農村房屋買賣，請慎重

【案例一】

出賣農村房屋后不能再申請宅基地

楊某系四川省某縣農民。楊某兩口子在城里找到了相對穩定的工作，兒子也在外讀大學。由于一家常年在外，無人在家照看管理村中的房子，楊某便想將老家的民房處理掉，然后再在城里買一套商品房居住。2008年，楊某將自己家的房子折價賣給了同村村民王某一家后，便從村里搬走了。但是，楊某沒想到的是自己在城里買房貸款時遇到了麻煩，銀行以其不符合貸款條件為由拒絕放貸。于是買房的事情就暫時擱置了。

2012年，得知村里有一塊魚塘要對外承包，楊某決定放棄現在的工作，回村搞養殖。由于需要在村里常年居住照看魚塘，這時他向鄉政府申請在魚塘邊置辦一處宅基地重新蓋房子，但遭到鄉政府拒絕。工作人員說他原有的房子賣了后就喪失了再申請宅基地的權利。楊某不服，覺得鄉政府不給自己批宅基地是違法的。于是，狀告鄉政府，但最后敗訴而歸。

【說法】

我國現行的法律和政策，對農村房屋出售均采取了非常嚴格的限制。在現階段，我國農民所有的房屋尚不具有自由流通功能。農民在房屋出售后，即喪失了再次申請宅基地加蓋房屋的權利，以防止借農民身份炒賣房屋。這種精神在法律和政策中均有體現，如我國《土地管理法》規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不能超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民住宅用地，經鄉鎮人民政府審核，由縣級人民政府批準。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。《關于加強農村宅基地管理的意見》也明確規定：必須嚴格宅基地的申請條件，堅決執行“一戶一宅”的法律規定。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農民將住宅出賣、出租后再申請宅基地的，不得批準。

【案例二】

城鎮居民到農村買房不受法律保護

田老太家中一兒一女均在城市工作生活，田老太便有意將農村老家房子賣了跟隨兒女生活。經他人介紹，田老太與在縣城某機關上班的王某達成了協議，將家中老宅作價賣給王某。協議達成后，王某也一次性將購房款交付田老太。后來，政府因城區擴建需要，要對田老太原有祖屋房子進行拆遷。但是，由于王某非本村村民，政府根據法律和政策規定，認為王某沒有領取拆遷補償款的資格。王某不服，認為自己已經購買了房產且交付了房款，因此有權享有拆遷補償款。為了證明拆遷房屬于自己所有，王某將田老太告上了法庭，請求法院確認該房屋屬于自己所有。法院經審理認為，王某非本村村民，不具有村集體經濟組織成員資格，無權享有宅基地使用權，王某購房違反國家政策和法律，因此王某與田老太的購房協議無效，據此，判決確認協議無效，王某將房屋退還田老太，田老太將購房款退還王某。

【說法】

隨著城市住房價格高漲，一部分人便將目光投到近郊的農村。因此，村鎮居民購買農民住房也因法律規定不明，成為矛盾多發區域。而購房協議是否有效往往成為爭議的焦點。我國《民法通則》規定，民事活動必須遵守法律，法律沒有明確規定的，應當遵守國家政策。2004年12月24日，國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》強調：“加強農村宅基地管理。禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”因此，我國國家政策對城鎮居民購置農民宅基地是嚴令禁止的。另外，司法實踐普遍認為，農村住房在轉讓時，宅基地使用權一并轉讓，依照法規，農村宅基地使用權的主體僅限于本集體經濟組織成員，向集體經濟組織成員以外的農村居民轉讓農村住房和宅基地，因違反了集體經濟組織的成員權屬性，故為無效。因此，人民法院暫不支持城鎮居民在農村購買宅基地或者房屋的訴訟請求。