業(yè)主大會法律制度淺析

摘 要 本文對區(qū)分所有建筑物之下業(yè)主自治過程中的最重要的組織——業(yè)主大會的法律制度研究。本文對業(yè)主大會的相關(guān)法律制度進行淺析，并結(jié)合我國區(qū)分所有建筑物自治管理的現(xiàn)狀，對完善業(yè)主大會法律制度提出相關(guān)的建議。

關(guān)鍵詞 業(yè)主自治 業(yè)主大會 法律制度

中圖分類號：D923.2 文獻標(biāo)識碼：A

一、區(qū)分所有建筑物（商品房住宅、公寓）的管理與業(yè)主大會

建筑物區(qū)分所有權(quán)為民法上的一項重要的不動產(chǎn)所有權(quán)形態(tài)。各國立法中關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的表述各不相同，但在實質(zhì)上并無差異。都是將區(qū)分所有建筑物中的某一專有部分作為主要客體，并對該部分構(gòu)成的權(quán)利形態(tài)進行抽象得出的。對建筑物區(qū)分所有權(quán)的定義有不同的學(xué)說，包括一元論、二元論和三元論說等，我國《物權(quán)法》在立法中采用了三元論的定義方式。

現(xiàn)代區(qū)分所有建筑物或者區(qū)分所有物業(yè)小區(qū)實行以民主決策和強制參與相結(jié)合為特點的業(yè)主自治管理制度。2007年修訂并通過的《物業(yè)管理條例》中確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會在區(qū)分所有建筑物管理中的地位。業(yè)主大會及其委員會形成了業(yè)主自治的兩大支柱。

二、業(yè)主大會的性質(zhì)

業(yè)主大會從性質(zhì)上看類似于公司的股東會，是區(qū)分所有權(quán)人團體的最高權(quán)力機構(gòu)，是業(yè)主為了區(qū)分所有建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分所涉及到的事務(wù)，明確相互之間的權(quán)利義務(wù)，召集全體區(qū)分所有權(quán)人舉行的會議；業(yè)主委員則與公司的董事會相類似，其設(shè)立是為了將業(yè)主大會的決議付諸實施，同時負責(zé)對建筑區(qū)劃的共有部分的日常維護，是由區(qū)分所有權(quán)人大會經(jīng)法定程序選舉產(chǎn)生的。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，受其委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的共有財產(chǎn)及共同事務(wù)。

業(yè)主自治管理機構(gòu)的設(shè)立，目的是為了提高共同事務(wù)管理的效率。但是該制度也面臨著一個問題，即如何實現(xiàn)業(yè)主自治管理機構(gòu)和業(yè)主之間權(quán)利義務(wù)的平衡。既要提高管理效率，又要防止自治團體的決策侵害業(yè)主個人權(quán)利。

三、業(yè)主大會的現(xiàn)狀

目前，啟動難是我國大部分城市中業(yè)主大會所面臨的首要難題，這也在很大程度上制約了業(yè)主的維權(quán)行為。以北京地區(qū)為例，目前，北京市的物業(yè)小區(qū)約3000個左右，其中業(yè)主大會的成立率僅28%。目前行政機關(guān)在著力推動將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，推動街道，鄉(xiāng)鎮(zhèn)對業(yè)主大會的指導(dǎo)、監(jiān)督職能的落實。希望形成社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”的管理模式。三者各司其職、互為補充、互相促進。根據(jù)該《意見》，對于新建的小區(qū)，要在建立之初就組建業(yè)主大會。街道辦事處應(yīng)在業(yè)主入住后及時介入，指導(dǎo)和幫助業(yè)主成立業(yè)主大會。同時，政府也將購買社會服務(wù)，輔導(dǎo)業(yè)主們盡快成立業(yè)主大會。具體的措施在2010年實施的《北京市物業(yè)管理辦法》中已有明確規(guī)定，比如有5%的業(yè)主發(fā)起，就可以申請成立業(yè)主大會。同時，保障房小區(qū)由于在入住之前，就已經(jīng)在搖號配售時確定了業(yè)主的名單，因此今后保障房小區(qū)將全部在業(yè)主入住前，就提前成立業(yè)主大會。對于物業(yè)矛盾糾紛較為突出的小區(qū)，將以組建業(yè)主大會作為化解矛盾糾紛的突破口。出現(xiàn)矛盾糾紛的小區(qū)，就要組建業(yè)主大會。另外，推進老舊小區(qū)業(yè)主大會的組建也將作為重點。2011年上半年，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會在懷柔區(qū)開展了試點，目前試點已經(jīng)結(jié)束。懷柔區(qū)已經(jīng)實現(xiàn)了住宅區(qū)業(yè)主大會的全覆蓋。

除了業(yè)主大會啟動難之外，隨著業(yè)主維權(quán)意識和對服務(wù)質(zhì)量要求的提高，業(yè)主委員會、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛數(shù)量驟增。個別小區(qū)的業(yè)主委員會、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾異常尖銳，甚至擾亂了整個社區(qū)的生活秩序。除了以上的問題外，一些已經(jīng)成立的業(yè)主大會，暴露出管理不規(guī)范，決策不公開透明等問題，這些負面的示范作用，使得沒有成立業(yè)主大會的小區(qū)不愿意選擇成立這樣的組織。

四、法律制度設(shè)計：法律部門之間的協(xié)作與配合

建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的發(fā)展和完善非一朝一夕所能成就，這是一個系統(tǒng)的工程。包括國家層面上的制度框架設(shè)計，地方層面的政策執(zhí)行和推動，也包括對業(yè)主的培訓(xùn)。

從國家層面來看，對區(qū)分所有建筑物的管理可以分為兩個層次：法律制度設(shè)計和組織機構(gòu)設(shè)計。法律是基礎(chǔ)，機構(gòu)是保證，這兩項設(shè)計相互配合，國家在區(qū)分所有建筑物方面的法律法規(guī)才能順利實施。

建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度要實現(xiàn)良性發(fā)展，必然需要一個相對健全的法律環(huán)境。

建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律制度設(shè)計，一般而言可以分為三個部分，一是規(guī)定法律規(guī)范的對象，確定其適用范圍。二是對一般性原則的確立，包括專有部分所有權(quán)以及共有部分所有權(quán)兩部分的原則的確立，確立區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)。第三塊內(nèi)容比較龐雜，包括對建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織在法律上的地位、設(shè)立目的及其權(quán)限，自治組織召開會議和進行決策的程序，業(yè)主自治組織應(yīng)當(dāng)包含的機構(gòu)，業(yè)主自治組織所籌集的資金如何運用以及怎樣對其進行財務(wù)管理，如何分擔(dān)共同的支出，并具體規(guī)定業(yè)主以外的第三人對業(yè)主所應(yīng)負擔(dān)的義務(wù)等。

（作者：中央財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院碩士研究生）

參考文獻：

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