淺談房地產工程管理

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摘要：本文對房地產工程管理過程中各個階段的管理問題作了一些探討，加強管理措施，提高管理效率，促進房地產建設的健康發展。

關鍵詞：房地產；工程管理；控制

隨著社會快速發展，我國的建筑行業越來越成熟，但現實中還是出現諸多問題，但這些問題歸根結底還是工程管理不到位，需要我們在開發和建設過程中不斷改進。房地產開發企業應繼續完善工程管理體系和管理制度，加強建筑工程規劃、設計、招標、質量、安全、成本等全方位的管理工作。

一、房地產工程管理的主要內容

房地產工程管理的范圍和內容，從流程上看，包括前期準備，工程的技術、計劃、質量、成本、監理、施工、移交以及保修維護等，核心是對工程進行組織和調控。房地產企業應當履行其管理職能，對工程項目進行綜合的管理。工程管理部要根據相關的標注和規范，運用行之有效的方法和實際的管理措施，對整個工程系統運行進行有計劃的協調、組織和控制，保證整個工程能夠順利進行。加強房地產工程管理，對實現工程預期的目標和效益具有非常重要的作用。另一方面，房地產工程管理對管理人員提出更高的要求。房地產工程管理人員要有較高的綜合素質，還要在實際工作中通過不斷的學習，提高自身的實際操作能力、組織能力和表達能力等。具體表現在，管理人員要有良好的職業道德、責任心和事業心；良好的身體素質；扎實的基礎理論知識；豐富的工作經歷和實際經驗；能夠充分熟悉和掌握房地產工程管理相關的規程和法律；對關鍵和重要的條文能夠進行深刻的理解和認識，具備較高的工程驗收和監測方面的專業知識；同時，還要有較強的工作協調能力，能夠正確處理單位和個人之間的關系，具有較強的判斷識別能力；針對工程管理中出現的問題能夠進行妥善處理。

二、房地產工程的進度管理

房地產工程的進度，不僅可以有效保證工程能夠按時完成，還可以實現良好的施工秩序，很好的實現投資效益和目的。因此，要采取合理的方法對工程進度進行科學合理的管理。首先，對房地產的進度的管理和控制要滲透到每一個項目實施的過程中去。在設計階段，房地產開發公司應該與設計單位在簽訂合同時，要明確總的施工進度和設計準備，以及在技術和施工等方面的設計；要給設計單位提供完備的基礎資料，比如設計要求、證件手續、地勘報告以及其他的咨詢意見等；要求設計單位在設計的過程中，對整個房地產工程的設計進度進行一個動態的控制和管理，并進行跟蹤，提出合理要求。對于沒有按計劃進行的設計項目，要不斷分析總結原因，及時的采取有效措施，降低不利因素的影響，保證設計單位保質保量的按時完成房地產施工方案的設計。其次，在實施階段，要簽訂監理合同和施工合同，抓好監理單位的監督和管理，不斷加強溝通和協調的力度；對實際過程中進行進度信息的搜集整理，不能存在遺漏的現象；同時，按一定時間，對公司的預控計劃進行科學合理的比較分析，在確定進度毫無差錯的情況下，按原計劃繼續實施。如若發現偏差，工程管理人員要發揮其管理調控的智能，積極組織相關單位進行原因的總結；對以后工作的影響，要采取一系列有效措施，對原來的方案進行合理的糾正；對進度滯后的項目，也要采取有效措施，比如組織措施、經濟措施、管理措施以及技術措施等，可以有效的安排好施工計劃，減少對整體房地產工程的影響，把握好工程進度，保證工程能夠順利如期竣工。

