物業(yè)管理實(shí)行全面預(yù)算管理模式的探討

摘 要 自1981年深圳市成立了第一家物業(yè)管理公司，其業(yè)務(wù)管理的專業(yè)化、市場化、科學(xué)化為我國房屋管理市場注入了新的活力。雖然物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)在改善居住環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮了很大的作用，但是其在市場化過程中仍然存在諸多問題，企業(yè)如何能夠克服弊端，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模并取得進(jìn)一步的發(fā)展，是企業(yè)面臨的重大問題。本文從全面預(yù)算管理的特征以及作用出發(fā)，指出我國物業(yè)中全面預(yù)算管理的不足，并提出一些建議。

關(guān)鍵詞 物業(yè)管理 全面預(yù)算管理 模式 對策

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、引言

伴隨著與日俱增的市場需求，企業(yè)的管理模式的更新速度加快，傳統(tǒng)的管理方式、思想在市場經(jīng)濟(jì)的沖擊下逐漸失去當(dāng)時的效應(yīng)，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營跟不上時代的步伐，效率下降、效益減少，企業(yè)發(fā)展的后勁不足。尤其對于物業(yè)管理企業(yè)這種新興的行業(yè)來說，其經(jīng)營因素包括組織架構(gòu)、制度建設(shè)以及外部市場環(huán)境都相對來說不夠完善，經(jīng)營基礎(chǔ)不牢等都對物業(yè)管理企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模、創(chuàng)新發(fā)展模式造成不良影響。全面預(yù)算管理是現(xiàn)代企業(yè)制度下重要的管理方法，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為了滿足企業(yè)管理的動態(tài)需求，有關(guān)預(yù)算的管理方式趨向于完善，因此全面預(yù)算管理作為比較成功的管理方式，理應(yīng)得到企業(yè)的關(guān)注。企業(yè)可以將其作為管理工具，通過將企業(yè)的戰(zhàn)略及經(jīng)營目標(biāo)予以量化，對企業(yè)經(jīng)營活動進(jìn)行績效評價，使得企業(yè)能夠做出科學(xué)、合理的經(jīng)營決策，切實(shí)提高企業(yè)經(jīng)營管理效果。

二、全面預(yù)算管理的特征及作用

全面預(yù)算管理來源于20世紀(jì)20年代美國的通用電氣、汽車公司以及杜邦等企業(yè)的應(yīng)用，在企業(yè)管理中發(fā)揮著核心的作用。預(yù)算是一種系統(tǒng)的方法及手段，可以用來調(diào)節(jié)企業(yè)的資源分配以及監(jiān)控企業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)施進(jìn)程，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)。全面預(yù)算管理是企業(yè)全員、全方位、全過程地預(yù)算管理方式，主要利用預(yù)算對企業(yè)內(nèi)部的資源在各單位、部門進(jìn)行控制、分配，使得企業(yè)的經(jīng)營更加有效率。全面預(yù)算管理具有主動性、市場適應(yīng)性、效益性以及綜合性的特征，它不僅是企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的具體化，還可以作為企業(yè)進(jìn)行業(yè)績考核的標(biāo)準(zhǔn)。

全面預(yù)算管理能夠保證企業(yè)的資源得以合理配置，并且降低經(jīng)營中的財(cái)務(wù)風(fēng)險；全面預(yù)算管理與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)是趨于一致的，戰(zhàn)略為企業(yè)的經(jīng)營指明方向，而預(yù)算可以通過反饋的信息對企業(yè)戰(zhàn)略予以一定程度的調(diào)整，從而使企業(yè)的戰(zhàn)略符合自身需求及能夠進(jìn)入發(fā)展的正軌；再者，全面預(yù)算管理能夠?qū)Ω鞑块T的經(jīng)營業(yè)務(wù)加以協(xié)調(diào)，使其與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)保持一致；最后，其反饋的信息能夠?yàn)槠髽I(yè)績效考核工作提供第一手資料，幫助企業(yè)建立恰當(dāng)、有效的考核機(jī)制。

