公積金何以“逆襲”

近日，有媒體報道，由于全國各大城市樓市成交量不斷攀升，住房貸款和公積金貸款也呈快速增長狀態(tài)，廣州、青島、北京、上海等地頻現(xiàn)公積金貸款難，多個城市公積金出現(xiàn)緩貸甚至斷貸的現(xiàn)象，部分城市甚至出現(xiàn)了“擠提”。消息一出，公眾一片嘩然。

幾乎在一夜之間，“公積金貸款問題”便成為了各大媒體競相報道的“寵兒”，公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。一度巨額“沉睡”的公積金，怎么就“吃緊”起來了呢？面對各大媒體的質(zhì)疑，全國各地的公積金管理部門紛紛辟謠，稱“公積金額度充足”，表示并沒有什么“錢荒”，但地方公積金管理中心眾口一詞、言之鑿鑿的表態(tài)卻并未打消各方對于“公積金額度告急”的猜疑。公積金的“逆襲”，還是讓不少想用住房公積金貸款的購房者慌了神。那么，青島公積金貸款情況又如何呢？

青島調(diào)查

“公積金貸款材料，房產(chǎn)預(yù)登記證明，契稅都辦了快3個月了，貸款什么時候可以批下來啊？”近日，公積金貸款辦不下來，讓不少青島普通購房者感到心慌。

“9月初申請的混合貸款，商業(yè)貸款已經(jīng)放款多日，可公積金方面至今仍未放款，青島市嶗山區(qū)公積金管理處的工作人員也不清楚什么時候能排到我，估計(jì)是在年底前，只能耐心地等了。”青島市民郭女士無奈地說，“這就算快的了。樓盤銷售人員說今年的額度已經(jīng)用完了，倘若現(xiàn)在辦理，恐怕要等到明年才能放款了。報紙上不是說青島公積金不差錢嗎？”

實(shí)際上，公積金貸款辦不下來，困擾的不只是新房市場，還包括二手房市場。“我已準(zhǔn)備購買青島市北區(qū)一套65平方米、總價70萬元的二手房，準(zhǔn)備貸30萬元公積金。可是銷售人員說現(xiàn)在公積金貸款審批要排長隊(duì)，可能要1個月才能批下來，但房主又急著在20日之內(nèi)用錢，這可怎么辦？”相較于郭女士，許先生的“安居夢”顯然更加波折。

“像許先生這樣的情況，最近很普遍，很多客戶最后都轉(zhuǎn)向商業(yè)貸款了。”青島鏈家市場研究部殷天逸告訴記者，目前銀行信貸普遍收緊，對需求的影響是必然的。但目前來看，市場上還并未出現(xiàn)明顯的需求萎縮，購房熱情不減，這就使得賣家對付款期限有比較嚴(yán)格的要求。而談到公積金貸款審批排隊(duì)對公司業(yè)績的影響時，她表示，由于鏈家地產(chǎn)大多數(shù)房源的交易總價較高，而青島市二手房公積金貸款的最高額度為35萬元，不足以滿足購房者的額度需求，因此大多數(shù)購房者還是以商業(yè)貸款為主，對公司的業(yè)務(wù)影響較小。

那么，究竟公積金貸款是不是已用完了全年額度？為何放款速度過慢？記者以買房人的身份，撥打青島市住房公積金管理中心的電話12329進(jìn)行咨詢。一位工作人員表示，目前貸款受理到發(fā)放的周期，在一般情況下，大約在兩個半月，其中二手房貸款周期一般在1個月左右。而之所以如此，是緣于公積金貸款量大幅增加，進(jìn)而影響到后期公積金貸款的發(fā)放。

而更值得注意的是，今年以來青島住房公積金推出多項(xiàng)優(yōu)惠新政，比如，自2013年2月1日起，調(diào)整青島市住房公積金貸款最高限額，全市商品房公積金貸款最高限額統(tǒng)一調(diào)整為60萬元；全市二手房公積金貸款最高限額統(tǒng)一調(diào)整為35萬元。此外對于購買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭，可申請?zhí)崛”救思捌渑渑嫉淖》抗e金用于支付購房首付款，首次申請公積金貸款，首付款比例由30%下調(diào)至20%。公積金貸款最高額度上調(diào)后，對于已繳存公積金的職工購房群體來說，貸款壓力將進(jìn)一步緩解。還面向低收入家庭推出個人住房貸款貼息政策，年度貸款貼息最高額度為3600元。在這一系列利好政策的刺激下，上半年青島市住房公積金新增繳存單位、繳存人數(shù)、繳存金額、貸款發(fā)放戶數(shù)、發(fā)放金額、增值收益及廉租住房建設(shè)補(bǔ)充資金7項(xiàng)業(yè)務(wù)指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高。