三、房地產工程的質量管理

工程質量關乎房地產公司的品牌形象和發展前途，把好質量關是房地產公司工作的重中之重。在工程項目的設計階段，要對設計單位進行嚴格的要求，提出科學合理的技術意見，對施工圖紙進行設計，在設計完成后，要組織相關人員進行審核和監督，并將審核意見建議整理上報。對圖紙中存在的問題，要聘請專業人員進行合理修改，避免出現大的改動，以免對施工工期和工程造價等產生不利影響。在完成施工方案后，要充分發揮相關單位和部門的監管和管理的作用，解決圖紙中存在的問題。如果在施工過程中，發現圖紙出現問題，就要及時向上級匯報反映，爭取得到有效處理。要求既要保證施工進度，又要保證施工質量，還不能大幅度增加成本。

在施工階段的質量控制，要處理好工程部、監理單位和施工單位等之間的關系。監理單位是工程施工質量的保證，要運用合理的方法，充分發揮其監督職能。工程部要對監理的行為、過程和結果進行管理，對監理不到位的地方要采取有效措施，通過召開會議和撤換監理人員等進行糾正，并對相關人員進行適當的懲罰，做到萬無一失。在具體的施工過程中，工程部要保證監理工作要有一定的獨立性，并給與支

持和幫助；同時，不能干擾到監理人員的正常工作；還要協調好各個參建單位之間的關系，對于發生的矛盾和糾紛，解決時要依照法律法規，公平、公正進行妥善的解決。最后，在進行房地產工程管理的過程中，要根據施工中出現的質量問題進行總結分析，找到影響質量的原因，對薄弱環節進行重點把控，把質量隱患消除在萌芽狀態，做好事前管理控制工作，避免出現質量事故。

四、房地產工程的成本管理

成本的投資管理，是房地產工程順利實施的保證。要在尊重法律和相關合同條款的基礎上，認真審查參建單位的工程量和成本支付計劃；要在保證工程正常運轉的前提下，根據實際情況，按計劃、有進度、分輕重緩急予以撥付資金款項，使各種工程款能夠順利到位，不出現一絲一毫的差錯，使資金的流動得到很好地控制。做好房地產成本管理工作，必須要從決策設計階段，招標投標階段，具體施工階段和最后竣工階段來對整個房地產工程進行成本管理。

1.決策設計階段的成本管理

在這一階段，要做好對于整個房地產工程的投資成本預算，設計的風格、標準和選材上都會影響到整個項目工程造價和成本控制。要保證工程安全和美觀的前提下，不斷降低工程的造價成本，提高資金的使用效率，實現經濟效益的最大化，從而達到事半功倍的效果，保證工程順利進行。

2.招投標階段的成本管理

招投標是控制房地產工程造價和成本的有效手段。在招標過程中，要符合相關文件的要求和標準，要明確工程的質量、工期和造價等的要求，分析影響成本的因素。投招標的內容要表達完整，總的工程量要計算準確，盡量減少簽證和工程造價延加等情況；選擇的合同要有利于自身的競爭，在充分考慮到風險因素的基礎上，避免不可預見的經濟損失。

3.施工階段的成本管理

在這一階段，對施工成本要求比較高，問題比較復雜，持續的時間比較長，所以在施工過程中更要加強監管力度，做好現場施工的核查工作，嚴禁隨意對工程程序進行變更；加強對施工材料的管理和控制，在質量上要層層把關。各參建單位要根據合同對施工階段的成本進行有效控制，做好合同的管理工作，建立有效的技術檔案。

4.竣工階段的成本管理

在房地產工程竣工后，要認真計算核查工程量，做好結算工作。對工料的消耗、間接費用的計算、施工程序的變更簽證等，都需要嚴格按照現行的定額和計價規則進行套額總結，保證結果的準確性。

總而言之，房地產工程管理對于房地產企業而言意義重大，是確保施工順利進行，保證施工質量，提高企業效益的有效措施。在工程管理當中，要完善規劃管理，完善建筑工程招標管理工作，加強工程管理中的成本控制，構建出質量和安全協調的管理體系，最后還要引入科學的考核機制，這樣才能真正做好工程管理工作。

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