三、我國物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的問題

（一）物業(yè)管理企業(yè)缺乏對全面預(yù)算管理的認(rèn)知。

我國近些年企業(yè)的發(fā)展歷程受傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)影響比較嚴(yán)重，再加上我國企業(yè)的發(fā)展極度不均衡，使得我國企業(yè)難以形成科學(xué)、合理、有效的管理理念，企業(yè)在進(jìn)行管理時通常是采用“家長制”或“拿來主義”，因此，為了改變我國企業(yè)的經(jīng)營態(tài)勢，增強(qiáng)全面預(yù)算管理的認(rèn)知極為重要。由于物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展過程中問題重重，這迫使企業(yè)不斷拓展創(chuàng)新，引進(jìn)先進(jìn)管理思想，我國企業(yè)以及認(rèn)識到全面預(yù)算管理在經(jīng)營中的重要作用，并且開始應(yīng)用。但是企業(yè)在實(shí)踐中，缺乏對全面預(yù)算管理的深刻認(rèn)知，導(dǎo)致其在應(yīng)用時流于形式，企業(yè)的管理處于一種傳統(tǒng)與先進(jìn)管理思想的混亂狀態(tài)。企業(yè)對全面預(yù)算管理僅僅停留在預(yù)算方面，卻忽視了其“全面”的重要內(nèi)涵，導(dǎo)致我國物業(yè)管理企業(yè)雖然引入了先進(jìn)的管理思想，卻在使用時重局部、輕全面，重編制、缺執(zhí)行，重事前、輕事后。

（二）物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算的編制、執(zhí)行欠缺合理性。

對許多物業(yè)管理企業(yè)而言，傳統(tǒng)的經(jīng)營思想使其容易遭受路徑依賴?yán)碚摰睦_，導(dǎo)致企業(yè)在預(yù)算編制中認(rèn)識有誤。從傳統(tǒng)經(jīng)營模式來看，企業(yè)一般認(rèn)為預(yù)算的編制起始于年初，而且預(yù)算編制工作完成以后直接可以對企業(yè)整個年度的經(jīng)營予以指導(dǎo)，期間忽視了預(yù)算編制的合理時間以及其科學(xué)、合理性的審核；再者，企業(yè)內(nèi)預(yù)算的編制通常是由企業(yè)內(nèi)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)會計(jì)工作的部門掌管，企業(yè)內(nèi)部的其他部門僅僅起到一定的輔助作用，并接受已經(jīng)編制好的預(yù)算，企業(yè)各部門之間缺乏緊密的協(xié)調(diào)、交流，預(yù)算的編制方法及范圍過于片面、單向性，大部分情況下是高層管理對各部門硬性分派經(jīng)營指標(biāo)；最后，預(yù)算的執(zhí)行過程中缺乏有效的監(jiān)管以及激勵，企業(yè)把考核之后的結(jié)果作為獎懲的標(biāo)準(zhǔn)，而忽視了預(yù)算執(zhí)行過程中的主觀因素與客觀因素的影響。在全面預(yù)算管理取得良好效果的今天，對預(yù)算的精細(xì)化、合理性要求越來越高，然而物業(yè)管理企業(yè)并沒有做出有效的應(yīng)對。

（三）物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算管理缺乏與企業(yè)戰(zhàn)略的良好契合。

全面預(yù)算管理如果沒有企業(yè)戰(zhàn)略的正確引導(dǎo)與支持，往往在經(jīng)營過程中趨向于短期效益的獲取，更加注重進(jìn)行短期活動，忽視物業(yè)管理企業(yè)的長期目標(biāo)，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)制定的短期預(yù)算指標(biāo)與企業(yè)長期的發(fā)展戰(zhàn)略缺乏相應(yīng)的匹配，預(yù)算指標(biāo)與戰(zhàn)略銜接性較差，使得預(yù)算管理在企業(yè)的發(fā)展中難以發(fā)揮有效的作用。物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算管理缺乏與企業(yè)戰(zhàn)略的良好契合，導(dǎo)致預(yù)算管理無法適應(yīng)企業(yè)的外部環(huán)境。預(yù)算管理忽視了與市場的相互作用，缺乏相應(yīng)的市場調(diào)研以及預(yù)測，使得市場難以接受企業(yè)編制的預(yù)算指標(biāo)體系；最后，由于預(yù)算指標(biāo)的編制是由高層管理者向下級各部門攤派的硬性任務(wù)，因此缺乏彈性，導(dǎo)致企業(yè)預(yù)算管理的應(yīng)變能力大大降低，為企業(yè)的經(jīng)營帶來了潛在的風(fēng)險。

