應風險防范措施

3.1設置業務承接程序

設置合理的業務承接程序，首先需要收集并整理各個類型的信息，根據該類信息對主體進行準確的評估，認真對待各種類型的委托。如果屬于本源層級內的業務，應將直接將其排除，或者在接受的同時，與相關機構聯合進行，證明現有貸款的真實性，使得信息的來源及相關接洽人更加清晰。現階段的評估機構得到了一定的發展，但是其尚不能接受所有的業務，需要對業務的承接設置一定的程序，有所選擇的接受委托。首先需要分析出項目中存在的風險，保持良好的評估水準，且需要考慮有效的培訓路徑，合理選擇最佳主體。另外還需要計算出項目的任務量，結合任務量決定費用標準[3]。

3.2構建良好的代理人市場

構建并優化代理人市場，能夠有效的維持代理人之間的良性競爭，使得評估機構不斷提升評估質量，減少評估風險，且委托人的地位得到一定程度的提高。具體措施可以分為以下兩點：①行業協會需要強化對于房地產價格評估業經營風險的控制力度，其可以與物價部門聯合起來，對評估收費情況進行檢查，使得評估市場中的會員活動更加規范化，保障會員的利益，并妥善解決處理問題等，加大力度，嚴厲查處房地產價格評估機構之間的惡性競爭行為，規范代理人行為；②政府相關機構加強房地產價格評估機構各項活動的監督與管理。價格評估行業中存在嚴格的準入限制，價格評估市場并不是一個開放的市場，其競爭并非其他行業的完全競爭。政府的相關部門可以進行行政干預，創造良好的競爭環境，避免出現壟斷現象，還因特別注意銀行與評估機構的聯合壟斷情況。如果評估項目規模較大，提供貸款的金融機構應采取公開招投標方式，保障公平性[4]。

3.3強化機構內部交流與配合

針對評估活動內部專業的風險，要做好其防范工作，需要緊抓評估人員的教育工作，強化信息的收集，并重視專業指導，評估人員才能做到嚴密的配合，促進評估工作的順利進行。在進行抵押房地產價格評估的活動中，需要對評估師的職業素養及專業能力有相當的自信，其能夠較為獨立的進行項目的評估，避免出現人多手雜的現象，增加風險的來源，也需要評估機構內部的各類人員發揮出其專業的能力，有效的掌握評估風險的情況，采取合理處理方法。綜合部及總評估師需要將自身的職能作用有效的發揮出來，可以積極組織機構內部的人員進行進行業務經驗交流活動，并最終構建規范的抵押房產價格評估的操作流程及質量控制標準，使得評估機構更加規范化、標準化，并能夠減少風險，優化抵押房產價格的評估質量[5]。

4.總結

房地產行業的興起，使得房產成為機具價值的固定資產，帶動了許多的周邊行業的發展。房產不僅能夠作為一般的建筑物使用，還能夠將其作為抵押，進行其他的的經濟活動，因此也促進了房地產抵押價格評估業。該行業的發展時間不長，國家在法制方面沒有過多的涉及，其行業內部也存在較多的問題，評估機構在進行估價時，各個環節中均存在一定的不穩定因素，對整個評估活動帶來了一定的風險。本文僅從一般的角度分析了其中存在的風險，并提出了幾點防范措施，在實際的評估活動中，還需要人員結合機構的實際情況進行深入的分析，全面把握各種影響，制定出適應實際情況的對于措施，減少評估風險，提升價格評估的準確性，也給評估機構帶來良好的經濟效益及社會效益。

參考文獻：

[1]楊盈盈.防范抵押房地產價格評估風險的對策[J].現代商業.2014（05）：58.

[2]肖艷，馮旭.抵押房地產價格評估風險及其誘因分析[J].建筑經濟.2008（11）：75-78.

[3]沈穎，楊雪紅.淺議房地產估價行業發展現狀趨勢及發展對策[J].廣東科技.2008（18）：17-19.

[4]段巖燕，鄭艷，張彩艷.房地產評估理論價格與市場價格差異分析[J].中國房地產.2009（09）：52-55.

[5]顧菁喆.房地產估價風險分析與防范[J].中國商界（下半月）.2010（09）：228.