盡管青島市公積金管理中心方面沒有透露公積金貸款額度是否用完這一情況，但根據(jù)市公積金公開發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年上半年，青島市住房公積金中心共向16564個職工家庭發(fā)放貸款52.85億元，完成全年貸款發(fā)放計(jì)劃的84%。而6月至今，青島住宅市場持續(xù)回暖，下半年的公積金貸款發(fā)放的額度壓力可想而知。

事實(shí)上，公積金“吃緊”也只是今年以來的情況。前幾年巨額公積金“沉睡”的煩惱仍歷歷在目。

公積金緣何“沉睡”

過去很長一段時間，住房公積金制度發(fā)揮了貨幣分配、籌資建房以及自助性功能，但隨著全國各地房價的不斷上漲，近年來，公積金在解決住房問題中的作用已經(jīng)越來越弱化。

雖然公積金的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是“個人繳存，單位資助，所有權(quán)歸個人”，但《住房公積金條例》規(guī)定了以買房為核心的提取條件，未買房者因不涉及住房消費(fèi)，無法提取公積金，這便使得許多人長期承擔(dān)繳存義務(wù)，卻享受不到公積金的實(shí)惠。而即使是買房，想動用公積金也并不容易。

青島的于先生前不久才貸款買了一套85平方米、總價100萬元的商品房，但是他打消了用公積金貸款買房的念頭。實(shí)際上他和妻子的住房公積金賬戶上已存有2萬多元錢。眾所周知，選擇公積金貸款，可以享受比商業(yè)貸款低的利率優(yōu)惠，那么，于先生為什么要放棄呢？

“公積金貸款的額度不夠，如果采用混合貸款的方式，開發(fā)商就取消商業(yè)貸款的85折優(yōu)惠。而且，聽說公積金貸款比較麻煩，精力上也顧不過來。”于先生說，在他的同事當(dāng)中，大家都繳納了住房公積金，但是真正使用的寥寥無幾。

“一直以來，中低收入者都是繳存公積金的主力。而對于他們來說，用住房公積金來買房，由于房價高企，無疑是杯水車薪；拿它來看病，或讓孩子上學(xué)，現(xiàn)行法律又不允許。他們只能望‘金’興嘆。”有業(yè)內(nèi)人士表示，實(shí)施住房公積金制度的初衷是好的，然而限制太多、調(diào)整太慢、跟不上房價等因素，使得公積金的作用大打折扣。

因?yàn)樗U納的公積金不能用于住房的首付款，也就是說，只能參與還貸，這便讓很多買不起房或是交不起首付款的人無法動用屬于本應(yīng)屬于自己的這筆錢。另外，一些城市高漲的房價，已讓住房公積金“趕不上趟兒”，額度不夠的尷尬使得人們必須采用混合貸款的方式，在辦理公積金貸款的同時，還需要辦理商業(yè)銀行貸款，一套房子，辦理兩次貸款手續(xù)，麻煩可想而知。

而更值得一提的是，除了公積金貸款程序本身的復(fù)雜性和繁冗程度，開發(fā)商也是一塊很大的“絆腳石”。那么是什么原因?qū)е铝斯e金遭到開發(fā)企業(yè)的冷遇呢？

“進(jìn)入年底，公積金的放款速度在明顯變慢。如果一定要到明年初才放貸，我們年底回款任務(wù)就完不成了。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，開發(fā)商“嫌棄”公積金無非兩種原因，其一是由于公積金貸款審批時間較長，手續(xù)麻煩，導(dǎo)致開發(fā)商的資金回籠速度明顯變慢。此外，向銀行提供住宅按揭商業(yè)貸款的客戶也是一些中小開發(fā)商獲得開發(fā)貸款的附帶條件。

就這樣，很多可以使用公積金的人紛紛與公積金擦肩而過，大量的住房公積金沒有被利用起來，安靜地“沉睡”在銀行的金庫里。

制度亟待完善

然而，就在人們?yōu)槿绾螁拘丫揞~“沉睡”資金而憂慮的時候，全國多地卻出現(xiàn)了公積金額度告急的現(xiàn)象，這著實(shí)讓人摸不到頭腦。

實(shí)際上，住房公積金短缺的出現(xiàn)并不合乎常理，有數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，我國住房公積金結(jié)余9000億元。這說明，至少在一年之前，住房公積金的利用率并不高。剛剛還在“沉睡”，怎么突然就“吃緊”了呢？

