房地產項目成本全過程精細化管理

平安不動產有限公司

摘要：本文結合筆者多年的工作實踐經驗，簡要地闡述了房地產項目全過程成本的構成，以及項目目標成本管理的方法，從中針對房地產項目成本全過程精細化管理要點進行了探討與研究，以供大家參考。

關鍵詞：房地產項目；成本管理；全過程；精細化管理

引言

隨著我國房地產行業的迅速發展，其之間的競爭也越來越激烈，房地產企業若要生存與發展就一定還需要從企業內部著手，利用行之有效的管理方法提高企業的管理水平，從而提高企業的自身實力。降低產品成本和提高產品價格是企業追求利潤的兩種途徑，然而，對于房地產開發項目來說，在當前形勢下，提升房地產的售價非常困難。由此，房地產開發企業只能通過降低產品成本這一方面追求利潤的最大化。鑒于此，本文結合筆者的工作總結，主要論述了房地產項目成本全過程精細化管理要點及注意事項。

1 房地產項目全過程成本的構成

房地產項目成本基本有土地、資金、建造和管理等四個主體構成的，全成本是在時間和空間上的全成本，而時間發生在建設全過程；空間為 公司加現場、實體加費用。項目成本管理的目的為提升房地產事業的價值，保證成本的支出獲得最有效的收益；旨在消除無效成本，提升投資價值，明確成本控制不等于省錢，花多花少不是重點，花的有效才是關鍵——價值工程的理念。

價值工程的基本公式：

V=F/C

式中，V——value：性價比；F——function：產品的功能/性能、服務、收益；C——cost：費用/成本。

當C下降時F上升，C不變，F上升，C下降，F不變C小幅上升時F大幅上升，C大幅下降時F小幅下降。

具體選擇哪種途徑，與市場環境、公司經營理念、產品方針有關；

價值的評估：有顯性的、有隱性的、有眼前的、有長遠的，需要綜合平衡與決策。

2 項目目標成本管理的方法

目標成本管理目標成本管理的內容就是確定目標成本與動態控制兩方面，目標成本要依據經驗數據庫、市場調研、和對產品把握來確定，實現目標成本動態監控的手段就是信息化，目標成本管理的過程為 PDCA 循環（見圖1）。

圖1 成本管理的 PDCA 循環圖

3 房地產項目成本全過程精細化管理

3.1 項目前期成本管理

根據項目開發方式的不同來確定房地產項目開發前期的緩解控制，該環節基本是在國家規定范圍內最大限度地控制企業的費用，運作時靈活度較小。項目公司在項目開發前期起主要作用，因此，這一環節成本控制的主要任務由項目公司領導及前期部來承擔，該環節影響購地階段的成本控制，該階段為整個項目成本控制的第一步，對項目整個成本控制有直接影響。

控制要點控制內容控制措施實施部門

設計變更（1）設計調整費用設計調整符合市場需求及成本降低要求規劃設計部門

（2）設計變更洽商嚴格設計變更流程規劃設計部門

工程部門

成本部門

材料設備選型（1）材料及設備選型

（2）方案確定時間在擴初圖確定前確定材料設備，使設計在圖紙階段就考慮了材料設備的安裝規劃設計部門

工程部門

成本部門

市場營銷部門

（3）采購招投標采購部門

成本部門

3.2 項目設計階段的成本管理

在規劃環節進行成本控制是實現事前控制的關鍵，設計環節的成本控制所占權重最大，如果在這個階段規劃的好，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環節控制要遵循周密規劃、科學討論、嚴格審 批的原則。科學合理的設計可降低工程造價的10～20%，因此工程造價控制要以設計階段為重點，這是最直接、最有效的建設項目投資的根本所在。

為了控制好設計階段的造價，取得節省投資、進度快、質量好的效果。可以通過推行設計招標來擇優選擇設計單位，開展限額設計來有效控制造價，實行設計質量的獎罰制度，推行設計監理制度，推廣標準設計或者是提高設計質量以及加強施工圖的審核工作來實現合理的設計造價。設計階段成本控制節點表見表1。

3.3 項目招投標環節成本管理

招標標環節的成本控制涉及到工程、設計、預算合約、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數，但具體內容特別是招投標評審人員的選擇則須有很強的針對性。3.3.1 招標文件的內容

對于招標的工程建設必須依法進行且招標人已經依法成立。招投標方式為公開招標、邀請招標和議標。并根據項目圖紙情況及招標時間確定用哪一種計價方式，比如總包招標，清單和費率招標二者各有優缺點，應根據圖紙條件及項目開發進度要求選擇。

3.3.2 招投標階段的影響

工程招投標階段是確定工程施工合同價款的一個重要的階段，它對今后的施工以至于工程竣工結算都有著直接的影響，因此，招投標階段的造價控制對整個項目工程造價的影響也是非常大的。

3.4 項目施工階段造價管理

由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內容進行改動，施工環節的成本控制主要應注意三個方面：（1）因各種變更、現場簽證增加的費用；（2）材料價格上漲、價款調整以及工程款引起的費用；（3）工程索賠增加的費用。項目施工階段由于工 程變更與合同價調整、工程索賠、工期、工程質量、人力及材料、機械設備等資源市場供求規律的影響、材料代用等情況都會影響工程的造價。

因此，在此階段承包人應該按照實際完成的工程量，以合同價為基礎，同時考慮物價上漲因素所引起的造價的提高，考慮到設計中難以預計的而在施工階段實際發生的工程變更及費用，合理確定工程結算價款；市政做好招投標工作；按合同約定撥付工程款，加強價格信息管理；在此階段要求房地產開發人員要認真搜集和整理資料，優化施工組織設計，選擇技術上可行經濟上合理的施工方案；對項目經理而言充分調動項目經理的積極性和責任心，在抓好工程質量的同時控制好工程成本；對施工人員則應搞好生產進度，嚴格質量關，盡量減少因質量問題而造成的返工或返修所帶來的經濟損失，對增減或更改項目要做好現場簽證；對材料管理人員，則要做好材料的驗收、保管、回收工作，盡量降低減少因計劃不妥造成的損失，而且還應做好限額領料，杜絕各個環節的材料浪費；對預算人員應掌握實際施工情況，還應配合項目經理落實現場簽證，并根據施工進度及有關定額計算好下一階段的材料、人工、機械設備需用數量，為材料的購置、人工、機械設備的安排提供依據。只有這樣大家樹立共同目標，共同管理，才能真正實現施工階段的成本控制。

3.5 項目竣工驗收階段造價管理

竣工決算是考核分析投資效果，建立健全經濟責任制的依據，能夠正確反映工程的實際造價和投資效果，竣工決算是以實物數量和貨幣指標為計量單位，房地產建設項目運營進入竣工階段，其所花費的總投資形成相應的資產。

3.6 銷售階段的成本控制

項目的銷售階段的成本控制主要是對費用支出方面的控制。控制的要點主要有銷售方案、現場費用、樣板間的裝修、銷售回款以及交樓等內容。

4 結束語

綜上所述，項目成本管理貫穿于整個項目的生命周期，以不斷降低項目的成本為宗旨，以保障項目實際發生成本不超項目預算成本；在預定的時間與質量前提下，通過改善項目管理的工作，采用經濟、技術等措施，挖掘降低成本的潛力，用盡可能少的花銷，達到高質量、縮短工期、降低消耗等目標。

參考文獻：

[1]張穎.成本控制與管理[M].北京：北京交通大學出版社，2010.

[2]張學英.工程成本與控制[M].重慶：重慶大學出版社，2008.