針對房地產投資信托在中國發展的若干建議

摘 要 作為一種創新的融資方式，房地產投資信托（REITs）在中國還是新興事物，在新事物推行的道路上不可避免的會出現障礙，本文對此做了相關分析，針對性的提出了若干建議。

關鍵詞 房地產 投資信托 建議

房地產業是中國的支柱產業，是受政府宏觀調控影響最大的行業。房地產投資信托基金作為房地產企業一種創新的融資手段。我們可以通過借鑒外國先進的發展經驗，立足于本國國情，探索出具有中國特色的房地產投資信托基金形式，促進我國房地產金融市場的發展，在此提出以下建議：

一、建立完善的REITs法律制度

從我國的信托法律制度來看，信托契約定位于私募性質，因此，要在我國發展REITs，必須盡快出臺《產業投資基金法》，解決房地產投資信托基金運作的法律瓶頸。

如果要將房地產信托產品上升為REITs產品，將需要克服諸多的法律制度障礙。第一，我國的房地產信托計劃產品與REITs在本質上是不同的產品。現已推出的房地產信托產品是固定收益類產品，其本質上是債券類產品。REITs是以房地產為投資對象，有分紅和相關稅收規定的投資產品，屬于股權類的投資產品。第二，如果以信托計劃為基本模式，建立類似于REITs的投資實體并發行上市，投資者持有信托單位或進行轉手交易，在實施中會遇到現有法律制度在信托合同數量、收益權憑證和證券定義等方面的障礙。第三，房地產信托計劃產品由于屬于信貸融資，對房地產項目很難實施類似于REITs在管理、投資決策等經營方面的措施。第四，我國信托產品目前尚無統一的交易平臺，建立信托產品的交易平臺不只是技術資源的投入，涉及諸多的法律和政策。第五，制度成本過高，主要表現在對信托產品的監管。目前信托計劃由銀行的非銀司審批和監管，將REITs上市，涉及大量的各部門之間職責劃分和協調。因此，首先應進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規；其次，還可制定針對房地產投資信托基金的專項管理措施和配套措施，使我國的REITs從一開始就能以較規范的形式發展。除此之外，還應逐步完善證券場外交易市場和產權交易市場，使基金的資金收入與回收機制更為完善。

二、設計合理的REITs稅收制度

REITs的發展充分顯示了各國稅收體制上的差異。在REITs最為盛行的美國，REITs得到發展的根本原因在于REITs能享受稅收優惠。中國目前所征收的營業稅、土地增值稅和其他與房地產資產相關的契稅，以及征收與租金收益有關的城市產權稅等會直接影響并減少REITs投資者的稅后現金和收益率。因此在中國，REITs的稅收優惠有待進一步明確。

REITs雖然有一個集中的經營管理組織，但它不具備自我積累、自主發展的能力。按企業的標準納稅，顯然不合情理。我國目前對于信托稅收問題沒有文件明確規范。在西方房地產投資信托基金產生發展過程中，納稅問題一直是人們爭論的焦點，最后，免稅成為各國房地產投資信托基金普遍性的做法。如美國在1960年國會就通過了議案，修訂《國內稅收法典》，使房地產投資信托基金享有與共同基金同樣的特殊稅收待遇。稅收的優惠政策是房地產投資信托競爭力的主要源泉，為促進我國REITs發展，建立健全稅收優惠措施顯得十分關鍵。

三、規范我國房地產業的發展

在我國，房地產投資常常演變為投機，短期炒作取代了穩定的中長期投資，可能會產生投機風險，并影響到REITs。為了我國房地產市場的健康發展，也為了給REITs創建一個良好的市場發展環境，必須對房地產市場進行規范化、法制化。在增加土地出讓市場的透明度，形成公開公平、公正的按市場規律辦事的土地出讓與轉讓市場的基礎上，規范房地產開發市場，加強對開發企業和項目的審查，嚴格控制房地產信貸的風險，防止那些不合格工程的出現；同時應對房地產交易市場進行規范，加強對中介機構的管理，簡化交易手續，降低交易費用，促進房地產三級市場的暢通與興旺。同時應積極清理各項收費，對房地產稅收政策進行調整，完善各項配套服務，形成健康有序的房地產市場。

另一方面，要使房地產市場形成良好的競爭格局。由于我國有3萬余家房地產開發企業，各個企業的資本實力和經營管理水平參差不齊，必須對房地產企業進行大力度的整合，結束目前這種競爭次序混亂的局面，相應地出現運作規范、實力雄厚的房地產公司，提高我國房地產企業的素質；同時房地產物業的結構也要進行不斷優化和完善，形成比較適合經濟發展形勢的高中低檔合理分布的住宅物業系統，商業、寫字樓、酒店等物業也應趨于合理培育有較好的風險收益搭配的物業，使REITs在投資的時候具有更為廣泛的選擇余地，并且投資的安全性也更有保障。

四、完善人才培養

一個市場良好的發展離不開專業的人才。REITs的發展為復合型人才提供了廣闊的空間，然而由于其自身的特點，非常需要高學歷和富有經驗高端人才。加強REITs的人才培養。發展REITs需要盡快建立起一支既精通業務、又了解房地產市場、熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。與此同時，也應積極促進開展REITs業務所必不可少的律師、會計師、審計師、資產評估師等服務性人才的隊伍建設。人才的培養是個較為緩慢的過程，在發展初期，國內企業應該多跟國外企業合作，借助其管理團隊運營，同時培養自己的團隊。同時改善自身的報酬激勵機制，大力引進國外的人才，特別是那些有海外工作經歷的留學生。

參考文獻：

[1]車春鸝. REITs—中國房地產企業直接融資的新渠道[J].建筑經濟，2006（08）：89-92.

[2]王任濤.我國發展房地產投資信托基金的環境分析與構建[J].建筑經濟，2008（04）：72-75.

（作者單位：黃石職業技術學院）