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，近幾年房價的在政府的調(diào)控下仍然一派“穩(wěn)中有升”的勢頭，導(dǎo)致剛需恐慌性購房，全國各大城市樓市成交量不斷攀升，急劇膨脹的購房需求導(dǎo)致今年以來個人購房貸款快速增長。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年上半年，全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%，市場火爆程度可窺一斑。以上海為例，2013年1-6月，上海新建商品住宅和二手存量住宅交易面積分別同比增長56%和126%，受此帶動，上半年累計(jì)發(fā)放公積金個貸333.8億元，同比增長115%，其中5月份單月放款72億元，創(chuàng)造公積金個貸業(yè)務(wù)開辦以來的月度放款最高紀(jì)錄。

“造成公積金‘沉睡’的原因是中低收入者是繳存公積金的主力，但他們對公積金的提取和使用較少。而樓市火爆導(dǎo)致剛需恐慌性購房，在短時間內(nèi)集中了大量的公積金貸款需求，則顯示為公積金‘入不敷出’。這一冷一熱，正反映了現(xiàn)存公積金制度存貸不暢的弊端。”江蘇省社會科學(xué)院區(qū)域研究中心王樹華說。

誠然，大量剛需入市，房地產(chǎn)市場的交易量得不斷攀升的確會給公積金的放款帶來一定的壓力，但倘若將此作為公積金額度告急的唯一誘因，難免有些牽強(qiáng)。眾所周知的是，“限購”盛行，房價的上漲使得房奴不是誰想當(dāng)就能當(dāng)，不消說無資格買房，而有資格買房者也包括相當(dāng)一大批是在利用商貸。這也就難怪有媒體質(zhì)疑，公積金告急和資金被挪用建保障房有關(guān)。針對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭曾表示，有的城市可能存在違規(guī)挪用公積金的情況。

實(shí)際上，住房公積金被挪用建設(shè)保障房并不是什么新鮮事。早在2009年，住建部等相關(guān)部門就啟動了利用住房公積金閑置資金支持保障性住房建設(shè)的試點(diǎn)工作，試點(diǎn)城市可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。有分析人士指出，如果公積金用于保障房建設(shè)，地方政府不但能獲得比個貸或者銀行活期更高的利息收益，還可以不必專門劃撥用于保障房建設(shè)的資金，這對地方政府顯然誘惑力巨大。

據(jù)了解，2010年濟(jì)南市成為山東省首批獲批住房公積金貸款支持保障房建設(shè)試點(diǎn)城市，而在試點(diǎn)的幾年中，濟(jì)南市將公積金投入保障房的資金量也逐年增加：2010年，濟(jì)南用于支援保障住房建設(shè)資金1.91億元，而到了2013年，按照濟(jì)南公積金管理中心的計(jì)劃，將發(fā)放9.1億元貸款用于支持保障房建設(shè)；但數(shù)據(jù)卻顯示，今年1—8月份公積金結(jié)余金額僅為9億元。“濟(jì)南市的公積金使用率達(dá)到了92%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均65%左右的使用率。”一位長期跟蹤濟(jì)南市公積金政策變化的業(yè)內(nèi)人士分析道，“這與一部分資金用于保障房建設(shè)不無關(guān)系。”

事實(shí)上，讓數(shù)額巨大的資金在公積金管理中心的賬戶上“沉睡”，是誰也不愿意看到的，但更主要的是如果地方政府想通過公積金貸款來建保障房，就必須做好風(fēng)險防范，從而保障資金安全。“因?yàn)楣e金都是職工個人的錢，所以貸款額度不要太高，要首先保證滿足個人買房時能夠用公積金貸款。另外，要保證這個貸款貸出去能夠收回來，別成為呆賬、壞賬。楊紅旭如是說。

就好像硬幣的正反兩面，機(jī)遇與挑戰(zhàn)永遠(yuǎn)是并存的。目前全國各地出現(xiàn)的“公積金額度告急”現(xiàn)象為我們敲響風(fēng)險警鐘的同時也為我們完善公積金管理制度創(chuàng)造了一個機(jī)遇，如何有效地建立起良好的公積金存貸機(jī)制，控制存貸比例，加大對公積金風(fēng)險的管控，無疑考驗(yàn)著管理者的智慧。