資金預算在房地產經營管理中的作用

房地產市場的發展狀況對于如今的國內市場來說，占據著舉足輕重的地位，房產企業的動向牽連著國家政策的方向，也牽連著中國經濟的走向。房地產企業的經營管理在通貨膨脹急劇發展的今天，如果沒有控制好資金鏈，就極有可能抓不住市場先機，在同業競爭中失去競爭力。

面對競爭激烈，機遇與挑戰并存的房地產市場，預算管理的重要性得到了極大地體現。預算管理在整個房地產項目從開發到竣工驗收，從開盤銷售到資金回籠利潤實現都有著巨大作用，只有將預算管理從編制到實施環環緊扣，才能保證房產項目達到應有的利潤預期，實現利潤最大化。而房地產行業由于自身特性，屬于典型的資金密集型行業，其最大的風險來自于自身的資金管理。所以目前很多房地產企業都越來越重視打造自身資金管理能力，以使企業的資金鏈安全。一但資金鏈出現漏洞，企業就會產生巨大風險，這就決定了在房地產企業預算管理中，資金預算管理是重中之重，是預算管理的核心內容。

一、資金預算管理對于房地產企業的重要性

資金預算管理中的關鍵點在于：企業現金流和開發進度與開發項目數量的精確銜接和匹配。房地產企業的任何一個項目都需要投入大量的人力物力，承受著各種政策的壓力，并且要一個較長的時間周期才能夠取得應有的效益。時間周期過長所伴隨的就是較多的不確定因素，這些不確定因素每一個都有可能加大房地產項目的風險；每一個不確定因素所產生的動蕩都必須有強大的資金作為支撐，所以，房地產企業必須做好企業自身的資金預算管理。

有效地資金預算管理有助于保證房地產項目順利進行。房地產項目的進行是需要根據工程進度付款的，如果資金預算管理沒有在工程款這一項中做到足夠準確的預算，勢必會導致工程延期，無法按期交付，開盤銷售，資金回籠等等一系列工作都將延后，這樣勢必給企業造成經濟損失。所以，項目資金流量預算必需能夠完整地反映項目在周期內各關鍵節點的現金流情況，從而幫助企業對現金流能否實現平衡統籌進行提前預判。

有效地資金預算管理有助于預測房地產企業的償債能力。房地產項目近年來由于國家政策變動，房地產資金來源已經轉向信托資金和私募資金，這就大大提高了房地產企業的資金成本，所以，編制合理合規的資金預算能夠預測企業償債能力，降低企業運行風險。

有效地資金預算管理可以減少房地產的資金成本。房地產的資金鏈不可以斷裂，但是也不能讓資金有不合理的閑置，這不利于企業中長期的發展，每一個環節需要多少資金，融資、籌資應該在什么時候進行，都是資金預算需要考慮的問題。如若預算過多，資金達不到有效合理的利用，沒有流動性，對于企業有害無利；預算過少，會導致企業資金鏈斷裂面臨癱瘓，無法繼續經營。

二、房地產企業資金預算管理編制模式

資金預算管理的編制有多種模式，這些模式各有其優缺點，由于房地產企業管理模式的不同，資金預算管理的模式也會有所區別。

從上至下模式。該模式能夠使企業整體經濟利益得到保障。但是利用該種資金預算管理編制模式確是集權于企業高層，執行部門只負責實施，無法實現足夠的信息互通，員工的創造性也得不到體現。從短期來看，對企業確實有利，但是卻不利于企業的長遠發展。

從下至上模式。該模式可以使預算更接近市場動態，基層員工站在市場最前沿，了解市場發展方向，有助于基層預算單位根據最新市場動態做出正確預算決策。但是，基層預算單位很可能會虛報預算金額，企業管理層無法發揮監督管理作用，反而造成資金流失。

