預期逆轉將決定房市拐點

從根本上說，心理預期變化是決定未來房地產市場拐點是否來臨的主要因素。因此，合理引導房地產市場預期，對保持房地產市場健康穩定運行至關重要。

據國家統計局發布的全國70個大中城市房價變化情況，8月份，有69個城市新建商品住宅價格同比上漲。有66個城市環比上漲；其中，北京二手房價同比上漲16.4%。再次領漲全國。溫州二手房價同比、環比都繼續下降。從去年第四季度開始到現在，全國性房價普漲形勢接近一年時間。盡管房價收入比和房屋租售比已經遠遠偏離合理值，決定了房地產市場存在調整的內在需要，但若真正實現房地產市場拐點，恐怕心理預期變化將是最后的決定因素。

對政府調控房地產市場信心不足，或是當前房地產市場維持強烈房價上漲預期的重要因素。過去十年來，幾乎每一次房地產市場調控均未能實現房價平穩運行，反而因為短期內對住房供求關系的過度調整，造成市場供應相對不足，成為推動房價上漲的因素。最近一次房地產市場調控，以征收20%個人所得稅為標志，強化地方政府的穩定房價責任，但由于政策落實與后續督查沒有及時跟上。對市場的影響有限。特別需要注意的是，由于住房供求矛盾還沒有及時緩解，出售方居主導地位，由個稅轉嫁引發的房價上漲成為當前新一輪房價上漲的重要特征。

從根本上說，心理預期變化是決定未來房地產市場拐點是否來臨的主要因素。房地產市場運行對合理區間的過度偏離，內在存在調整與回歸的要求，但這種回歸機制，需要行為人的經濟理性選擇。目前看，短期內房地產市場心理預期仍將保持平穩。這是因為：

首先，是土地出讓創出天價，引發的漲價效應，是重要的刺激因素。地價是房價的重要組成部分。地價上漲帶動房價上漲，已經是過去被無數次證明的規律。在宏觀經濟回穩基礎尚不穩固的情況下，房地產市場預期有逆轉的可能，但因為天價土地出讓，導致市場被注射強心針，加劇了市場恐漲心理。

其次，房地產市場與宏觀經濟的高度綁定，使得市場對政府采取嚴厲房地產調控措施的預期不強。從今年前8個月的宏觀經濟運行情況看，社會消費總體處于較低增速，惟有商品房銷售火爆，成為宏觀經濟增速回落中的一個亮點。特別是房價聯動地價，土地出讓金聯系地方政府債務，若房價明顯回落，有可能會觸發宏觀經濟金融風險。因此，市場對政府出臺嚴厲調控措施的預期不強。

第三，房價上漲輿論占據主導，對普通百姓存在導向作用。從新聞輿論情況看，當前市場對房價上漲的報道較多，一定程度上烘托出房價上漲氛圍。而唱空房價的若干人，因為缺少嚴密的邏輯論證，理由不充分，過度夸張房價下跌程度，且無數次被證實其觀點錯誤，導致市場整體導向存在偏差。

但是，當前房價上漲的基礎并不牢固。一是宏觀經濟回升態勢還未確立。二是流動性收縮態勢削弱房價上漲的流動性基礎。近日，工商銀行也加入了上浮部分定期存款利率的競爭中，可見流動性總體趨緊態勢已影響至金融機構。未來通過傳導，將影響到房地產市場。三是房價上漲日益淪為資金游戲。當前的房價上漲更體現出資金追逐的特征。

因此，合理引導房地產市場預期，對保持房地產市場健康穩定運行至關重要。同時，也要高度關注房地產市場預期變化，房價大幅上漲或過度回落，都不是國民的幸事。在未來，保持房價穩中有落的運行態勢，或是保持宏觀經濟與金融穩定的一個重要條件。