四、加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算管理的對策分析

（一）全面提高物業(yè)管理企業(yè)的預(yù)算管理意識。

鑒于全面預(yù)算管理對企業(yè)生存、發(fā)展的重要作用，在企業(yè)內(nèi)部營造全面預(yù)算管理氛圍，全面提高廣大工作人員的預(yù)算管理意識，是加強(qiáng)企業(yè)物業(yè)管理的必要途徑。預(yù)算管理的全員、全方位、全過程要求物業(yè)管理企業(yè)的各部門以及所有工作人員都要參與其中，因此，樹立全面預(yù)算管理觀念，不僅要涉及到各部門、各人員，還需要物業(yè)管理企業(yè)的高層管理者以身作則參與其中，并發(fā)揮一定的主導(dǎo)作用。全面預(yù)算管理觀念深入人心，企業(yè)要基于全方位的理念，從企業(yè)業(yè)務(wù)活動的方方面面進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)管控。企業(yè)同時也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對全體工作人員的培訓(xùn)與教育，充分掌握全面預(yù)算管理的內(nèi)涵，并且使其認(rèn)識到通過全面預(yù)算管理可以對企業(yè)的各種成本加以控制，從而保證企業(yè)利潤的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而惠及到企業(yè)的各級各種人員。最后，企業(yè)要對全面預(yù)算管理與財(cái)務(wù)管理加以區(qū)分，要認(rèn)識到全面預(yù)算不僅包含資本、業(yè)務(wù)預(yù)算等，還包括財(cái)務(wù)預(yù)算。

（二）合理編制物業(yè)管理企業(yè)的預(yù)算。

對物業(yè)企業(yè)來說，科學(xué)、合理、有效的預(yù)算編制，能夠保證企業(yè)全面預(yù)算管理的可操作性以及先進(jìn)性，同時也能夠使各部門的目標(biāo)與企業(yè)的總體發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行有效地銜接。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際狀況選擇合適的預(yù)算編制方法，例如，要與企業(yè)的擁有的管理能力以及資產(chǎn)規(guī)模、業(yè)務(wù)數(shù)量等相協(xié)調(diào)，預(yù)算編制也需要根據(jù)企業(yè)發(fā)展的歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)測、近似值估計(jì)等，并進(jìn)行一定的調(diào)整，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際需求選擇編制方法。再次，物業(yè)管理企業(yè)要準(zhǔn)確選擇預(yù)算編制的時間，提前進(jìn)行預(yù)算編制，并進(jìn)行相關(guān)的審核、求證，進(jìn)而提高編制預(yù)算的質(zhì)量；物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算的編制應(yīng)當(dāng)通過部門之間的緊密協(xié)同，共同提出預(yù)算編制的相關(guān)建議，并且由管理高層進(jìn)行一定程度的主動，自上而下，以求達(dá)到預(yù)算編制的全面、雙向效果；最后，物業(yè)管理企業(yè)要通過加強(qiáng)日常工作的管控以及執(zhí)行過程的監(jiān)督，切實(shí)提高企業(yè)預(yù)算執(zhí)行的效率以及質(zhì)量。

（三）提高企業(yè)全面預(yù)算管理與戰(zhàn)略的契合度。

物業(yè)管理企業(yè)通常缺乏支撐其長遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略，僅僅根據(jù)企業(yè)目前的經(jīng)營需要，以獲得短期的利潤為目的。因此，提高企業(yè)全面預(yù)算管理與戰(zhàn)略的契合度極為重要。物業(yè)管理企業(yè)須在預(yù)算編制時遵循企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，將客戶、企業(yè)學(xué)習(xí)、財(cái)務(wù)以及內(nèi)部運(yùn)作流程作為其全面預(yù)算管理的重要因素，通過各種要素重要性的權(quán)衡利弊，加上企業(yè)可利用的資源，確定企業(yè)的長期戰(zhàn)略預(yù)算目標(biāo)。企業(yè)在進(jìn)行全面預(yù)算管理時要杜絕閉門造車的封閉式思想，通過相關(guān)的市場調(diào)研人力、物力、財(cái)力的投入，與市場進(jìn)行互動，切實(shí)保障物業(yè)管理企業(yè)的預(yù)算指標(biāo)與市場標(biāo)準(zhǔn)相匹配；最后，企業(yè)的戰(zhàn)略要求全面預(yù)算管理必須具有相應(yīng)的彈性，增強(qiáng)企業(yè)的適應(yīng)市場變化的能力，降低經(jīng)營風(fēng)險。

五、結(jié)束語

總而言之，對物業(yè)管理來說，要想在競爭市場上取得進(jìn)一步發(fā)展，就必須做好全面預(yù)算管理，提高物業(yè)管理企業(yè)的管理能力。

（作者單位：成都市銀杏物業(yè)管理有限責(zé)任公司）

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