上下結合模式。上下結合的模式既可以帶動員工的積極性和創造性，又需要管理層下達預算指標，并進行審核和監控，該文原載于中國社會科學院文獻信息中心主辦的《環球市場信息導報》雜志http：//www.ems86.com總第522期2013年第39期-----轉載須注名來源該模式可以提高預算的準確性并提高資金預算編制的效率性。這樣的模式在現今的房地產資金預算模式中，是最具優越性的。可是，由于我國房地產企業的預算管理模式沒有一套完整的體系，各個房地產企業的資金預算編制模式也不盡相同。

三、監督以及控制房地產企業的資金預算管理的效用分析

房地產的資金預算管理有經營預算、財務預算以及資本性支出的預算等，要把握每一環節的預算實施就必須對預算管理進行監督控制。同時，對于預算外的事項也應加以監督管理，結合以前年度實際狀況，并根據國家政策和市場動態，采取有效地控制措施，使預算得到良好的施行。

1、對經營預算的監督控制

經營預算管理的核心是收入預算和成本預算，因此，對經營管理預算的監督控制就理應從收入和成本入手。

收入。房地產項目的收入包括銷售收入和租賃收入。在資金預算編制過程中，需要根據各種指標來判斷預算應該如何編制，還應根據以前年度同期收入比例而進行分析。對收入的監督控制應該掌握月度銷售面積、銷售金額、租賃合同、物管費用等指標，根據這些指標的現實情況來判斷預算的執行效果。

成本。成本包括可控成本以及不可控成本。房地產項目所需投入資金量較大，特別是不可控成本因素多，預算的編制以及實施要對成本變動因素加以分析，并通過對成本預算的監督控制及時找到相應的解決方案。

2、對財務預算的監督控制

房地產企業的財務預算包括資產、負債、現金流量、損益等，現金流量是房地產企業財務預算的核心。在對財務預算進行監督控制時，需要隨時掌握現金流向，包括現金的流出與現金的收回等。如果遇到現金流向不明情況應及時找出原因幷制定相應方案進行解決。

3、對資本性支出預算的監督控制

房地產企業的資金來源由于國家金融政策影響，已經有很多由貸款轉向了信托資金、私募資金等渠道，而這在有形無形中都提高了房地產企業的資金成本，資金的外部需求越大，成本相應就越高。所以在對房地產資本性支出的編制與實施階段，必須做好監督控制工作，降低資金風險。

4、其他方面的監督控制

預算外事項資金監督控制。在實際執行預算過程中，經常會出現實際流動資金與預算不相符合的情況，在預算范圍之外的事項也時有發生，財務部門等審核監督部門需要對此類情況剖析原因，并且及時上傳信息，反饋給主管部門。這就要求企業設定預算審核環節，審核資金流動是否符合預算，或者是否需要作為預算外資金進行處理。

預算調整的監督與控制。預算編制過后，對于實際操作具有指令作用，但是過程中有可能出現國家調控或市場發展不符合預期，也有可能企業發生重大事件導致原來編制的預算無法繼續進行，這個時候，需要對預算進行部分調整或者重新編制預算以滿足實際需求。

財務部門與審計部門的監督控制作用。財務部門和審計部門在預算的編制與實施過程都占據著重要的地位，在預算的編制與實施過程中，需要財務部門與審計部門相結合，確保預算的編制與實施得以順利進行。

通過經營狀況監督預算實施情況。預算發生在經營行為產生之前，經營行為不可能完全符合于預期發展。在實際經營過程中，應該通過對企業實際經營狀況進行分析，找出其與預算的差異并分析原因，提出解決方案。

預算管理已經越來越受到各行各業的重視，對于房地產企業來說，預算管理是促使這個行業正常發展的有力措施，只有做好預算，控制好房地產企業之中最為重要的資金鏈，各個房地產企業才能在市場信息瞬息萬變，國家宏觀調控政策不斷出臺的局面下得以生存。同時，做好了預算管理，能夠使企業的管理決策順應市場的發展，在應對突發狀況時拿出行之有效的方案，幫助企業穩步發展，為穩定中國的房地產市場做出貢獻。

（作者單位：南京21世紀房地產開發有限公司）